отчет по практике экспертиза и управление недвижимостью

Отчет о производственной практике в ООО «Аякс-Риэлт»

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 07 Мая 2013 в 15:57, отчет по практике

Краткое описание

Цель прохождения производственной практики – углубление и закрепление знаний, полученных в процессе обучения и приобретение практических навыков в Обществе с Ограниченной Ответственностью «Аякс-риэлт».

Содержание

Введение………………………………………………………………… 3
1 Общая характеристика организации. ….…………………………… 4
2 Организационно-управленческая структура предприятия….….…. 5
3 Конкурентный анализ рынка недвижимости…….………………… 7
4 Описание сущности основной деятельности компании…………… 13
5 Оценка объектов недвижимости…………………………………….. 15
Заключение………………………………………………………………. 21
Список использованной литературы…………………………………. 23

Прикрепленные файлы: 1 файл

Производственная.docx

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«КУБАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра экспертизы и управления недвижимостью

по производственной практике

специальности экспертиза и управление недвижимостью

Садковой Дарьи Владиславовны

2 Организационно-управленческая структура предприятия….….….

3 Конкурентный анализ рынка недвижимости…….…… ……………

4 Описание сущности основной деятельности компании……………

5 Оценка объектов недвижимости……………………… ……………..

Список использованной литературы………………………………….

Производственная практика является важным этапом подготовки квалифицированных специалистов. Она является видом учебно-вспомогательного процесса, в ходе которого закрепляется теоретические знания.

Цель прохождения производственной практики – углубление и закрепление знаний, полученных в процессе обучения и приобретение практических навыков в Обществе с Ограниченной Ответственностью «Аякс-риэлт».

Задачи, решаемые в процессе прохождения практики:

Компания «Аякс-риэлт» основана 15 июля 1998 года. За четырнадцать лет успешной деятельности она стала лидером риэлторского рынка Юга России.

11 апреля 2000 года ООО «Аякс-Риэлт» становится действительным членом Краснодарской Краевой Ассоциации Риэлторов, а 30 мая 2000 года компания становится членом Российской Гильдии Риэлторов.

В ноябре 2003 года компания стала членом Краснодарской торгово- промышленной палаты.

16 февраля 2008 года ООО «Аякс-Риэлт» одержало победу в конкурсе ЮФО в номинациях «Лучшая риэлторская компания на рынке недвижимости» и «Лучшая оценочная компания».

С 2003 года «Аякс-Риэлт» постоянный участник Национального конгресса по недвижимости (г. Москва).

Делегация компании постоянно принимает участие в различных Международных и Межрегиональных конференциях.

20 ноября 2012 года зарегистрирован торговый знак «Аякс-Риэлт».

В марте 2011 года компанией «Аякс-Риэлт» начато строительство жилого комплекса таунхаусов «Троицкая усадьба».

Сегодня «Аякс-Риэлт» представляет собой группу компаний, в состав которой входят 7 аффилированных юридических лиц:

— «Аякс-Риэлт» (риэлторские, юридические услуги, ипотечный центр);

— «Аякс-оценка» (оценочная деятельность);

— «Аякс-строй» и «Аякс- стройинвест» (все виды общестроительных и отелочных работ);

— «Аякс-электро» (электротехнические работы);

— «Аякс-эксперт» (комплексное обеспечение противопожарной безопасности объектов);

— «Аякс-медиа» (реклама, дизайн, изготовление рекламной и полиграфической продукции).

Основную деятельность компания осуществляет в г. Краснодаре, ге сегодня функционируют 16 отделений жилой недвижимости и Департамент коммерческой недвижимости, оснащенные самыми современными системами телекоммуникаций.

Профессиональная деятельность «Аякс-Риэлт» соответствует требованиям Национального Стандарта, о чем свидетельствует Сертификат соответствия качеству риэлторских услуг.

Компания постоянно заботится об увеличении профессиональных навыков своих сотрудников, проводя различные обучающие семинары и тренинги.

Рис. 1 Организационная структура ООО «Аякс-Риэлт»

Все офисы жилой недвижимости «Аякс-риэлт» предлагают:

— весь спектр услуг по операциям с объектами недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке жилья в Краснодаре.

Специализированный отдел коммерческой недвижимости «Аякс-риэлт» предлагает:

— высококвалифицированные услуги по купле – продаже, аренде объектов делового назначения.

Ипотечный центр «Аякс-риэлт» предлагает:

— большой выбор программ ипотечного кредитования;

— подбор оптимального варианта жилья и размера кредита;

— сжатые сроки рассмотрения заявки о предоставлении кредита банком;

— полное юридическое сопровождение сделки и взаимодействие с банком;

Специализированная оценочная компания «Аякс-риэлт» предлагает:

— оценка рыночной стоимости недвижимости: зданий, сооружений,

— оценка рыночной стоимости автотранспорта;

— оценка рыночной стоимости машин и оборудования;

— оценка ущерба (при ДТП, пожарах, затоплениях и т.п.);

-переоценка основных фондов организаций.

Юридическая служба «Аякс-риэлт» предлагает:

— весь спектр юридических услуг по гражданско-правовым вопросам;

— юридическое сопровождение сделок с недвижимостью;

— правовая экспертиза документов;

— приватизация земли и квартир;

— представительство в судах общей юрисдикции;

— приведение перепланировок в соответствие с законодательством;

— абонентское обслуживание ТСЖ;

— изменение статуса помещений;

— ввод в эксплуатацию домов, получение разрешения на строительство для физических лиц;

— подготовка, анализ, регистрация договоров долевого участия.

Служба персонала «Аякс-риэлт» предлагает:

— высококвалифицированная внутрикорпоративная учеба, проводимая лучшими специалистами «Аякс- риэлт»;

— последующее трудоустройство в компании;

— постоянное обучение сотрудников фирмы с привлечением лучших российских бизнес-тренеров в области недвижимости.

3 Конкурентный анализ рынка недвижимости

Приобретение недвижимости в настоящее время является наиболее выгодным способом вложения денежных средств.

Анализ рынка с точки зрения пяти сил конкуренции по Портеру, позволяет отметить следующее:

1. На рынке присутствует большое число конкурентов, многие из которых имеют большой опыт работы на рынке, сильный имидж (хорошую репутацию) и широкий спектр предложений для клиентов. Самые известные крупные компании, конкурирующие на рынке недвижимости в г. Краснодаре: «Аякс-Риэлт», «Виллан», «Девелопмент-Юг», «Каян», «Присли», «Сentury21» и «ОБД-Риэлт». Между компаниями ведется постоянная борьба за лидерство, т.к. услуги оказываемые компаниями достаточно широки, то каждая из перечисленных занимает лидирующую позиция на определенном сегменте.

2. В перспективе возможен выход на рынок новых игроков, т.к. барьеров для выхода на данный рынок незначительны, однако потенциальные игроки не будут представлять угрозы либо по причине своего небольшого размера, либо по причине того, что за время открытия конкурента лидеры рынка успеют отреагировать на его появление путем усиления своих позиций по наиболее уязвимым местам. Кроме того, основной проблемой нового конкурента может стать отсутствие репутации на рынке, которая является одним из основных факторов, привлекающих клиентов;

3. Специфика рынка ограничивает количество товаров (услуг)- заменителей. В данном случае в качестве конкуренции может рассматриваться лишь вариант аренды или покупки от собственника (в том числе застройщика) или субаренду. Иными словами, заменителем будет являться самостоятельный поиск потенциальным покупателем или арендатором объекта. Однако, это сопряжено с определенными рисками, что приводит в большинстве случаев клиентов в агентства недвижимости. Кроме того, необходимо рассматривать наличие на рынке «черных маклеров»;

4. Потребители в условиях широкого выбора как объектов, так и агентств недвижимости, оказывают большое влияние на деятельность обоих участников рынка, одновременно выбирая, какой объект и с помощью чьих услуг приобрести;

Самым важным критерием при выборе агентства недвижимости для потребителя является его известность, следующим по значимости идет время работы компании на рынке. Также клиенты руководствуются стоимостью жилья и со спектром основных услуг. Такие критерии как наличие системы скидок и спектр сопутствующих услуг практически незначимы при выборе того или иного агентства недвижимости.

Ведущими игроками рынка недвижимости Краснодара являются крупнейшие агентства региона «Аякс-Риэлт», «Виллан», «Девелопмент-Юг», «Каян», «Присли», «Century21».

Жилищный центр «Каян» также является старожилом на рынке недвижимости Краснодара, так как был образован в июле 1995 года. Здесь Вы получите весь спектр услуг, включая бизнес-брокерские и риэлторские.

Компания «Девелопмент-Юг» пользуется особой популярностью среди своих конкурентов по бизнесу благодаря тому, что она продает жилье от застройщика, строительной компании «Девелопмент-Юг».

Компания «Присли» готова предложить своим клиентам самый большой выбор предложений по различным объектам недвижимости Краснодара. Профессионализм и грамотность сотрудников привлекают клиентов в агентство «Присли», где они получают самую подробную информацию об объекте и гарантию юридической чистоты сделки.

Таким образом, проведенный анализ позволил выявить следующие конкурентные преимущества, которыми должно обладать успешное агентство недвижимости:

· Универсальность. Полный комплекс риелторских услуг позволяет компании успешно решать любые вопросы, связанные с недвижимостью.

Источник

Реферат: Отчет о производственной практике в ИП Агейкина Н.С.

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Государственный университет-учебно-научно-производственный комплекс»

(ФГОУ ВПО «Госуниверситет-УНПК»)

Кафедра «Строительные конструкции и материалы»

о производственной практике

Студент Агейкин Ярослав Владимирович

Срок прохождения практики с 25.07. по 10.09. 2011 г.

Руководитель практики Е.А. Харитонова

Предприятие: ИП Агейкина

Задание получил «25 » июля 2011 г.

Отчет по практике принят «12 » сентября 2011 г.

Дневник прохождения практики………………………………………………..4

1. Общая характеристика предприятия…………………………………………9

2. Характеристика кадрового состава предприятия………………………….12

В период с 25 июля по 10 сентября 2011 года я проходил производственную практику в ИП «Агейкина Н.С.».

Основная причина выбора данной организации в качестве базы производственной практики – осуществление фирмой кадастровой деятельности, что напрямую связано со специальностью «Экспертиза и управление недвижимостью».

Цель прохождения производственной практики – закрепление теоретических знаний, полученных в процессе обучения, а так же приобретение практических навыков при работе на предприятии.

Основными задачами производственной практики являются:

— изучение нормативно-правовых актов в области государственного кадастра недвижимости;

— изучение инструкции о порядке составления межевого плана земельного участка;

— выполнение кадастровых работ по межеванию земельных участков;

— приобретение и закрепление практических навыков в работе с геодезическими приборами;

— ознакомление с работой специального программного обеспечения;

— обработка полученных результатов измерений и составление готовых межевых дел;

— подготовка документов для постановки земельных участков на кадастровый учет;

прохождения производственной практики

студента Агейкина Я.В.

специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»

Место прохождения практики: ИП Агейкина

Дата начала практики: 25 июля 2011

Дата окончания практики: 10 сентября 2011

Изучение ФЗ от 24.07.07 №221-ФЗ «О государственной кадастре недвижимости»

Изучение ФЗ от 24.07.07 №221-ФЗ «О государственной кадастре недвижимости»

Изучение инструкции пользования теодолитами 2Т-30П и 2Т5КП и лазерной рулеткой LeicaDisto

Изучение положения точек опорной межевой сети, осмотр точек на местности и составление абрисов их местоположения

Изучение положения точек опорной межевой сети, осмотр точек на местности и составление абрисов их местоположения

Изучение положения точек опорной межевой сети, осмотр точек на местности и составление абрисов их местоположения

Отработка практических навыков работы с теодолитами 2Т-30П и 2Т5КП на местности

Отработка практических навыков работы с теодолитами 2Т-30П и 2Т5КП на местности

Полевые работы по межеванию земельных участков

Полевые работы по межеванию земельных участков

Полевые работы по межеванию земельных участков

Полевые работы по межеванию земельных участков

Полевые работы по межеванию земельных участков

Полевые работы по межеванию земельных участков

Полевые работы по межеванию земельных участков

Обработка данных по результатам измерений и формирование межевого дела

Обработка данных по результатам измерений и формирование межевого дела

Обработка данных по результатам измерений и формирование межевого дела

Обработка данных по результатам измерений и формирование межевого дела

Присутствие при приеме клиентов, прием заданий на межевание

Присутствие при приеме клиентов, прием заданий на межевание

Присутствие при приеме клиентов, прием заданий на межевание

1. Общая характеристика предприятия

Объектом изучения производственной практики выступает организация ИП «Агейкина Н.С.». Компания занимается геодезическими и картографическими работами, оформлением документов о межевании, выполнением и оформлением кадастровых дел, постановкой земельных участков на государственный кадастровый учет, оказывает консультации по земельным вопросам (природа, экология, экономика, право), сопровождает сделки с земельными участками.

Основными услугами, оказываемыми компанией являются межевание земельных участков, геодезические и картографические работы.

Структура организации включает в себя руководителя предприятия, кадастрового инженера, инженера-геодезиста, помощника инженера-геодезиста и водителя. На период прохождения практики исполнял обязанности помощника кадастрового инженера.

В данной сфере деятельности используются следующие основные понятия:

Межевание – комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади;

Межевание земель включает:

— подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;

— полевое обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС);

— полевое обследование и оценку состояния опорных межевых знаков (ОМЗ);

— полевое обследование границ размежевываемого земельного участка с оценкой состояния межевых знаков;

— составление технического проекта (задания) межевания земель;

— уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых земельных участков о производстве межевых работ;

— согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых земельных участков;

— сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью;

— определение координат пунктов ОМС и межевых знаков;

— определение площади земельного участка;

— составление чертежа границ земельного участка;

— контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ;

— государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;

— формирование межевого (кадастрового) дела;

— сдачу материалов в архив.

ИП «Агейкина Н.С.» на основании лицензии на осуществление геодезической и картографической деятельности имеет право заниматься следующими видами работ:

— развитие нивелирных и геодезических сетей

— проведение инженерных, строительных и эксплуатационных изысканий

— построение и развитие плановых и высотных съемочных сетей

— построение и развитие геодезических сетей сгущения

— создание специальных геодезических сетей

-определение координат геодезических пунктов и точек на земной поверхности, с использованием геодезических спутниковых приемников

-выполнение топографических работ при проведении инженерных изысканий, строительстве, межевании земель

-топографическая съемка общего назначения и ее обновление в масштабах 1:500 – 1:10000

-топографическая съемка подземных и надземных сооружений (инженерных коммуникаций) в масштабах 1:500 – 1:5000

-создание карт, атласов, планов

2.Характеристика кадрового состава предприятия

В организационной структуре предприятия находятся четыре человека:

1. Руководитель – Агейкина Н.С.

2. Инженер-геодезист – Гузенков М.И.

3. Помощник инженера-геодезиста – Назаров А.М.

4. Водитель – Кособоков В.И.

К обязанностям руководителя относятся:

— непосредственное управление деятельностью организации

К обязанностям инженера-геодезиста относятся:

— выполнение кадастровых работ по установлению и уточнению на местности границ и площадей земельных участков

— согласование актов границ земельных участков

— прокладка теодолитных ходов

К обязанностям помощника инженера-геодезиста относятся:

— подготовка к работе геодезических пунктов

— подготовка земельных участков к работе на местности

— работа с рейкой и мерной лентой при обмере земельных участков

К обязанностям водителя:

— доставка персонала на место выполнения кадастровых работ

Численность работников на предприятии за последние годы не менялась, что свидетельствует о том, что персонал полностью справляется с поставленной работой, а руководство обеспечивает удовлетворительные условия труда и постоянную заработную плату.

Фонд оплаты труда складывается из прибыли, полученной за выполненные кадастровые работы с юридических и физических лиц. Фонд оплаты используется на зачисление заработной платы работникам и уплату налогов.

Система материального стимулирования включает премии и надбавки персоналу за успешно выполненную работу. Наличия задолженности по заработной плате нет. На предприятии применяется сдельно-премиальная форма оплаты труда.

График работы регламентируется трудовым договором, согласно которому установлен восьмичасовой рабочий день с пятидневной рабочей неделей. Рабочее время используется работниками для непосредственного выполнения ими своих должностных обязанностей.

1. Консультирование клиентов по вопросам оформления земельных участков в собственность, аренду

2. Подготовка договора купли-продажи земельного участка с жилым домом

3. Сдача документов в кадастровую палату для постановки земельного участка на кадастровый учет

4. Выполнение кадастровых работ по межеванию земельных участков на территории Кромского района

5. Изучение и работа со специализированными программами обработки геодезических данных

6. Обработка геодезических данных по результатам измерений

7. Формирование межевого дела по инструкции Минэкономразвития

8. Выдача заказчику готовых межевых дел

руководителя предприятия Агейкина Н.С. кадастровый инженер

от места прохождения практики ИП «Агейкина Н.С.»

Студент-практикант Агейкин Ярослав Владимирович проходил производственную практику в ИП «Агейкина Н.С.» в качестве помощника кадастрового инженера.

В течение семи недель практики с 25.07.11 по 10.09.11 года, Агейкин Я.В. внимательно и ответственно относился к выполняемой работе. Изучал законодательные акты, выполнял полевые работы по межеванию земельных участков, занимался оформлением кадастровых дел.

Всю порученную работу выполнял добросовестно и в срок. Стремился приобрести новые знания, чтобы быть еще более полезным на месте практики. Неоднократно оказывал помощь сотрудникам организации.

Замечаний по прохождению практики к Агейкину Я.В. нет.

ФИО подпись, дата, печать

За период работы в ИП «Агейкина Н.С.» я изучал нормативно-правовую базу в сфере межевания земель, занимался приемом заданий на межевание земельных участков от граждан, ознакомился с работой программного обеспечения MapInfoProfessional и Программного комплекса «Единый Государственный реестр земель (ПК ЕГРЗ), выполнял полевые топографо-геодезические работы, занимался оформлением кадастровых дел по результатам измерений для выдачи их клиентам.

В ходе прохождения практике я углубил имеющиеся теоретические познания в данной области, приобрел необходимые практические навыки и умения, расширил кругозор в области межевания и кадастра. Надеюсь, полученные знания пригодятся в последующей трудовой деятельности.

В приложении содержится пример полностью оформленного межевого плана по установлению в натуре границ земельного участка, находящегося по адресу: Орловская область, Кромской район, пгт. Кромы, ……………

Источник

Отчёт по практике на тему «Проведение экспертизы жилого дома»

Преддипломная практика является неотъемлемой частью учебного процесса. В ходе ее прохождения студент получает углубление и закрепления знаний и профессиональных навыков, полученных в процессе обучения на основе изучения практических ситуаций.[5]

Раздел 1. Экспертиза местоположения

.1 Описание экспертизы

.2 Характеристика местоположения объекта

Нужна помощь в написании отчета?

.3 Выводы по разделу

Раздел 2. Правовая экспертиза

.1 Описание экспертизы

.2 Исследование объекта экспертизы

.3 Выводы по разделу

Раздел 3. Техническая экспертиза

Нужна помощь в написании отчета?

.1 Описание экспертизы

.2 Техническая характеристика объекта

.3 Выводы по разделу

Раздел 4. Экологическая экспертиза

.1 Описание экспертизы

.2 Экологическая экспертиза объекта

Нужна помощь в написании отчета?

.3 Выводы по разделу

Раздел 5. Экономическая экспертиза

.1 Описание экспертизы

.2 Рынок жилой недвижимости

.3 Выводы по разделу

Раздел 6. Управленческая экспертиза

Нужна помощь в написании отчета?

.1 Описание экспертизы

.2 Управление объектом экспертизы

Преддипломная практика является неотъемлемой частью учебного процесса. В ходе ее прохождения студент получает углубление и закрепления знаний и профессиональных навыков, полученных в процессе обучения на основе изучения практических ситуаций.[5]

Нужна помощь в написании отчета?

Целью данной практики является сбор и анализ материала, необходимого для будущего дипломного проекта. Базой преддипломной практики был выбран ОАО Институт «Псковгражданпроект» — ведущая проектная организация в Псковской области по выпуску проектно-сметной документации для строительства объектов и сооружений общественно-гражданского, промышленного назначения.

Объект дипломного проектирования — 153-квартирный 9-ти этажный 3-х секционный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в цокольном этаже по ул. Балтийской 8 жилого района «Борисовичи» сельского поселения «Завеличенская волость» Псковского района Псковской области.

Задачами преддипломной практики является:

· сбор материалов для осуществления экспертизы местоположения;

· сбор материалов для осуществления правовой экспертизы;

· сбор материалов для осуществления экологической экспертизы;

Нужна помощь в написании отчета?

· сбор материалов для осуществления технической экспертизы;

· сбор материалов для осуществления экономической экспертизы;

· сбор материалов для осуществления управленческой экспертизы.

В экспертизе местоположения были рассмотрены: характеристика местоположения, климатические, метеорологические, инженерно-геологические условия площадки строительства;

В правовой экспертизе описывается правовое состояние земельного участка и расположенного на нем здания, в том числе: формы собственности, сервитуты, содержание и условия гражданско-правовых договоров на владение, пользование и распоряжение недвижимостью, доверительное управление, регистрация прав на недвижимость;

Техническая часть содержит описание генерального плана; общую характеристику объекта недвижимости; описание объемно-планировочного решения; характеристику инженерных сетей и оборудования;

Нужна помощь в написании отчета?

В экологической экспертизе приводится экологическое обоснование разрабатываемого объекта, цель которого выявить степень его экологической опасности или доказать его экологическую безопасность;

В экономической экспертизе проводится анализ рынка недвижимости, оценка местоположения объекта недвижимости, оценка рыночной стоимости жилого здания;

В управленческой части раскрываются цели и задачи управления, приводится выбор способа управления объектом недвижимости, приводится организационная структура управляющей организации.

Раздел 1. Экспертиза местоположения

.1 Описание экспертизы

Экспертиза местоположения предназначена для выявления факторов окружающей среды, влияющих на стоимость рассматриваемого объекта. Особое внимание уделяется социальным, демографическим и экономическим факторам района местоположения. При этом необходимо проанализировать, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижимости.

Нужна помощь в написании отчета?

Целью раздела «Экспертиза местоположения» является анализ местоположения строящегося объекта с точки зрения его рационального использования, а также выявление всех факторов окружающей среды, влияющих на стоимость проектируемого объекта.

Для выполнения данной цели необходимо решить следующие задачи:

. охарактеризовать местоположение объекта;

. описать инженерно-метеорологические условия данного района.

1.2 Характеристика местоположения объекта

Проект строительства жилого дома по ул. Балтийской 8 выполнен на земельном участке с кадастровым номером 60:18:060201:0118 площадью 135.5 га, предоставленным в аренду ГП ПО «ПСКОВЖИЛСТРОЙ» согласно договора №47 от 27 июня 2008г. для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно дополнительного соглашения №2 от 19 апреля 2012г договор аренды земельного участка продлен до 27.12.2013г но уже площадь участка составляет 127.1га и кадастровый номер 60: 18:0060201:507. (Рис.1)

Нужна помощь в написании отчета?

Рис.1. План земельного участка 60:18:060201:0118

Проектируемый жилой дом запроектирован на свободной от застройки территории, данный участок расположен в строящемся жилом районе «Борисовичи».Борисовичи — деревня в Завеличенской волости Псковского района Псковской области России. Расположена на западной границе города Пскова, к югу от волостного центра деревни Родина (Рис.2). Численность населения деревни составляла по оценке на конец 2000 года 108 жителей[2], по переписи 2010 года — 103 жителя.[1]

Рис.2. Расположение участка строительства

На территории деревни размещены: международное благотворительное социальное учреждение Детская деревня-SOS Псков[3][4] и крытый Ледовый дворец города Пскова[5].

Рассматриваемый земельный участок относиться к землям поселений (земли населенных пунктов) (Рис. 3).

Рис. 3. Категория земельного участка60:18:060201:0118

Нужна помощь в написании отчета?

Уточненная площадь земельного участка составляет 1 355 248,00 кв. м.

Кадастровая стоимость данного участка — 86 356 402,56 рублей.

Псков осуществляет постоянный внутригородской автобусный маршрут (№18:Родина — Псков — Писковичи).

Проектируемая территория первоочередного жилищного строительства (участки № 16, №17) ограничена:

Ø с севера — продолжение проектируемой магистральной улицы общегородского значения ул. Коммунальная;

Ø с востока и юга — городской чертой (земли муниципального образования г.Псков);

Нужна помощь в написании отчета?

Ø с запада — проектируемой магистральной улицей общегородского значения.

По территории Завеличенской волости проходит федеральная автодорога А-212 Псков-Изборск. В пределах Завеличенской волости протяженность автодороги А-212 составляет 3,1 км.[7]

Земельный участок под комплексное освоение с целью жилищного строительства сформирован в границах красных линий магистральных улиц общегородского значения, вновь проектируемой улицы и продолжение ул. Коммунальной.

Общая площадь составляет 3,8 га, застройка представлена, двумя полузамкнутыми кварталами, состоящими из 9-ти 10-ти этажных жилых домов.

Земельный участок под строительство жилого здания согласно СНиП 23-01-99 находится в наименее суровых условиях по северной строительной климатической зоне — климатический район строительства II В и имеет следующие климатические характеристики:

расчетная зимняя температура наружного воздуха — 26°;

Нужна помощь в написании отчета?

расчетная снеговая нагрузка на 1кв.м 1,8кПа

нормативная глубина промерзания грунтов 1,34м;

скоростной напор ветра 0,230кПа;

господствующее направление ветра — юго-западное.

Климат Завеличенской волости — умеренно-континентальный — смягчен близостью Балтийского моря и отчасти водных пространств Псковского и Чудского озер. Средняя годовая температура воздуха составляет 4,6° (по данным метеостанции Псков), самого теплого месяца (июля) — плюс 17,6°, самого холодного (января) — минус 7,2°. Абсолютные минимальные температуры воздуха в отдельные годы наблюдались минус 41°, а абсолютные максимальные — плюс 32°.[7]

Годовое количество осадков составляет 603 мм, 78% из которых приходится на теплый период. Относительная влажность воздуха высока в течение всего года. Устойчивые морозы сохраняются около трех месяцев — с середины декабря до начала марта. Устойчивый снежный покров образуется во второй половине декабря и сходит в третьей декаде марта. Средняя высота снежного покрова 3-20 см, а максимальная 25-30 см. Глубина промерзания почвы достигает 67 см, а в отдельные зимы — 100-125 см.

Нужна помощь в написании отчета?

Климатические условия не вызывают ограничений для хозяйственного освоения и строительства.[7]

1.3 Выводы по разделу

Проект строительства жилого дома по ул. Балтийской 8 выполнен на земельном участке с кадастровым номером 60:18:060201:0118 площадью 135.5 га.

Проектируемый жилой дом запроектирован на свободной от застройки территории, данный участок расположен в строящемся жилом районе «Борисовичи».

Рассматриваемый земельный участок относиться к землям поселений (земли населенных пунктов).

Уточненная площадь земельного участка составляет 1 355 248,00 кв. м.

Нужна помощь в написании отчета?

Кадастровая стоимость данного участка — 86 356 402,56 рублей.

Земельный участок под комплексное освоение с целью жилищного строительства сформирован в границах красных линий магистральных улиц общегородского значения, вновь проектируемой улицы и продолжение ул. Коммунальной.

Земельный участок под строительство жилого здания согласно СНиП 23-01-99 находится в наименее суровых условиях по северной строительной климатической зоне — климатический район строительства II В.

Климатические условия не вызывают ограничений для хозяйственного освоения и строительства.

Раздел 2. Правовая экспертиза

.1 Описание экспертизы

Нужна помощь в написании отчета?

Правовая экспертиза — это упорядоченная последовательность конкретных действий, направленная на проверку полного соответствия документов, как целых, так и отдельных их частей, согласно действующему законодательству. Правовая экспертиза охватывает весь процесс строительства.

Основными целями правовой экспертизы являются определение вида и способа получения правоустанавливающих документов на земельный участок, определение порядка получения разрешительной документации на строительство, анализ процесса получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также установление порядка государственной регистрации прав на вновь возведенный объект недвижимости.

Для достижения поставленных целей необходимо решить следующие задачи:

— проанализировать правовой режим использования земельного участка;

— выяснить порядок получения разрешительной документации на строительство;

— проанализировать процесс получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

Нужна помощь в написании отчета?

— выяснить порядок государственной регистрации прав на вновь возведенный объект недвижимости;

— формулировка основных выводов о состоянии и порядке получения правоустанавливающих, разрешительных документов в соответствии с требованиями, предъявляемыми существующим законодательством.

.2 Исследование объекта экспертизы

Земельный участок с кадастровым номером 60:18:060201:0118 площадью 1 355 248,00 кв.м., предоставленный для застройки микрорайона находится в собственности муниципального образования Псковский район. Категория земель поселений имеет разрешенное использование — «для проектирования и строительства жилого микрорайона.

Объект проектирования — 153-квартирный 9-ти этажный 3-х секционный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в цокольном этаже по ул. Балтийской 8 жилого района «Борисовичи» сельского поселения «Завеличенская волость» Псковского района Псковской области.

Проект строительства жилого дома по ул. Балтийской 8 выполнен на земельном участке с кадастровым номером 60:18:060201:0118 площадью 135.5 га, предоставленным в аренду ГП ПО «ПСКОВЖИЛСТРОЙ» согласно договора №47 от 27 июня 2008г. для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно дополнительного соглашения №2 от 19 апреля 2012г договор аренды земельного участка продлен до 27.12.2013г но уже площадь участка составляет 127.1га и кадастровый номер 60: 18:0060201:507.

Нужна помощь в написании отчета?

Порядок получения разрешительной документации на строительство

Инициатором проекта выступит общество с ограниченной ответственностью «ЭГЛЕ» (табл.1).

Основные характеристики ООО «ЭГЛЕ»

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Нужна помощь в написании отчета?

В целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в Администрацию Псковского района. К заявлению прилагается перечень документов, соответствующий п. 7, ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, а именно:

— договор аренды земельного участка, соглашение о перенайме земельного участка;

— материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка;

Нужна помощь в написании отчета?

в) схемы, отображающие архитектурные решения;

г) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения;

д) проект организации строительства объекта капитального строительства;

— положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Нужна помощь в написании отчета?

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

Нужна помощь в написании отчета?

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля наосновании договора);

7) документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора);

9) заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 Градостроительного кодекса.

Правительством Российской Федерации могут устанавливаться иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.

Основаниями для отказа в приеме документов являются:

Нужна помощь в написании отчета?

— документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание;

— копии документов, не заверенные нотариусом, представляются заявителем с предъявлением оригиналов;

— документ написан не разборчиво либо имеет сокращения.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

1) отсутствие указанных документов;

2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;

Нужна помощь в написании отчета?

3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

4) несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Неполучение (несвоевременное получение) перечисленных документов не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается застройщику в случае, если в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Нужна помощь в написании отчета?

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.

После окончания строительства объекта капитального строительства лицо, осуществляющее строительство, обязано передать застройщику такого объекта результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства, иную документацию, необходимую для эксплуатации такого объекта.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В целях повышения качества и доступности предоставления муниципальных услуг в сфере имущественных и земельных отношений Администрацией города Пскова был принят Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию».

В соответствии с указанным регламентом общий срок выдачи разрешения не превышает 10 дней со дня поступления заявления в Администрацию г.Пскова. Выдача разрешения осуществляется бесплатно. Максимальный срок ожидания в очереди при подаче заявления о предоставлении муниципальной услуги — 30 минут. Максимальный срок ожидания в очереди при получении результата предоставления муниципальной услуги — 30 минут. Срок регистрации заявления заявителя о предоставлении муниципальной услуги — 20 минут. Данным Административным регламентом утверждается состав процедур по выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:

1) консультирование заявителей о предоставлении муниципальной услуги в устной и письменной форме;

Нужна помощь в написании отчета?

2) прием и регистрация заявления и прилагаемых к нему документов;

3) проведение проверки документов;

5) принятие решения и доведение его до заявителя;

6) выдача разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию заявителю.

Государственная регистрация прав на вновь возведенный объект недвижимости

Нужна помощь в написании отчета?

Основным признаком вновь созданного объекта недвижимого имущества является неразрывная связь имущества с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба.

Вновь созданный (построенный) объект, даже обладающий признаками неразрывной связи с земельным участком и невозможности перемещения без соразмерного ущерба, созданный без получения разрешения на строительство или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не может выступать объектом гражданских прав и находиться в гражданском правовом обороте как объект недвижимого имущества (ст. 222 Гражданского Кодекса РФ).

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает не в момент его изготовления или создания, а только после регистрации в установленном законом порядке (ст. 219 Гражданского Кодекса РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке. Государственная регистрация носит правоустанавливающий характер и представляет собой действие, завершающее юридический состав, лежащий в основании возникновения, перехода и прекращения вещных прав на недвижимость.

Государственная регистрация права собственности на объект нежилого назначения проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для данной процедуры.

В результате оказания услуги выдается:

— уведомление о прекращении государственной регистрации права (оригинал, 1 шт.);

Нужна помощь в написании отчета?

— свидетельство о государственной регистрации права (оригинал, 1 шт.);

— правоустанавливающий документ, содержащий отметку о государственной регистрации (оригинал, 1 шт.).

.3 Выводы по разделу

недвижимость экспертиза технический

Земельный участок с кадастровым номером 60:18:060201:0118 площадью 1 355 248,00 кв.м., предоставленный для застройки микрорайона находится в собственности муниципального образования Псковский район. Категория земель поселений имеет разрешенное использование — «для проектирования и строительства жилого микрорайона».

Объект проектирования — 153-квартирный 9-ти этажный 3-х секционный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в цокольном этаже по ул. Балтийской 8 жилого района «Борисовичи» сельского поселения «Завеличенская волость» Псковского района Псковской области.

Нужна помощь в написании отчета?

Инициатором проекта выступит общество с ограниченной ответственностью «ЭГЛЕ».

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке. Государственная регистрация носит правоустанавливающий характер и представляет собой действие, завершающее юридический состав, лежащий в основании возникновения, перехода и прекращения вещных прав на недвижимость.

Нужна помощь в написании отчета?

Раздел 3. Техническая экспертиза

.1 Описание экспертизы

Технические экспертизы предназначены для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей. Основными документами, регламентирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы. Специалист в области оценки недвижимости, имеющий соответствующую квалификацию, может делать выводы на основе анализа документации, а также осмотра объекта. Однако, в сложных ситуациях, особенно связанных с судебными разбирательствами, к проведению данной экспертизы необходимо привлечение специалистов в области строительства. Результатом технической экспертизы является заключение о стратегии ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию сооружения в дальнейшем.

В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование:

· основания — с целью выявления потенциально опасных участков (представить результаты обследования и рекомендации по усилению);

· строительных конструкций — фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, лестниц, балконов, стропил, кровли, окон, дверей, полов (сделать выводы по техническому состоянию и представить проект по усилению или реконструкции);

Нужна помощь в написании отчета?

· инженерного оборудования: водопровод и канализация — трубопроводы холодной воды, трубопроводы канализации, вводы, водомерные узлы, задвижки, вентили, устройства для пожаротушения; горячее водоснабжение — трубопроводы, задвижки, вентили; центральное отопление — трубопроводы, задвижки, вентили; газоснабжение — трубопроводы (сделать выводы о том, какое оборудование и когда должно быть заменено).

Строительная экспертиза проводится для решения следующих задач:

ü для оценки соответствия качества реально выполненных работ проектным требованиям и государственным нормативам;

ü для определения объемов и стоимости выполненных работ;

ü при проверке обоснованности и достоверности сметной документации;

ü для определения причин появления повреждений и стоимости их устранения;

Нужна помощь в написании отчета?

ü для определения физического износа;

ü для определения порядка пользования и раздела спорного домовладения;

3.2 Техническая характеристика объекта

Данным проектом рассматривается жилой дом по ул. Балтийская 8, это второй этап освоения земельного участка.

Технические условия предоставлены муниципальными службами города и района на инженерное обеспечение всего квартала первоочередного строительства.

Общая площадь участка в границах благоустройства — 3391.00м2

Нужна помощь в написании отчета?

Площадь застройки жилого дома — 1300.02м2

Общая площадь дома — 11910.21м2,

общая площадь цокольного этажа — 1125.54м2

Жилая площадь квартир — 3948.57м2

Общая площадь встроенных нежилых помещ. цокол. этажа — 1052.24м2,

Нужна помощь в написании отчета?

в том числе площадь технических помещений — 70,48м2

Строительный объем дома — 36212.55м3

строительный объем цокольного этажа — 2989.07м3

Количество квартир — 153 шт.

-х квартирный жилой дом — каркасно-монолитный, 9-этажный, с цокольным этажом, 3-х секционный, прямоугольной формы.

Нужна помощь в написании отчета?

Общий размер в плане 87,30м х 14,5м (в осях).

Высота в чистоте цокольного этажа — 3.30м, 1 — 9этажей — 2.80м.

Кровля плоская с покрытием из техноэласта СОЛО ЭКМ.

В цокольном этаже здания расположены помещения общественного назначения, на 1-ом и последующих этажах — 1-но, 2-х и 3-х комнатные квартиры.

Проектом предусмотрено три входа в жилую часть здания и четыре обособленных входа в цокольный этаж.

Имеется три лестнично-лифтовых узла.

Нужна помощь в написании отчета?

Класс ответственности здания — II

Степень огнестойкости — II

Класс функциональной пожарной опасности :

помещений общ. назначения — Ф4.3

Класс конструктивной пожарной опасности — С 0

Нужна помощь в написании отчета?

Наружные стены выполнены с применением керамического лицевого кирпича коричневого цвета и керамического кирпича жёлтого цвета (крашеный).

Ограждения балконов запроектированы из профнастила коричневого цвета.

Покрытие кровли козырьков входов в цокольный этаж металлочерепица коричневого цвета.

Стены и потолки лестнично-лифтовых узлов и коридоров — водоэмульсионная покраска, полы — керамогранит.

Квартиры: окончательная отделка стен, потолков и полов помещений квартир по требованию заказчика не выполняется.

Полы в санузлах- керамическая плитка.

Нужна помощь в написании отчета?

Помещения общественного назначения: без отделки по пожеланию заказчика

стены, потолки — водоэмульсионная покраска,

стены — керамическая глазурованная плитка,

Нужна помощь в написании отчета?

потолки — водоэмульсионная покраска,

полы — керамическая плитка.

Заполнение оконных проемов — металлопластиковые окна коричневого цвета со стороны улицы, внутри белого цвета, заполнение — 2-х камерный

стеклопакет. Данное решение обеспечивает естественным освещением комнаты квартир и помещения общественного назначения, а также обеспечивает защиту данных помещений от шума.

Проектом предусмотрены следующие ограждающие конструкции здания:

Наружные стены — толщиной 640мм из керамических поризованных камней на легком кладочном растворе с облицовкой лицевым кирпичом.

Нужна помощь в написании отчета?

Наружные стены цоколя — из бетонных блоков толщ. 600мм с утеплением пенополистиролом ПСБ-С-35 толщиной 100мм, оштукатуренные по сетке цементно-песчаным раствором толщиной 50мм.

Утепление покрытия — эффективный утеплитель из пенополистирола ПСБ-С-35 толщиной 200мм, покрытый армированной цементно-песчаной стяжкой толщиной 40мм, керамзит толщиной 50мм.

Окна и балконные двери — расчетное (проектное) значение показателя 0,55 м2 * оС/Вт.

Перекрытие над техподпольем (цокольное) — утеплитель из пенополистирола ПСБ-С-35, толщ. 100мм по плитам перекрытия, цементно-песчаная армированная стяжка, толщ. 40мм.

Проектные решения по звукоизоляции ограждающих конструкций обеспечиваются в соответствии с требованиями СП 23-103-2003 «Проектирование звукоизоляции ограждающих конструкций жилых и общественных зданий»:

тщательной заделкой стыков панелей междуэтажных перекрытий, внутренних и наружных стен, а так же по контуру оконных и дверных блоков;

Нужна помощь в написании отчета?

выполнением требований к заделке технологических отверстий для пропуска труб инженерных сетей;

заполнением пространства между листами звукоизолирующими материалами в межкомнатных перегородках из гипсокартонных листов.

Проектом предусмотрена горизонтальная и вертикальная гидроизоляция ограждающих конструкций подземной части. Во избежание попадания дождевых и талых вод в цокольные помещения здания, предусмотрено выполнение обратной засыпки пазух котлованов среднезернистым песком с трамбовкой и устройство отмостки требуемой ширины.

Источник