что стало с валютными ипотечниками
«В голове крутилось: это конец» Как валютная ипотека превратила жизнь россиянки в кошмар
Валютные ипотечники — такая же позорная страница истории российского рынка недвижимости, как и обманутые дольщики. В середине 2000-х ставки по валютным кредитам были заметно ниже рублевых, да и сами банки охотнее выдавали россиянами жилищные займы в долларах и франках. С падением курса рубля эти заемщики попали в долговую кабалу. Что только они не делали, чтобы привлечь к себе внимание: ночевали под дверью министра финансов, перекрывали улицы, приковывали себя наручниками в офисах банков-кредиторов, одевались в тюремную одежду и грозили самоубийством. Но активизм валютных ипотечников проблемы не решил: тысячи россиян все еще платят непосильные кредиты. Свою историю корреспонденту «Ленты.ру» рассказала одна из таких заемщиц — Дарья (имя изменено по просьбе героини —прим. «Ленты.ру»), которая выплачивает валютную ипотеку с 2006 года.
Вижу цель, не вижу препятствий
Все началось в конце 2006 года. Мне было 29, я работала в PR-отделе одной из компаний-застройщиков — она, кстати, уже давно прекратила свое существование. Я получала хорошую зарплату, много ездила по командировкам и жила в родительской квартире — у них просторная «сталинская» трехкомнатная в районе Октябрьского Поля. О своей квартире задумалась, когда мы с родителями получили наследство от деда — однокомнатную квартиру в том же районе. Они с бабушкой в конце 1990-х развелись и разъехались, сейчас обоих уже нет, а бабушкина квартира отошла моему старшему брату, они живут там с женой и ребенком.
На что родители потратили свою часть наследства, сейчас уже не помню, а я решила наконец купить собственное жилье. Само собой, на отдельную квартиру суммы бы не хватило, даже на новостройку в пригороде, а раз так — я решила не размениваться на мелочи и искать жилье поближе к своему району. Все равно в ипотеку влезать. Честно говоря, копить я не умела ни тогда, ни сейчас — поэтому рассчитывала только на те деньги, что получила в наследство, ну и на кредит. Выбрала «однушку» в кирпичном доме на Сходненской, она на тот момент стоила чуть меньше 200 тысяч долларов, — тогда цены выставлялись еще в валюте, — и примерно половина этой суммы у меня была на руках.
Счастливое неведение
Зарабатывала я неплохо — но был нюанс: большую часть денег выдавали в конверте, а «белая» часть составляла около 12 тысяч рублей. Меньше 500 долларов даже по тем временам. В итоге я посетила несколько банков — ни один не был готов дать ипотеку в рублях. А в долларах на 20 лет дали. Сейчас много говорят о том, что валютные ипотечники — это люди без мозгов, что им надо было думать, что кредит всегда надо брать в валюте дохода… Много говорят.
Материалы по теме
«Они предали рубль. Рубль предал их»
Но где все эти «мамкины эксперты» были в 2006-м, когда из каждого утюга рекламировали ипотеку во франках, йенах и еще черт-те в чем? Я-то работала с журналистами сферы недвижимости, была в курсе, так сказать, повестки — сколько умных колонок и экспертных комментариев о выгоде валютной ипотеки тогда выходило в СМИ, не перечесть. Валюта доходов у меня, да и у многих знакомых, была — доллары в конверте. В общем, прежде чем с умным видом судить тех, кто взял кредит в валюте, изучите, что называется, матчасть.
Следующие полтора года ушли на ремонт — я жила в бетонной коробке, спала на раскладушке и ела чуть ли не с застеленного газетой ящика, а все заработанное тратила на кредит, стройматериалы, рабочих и мебель. И к 2008 году я была счастливой владелицей отделанной «с иголочки» квартиры, лучшей сотрудницей департамента и валютной ипотечницей образцового кредитного поведения.
В начале года получила предложения по работе от двух компаний, долго решалась, и в результате смогла договориться с обеими — работать у них без оформления и со свободным графиком. Так я стала «слугой двух господ»: каждая из компаний была уверена, что я работаю только с ней. Я спала часа по четыре в сутки, но денег стало больше, я купила машину и даже умудрилась съездить в отпуск.
Первый кризис
До начала кризиса 2008-го у меня не было вообще никаких сомнений в том, что я все делаю правильно. Да и в ноябре-декабре реальных проблем, по сути, не было: в отрасли все занервничали, начались увольнения, но оба моих работодателя платили исправно. До нового, 2009-го года — в январе оба срезали зарплату (короткий же месяц, низкий сезон), а в феврале один за другим отказались от сотрудничества. Кое-как к апрелю я устроилась в компанию к своим знакомым — они тоже уволили своего пиарщика, но потом все-таки решили взять нового (на зарплату в два раза ниже).
Материалы по теме
«Это настоящие рабовладельцы»
К тому моменту у меня уже была серьезная просрочка: если в январе 2009-го я еще нашла деньги на платеж, то в феврале-марте их просто не было. Это было серьезное испытание для нервов: сначала телефон обрывали сотрудники отдела взыскания банка, потом подключили то ли коллекторов, то ли «безопасников» — пошли угрозы, мне оставляли надписи на входной двери, порезали обивку, какие-то люди сидели под дверью. Как только я нашла работу, продала машину практически за бесценок, — и закрыла долги. Почему сразу этого не сделала? Наверное, сказался шок — после сокращений я, наверное, с месяц не выходила из дома, друзей и родителей не пускала. Похудела килограммов на 15, наверное. Это, кстати, единственный плюс от тогдашней ситуации — если задаться целью их все-таки найти. До того я годами страдала от лишнего веса, вечно сидела на диетах.
Дальше, около полугода я жила впроголодь — остатки денег от продажи машины быстро проела, а заработка еле хватало на ежемесячный платеж, он же с ростом доллара тогда вырос чуть ли не на треть. А платили уже в рублях. Постепенно нашла подработки, но все равно это было что-то вроде взбивания молока в масло, чтобы не утонуть.
«Это конец»
Нормально стало году к 2012-му. Я устроилась в пиар-агентство, а параллельно подрабатывала, где только могла. Честно говоря, каждый из работодателей платил не очень много, но в целом заработок получался приличный, точно больше ста тысяч в месяц — где-то две трети этих денег я получала на основной работе, остальное добывала «халтурой». За ипотеку я платила 30 тысяч с небольшим, еще около 15 уходили на автокредит (его я выплатила за три года, и до сих пор счастлива, что успела), остальное тратила на себя. Жить было можно. Плюс пару раз в год «падали» какие-нибудь крупные суммы — то премию дадут, то какой-нибудь event организую, взяв отпуск на основной работе.
Сейчас меня опять спросят, что ж я тогда не реструктуризировала ипотеку. Об этом я вообще не думала — было четкое ощущение, что самое страшное позади, теперь все будет хорошо. Это чувствовалось как-то и в бизнесе, по настроению начальства, коллег, контрагентов, и в целом какое-то в городе было настроение позитива. К тому же я настолько устала считать каждую копейку и в буквальном смысле сводить концы с концами (в 2009-м и начале 2010-го я отнесла в ломбард все свое золото, регулярно занимала денег у мамы-пенсионерки, носила год одни штопаные колготки и все в таком духе), что тут просто «отпустило». Больше того, у нас в компании-подрядчике один коллега в 2011 году еще брал ипотечный кредит в долларах. Я тогда вскользь, без деталей, сказала о своем опыте, но он был полон оптимизма. Дескать, не повторится. Такие вот были настроения. Я расслабилась, жила более-менее в свое удовольствие, завела собаку — подобрала на улице и выходила.
Материалы по теме
«Иногда я проезжаю мимо своего бывшего дома и смотрю на окна»
Про конец 2014-го мне даже рассказывать не хочется (16 декабря 2014 года произошел «черный вторник»: курс рубля относительно доллара резко обвалился и в пиковые моменты достигал 80 рублей за доллар — прим. «Ленты.ру»). Я смотрела и не верила своим глазам, а в голове крутилось: «. » [это конец]. Это была первая реакция, потом я сразу села составлять практический план. Собственно, основным его пунктом было — удержаться на работе. Понятно, что не все на этом свете зависит от нашего желания, но, мне кажется, более инициативного сотрудника у нас в конторе в начале 2015-го просто не было. Как в фильме про Шурика, я готова была и на песчаный карьер, и на уборку улиц. На самом деле, стресс здорово стимулирует креатив, мы тогда провели отличную кампанию, получили клиента совершенно из новой для нас сферы, выиграв сложный тендер. Но старые клиенты, как водится в кризис, уходили — в итоге, все равно денег хватало впритык. Подработки сошли на нет, от зарплаты после выплаты кредита стабильно оставалось тысяч 15.
Надежда умирает последней
Но главное даже не в этом. В середине 2014 года я завела курортный роман, довольно вялотекущий, — в Южной Европе. Ездила туда на выходные, виделись время от времени. Меня это устраивало. Последний раз мы виделись как раз в ноябре 2014-го, и в январе я поняла, что беременна. Ребенка решила оставить, так что всю ту кризисную зиму я думала о том, как он себя будет чувствовать. Тут уже другая ответственность: я поняла, что не могу себе позволить ни бегать от коллекторов, ни снова продавать машину, ни питаться дошираком. Я так и не допустила ни одной просрочки по кредиту, и, наплевав на гордость, принимала помощь ото всех, кто был готов помочь: подруга отдала мне одежду на младенца, мама с пенсии привозила продукты… Я была в курсе всех скидок и акций в супермаркетах.
Но что было делать дальше? Понятно, что рожать я в любом случае должна была ехать «из офиса» — получать зарплату было важно до последнего. А потом? Сидеть с ребенком дома, перебиваясь случайными заработками? Но чем тогда платить ипотеку? Продать квартиру — может, я бы на это и пошла, если бы получилось закрыть кредит и оставить какие-то деньги хотя бы на полгода скромной жизни. Но по факту получалось, что я не только ничего не оставлю себе, — наоборот, еще и останусь должна банку.
Все разрешилось — тут надо сказать огромное спасибо компании, где я работаю до сих пор. Я просто пришла к генеральному — терять было нечего — и спросила, какие есть варианты в моей ситуации. Он посмотрел на меня (живота еще не было видно), спросил, когда рожаю, и спокойно сказал — ну, отлично, отдохнешь там сколько надо, и дальше работай из дома.
В итоге я ушла на «удаленку» недели за две до родов, но работала до последнего — даже из родильного отделения с телефона отправляла какие-то комментарии в прессу и вычитывала интервью генерального. Так и процесс как-то легче переносился. А на работу «вышла» через две недели.
Материалы по теме
«Москва меня услышит»
За месяцы беременности произошла и еще одна перемена. Я стала представлять, как мы будем жить с ребенком и собакой в моей маленькой «холостяцкой» квартире, и что-то ну никак не складывалась эта картинка. Соседи у меня довольно шумные, этаж третий, под окнами дорога — не Варшавское шоссе, конечно, но все равно машины ездят сплошным потоком. В итоге пришло парадоксальное решение: я сдала свою квартиру, сняла загородный домик, что называется, «за 101-м километром». Разницы, за вычетом всех расходов, вроде бензина, «коммуналки», расходов на интернет и телефон, остается чуть больше 20 тысяч — на них с сыном и живем. Зарплату отдаю на кредит, и стараюсь просто не задумываться о том, как мы с ребенком могли бы потратить эти деньги. Нашла маленькую, но стабильную подработку — этот доход трачу на частный детский сад (иначе у меня вообще не было бы возможности работать, честно говоря). Но в целом, конечно, ситуация довольно дрянная — работаю много, а живем ну очень скромно. А впереди, как ни крути, школа, да и в отпуск с сыном хочется съездить и на море, и в Европу.
Надежда выйти из личного финансового кризиса есть — я подала заявку на участие в государственной программе поддержки таких, как я, валютных ипотечников. Не хочу рассказывать подробнее, просто из суеверия, шансы на успех не стопроцентные. Если все получится, должно стать полегче. Если нет — тянуть мне это все еще семь лет. Продавать квартиру не хочу, и так уже две с лишним стоимости выплатила.
Стараюсь не думать о плохом, в конце концов, может, запустят еще какие-то программы с переводом кредита в рубли. Срок выплат, конечно, в этом случае наверняка увеличат — но, как я себя «утешаю», главное — успеть расправиться с ипотекой до пенсии. А жить в той квартире не собираюсь. Поняла, что для меня идеально — загородный дом. Так что если о чем и мечтать на будущее, то о собственном доме поближе к Москве.
Валютная ипотека: что делать и кто виноват?
Мало кто не слышал про животрепещущий вопрос валютных ипотечников. Они митингуют, голодают. Действительно ли это ответственность банка, государства либо же это все-таки безответственность самих заемщиков? И что им делать, чтобы найти выход?
Кто виноват?
Предвижу негатив в свою сторону, но скажу, что думаю: убеждена, что проблема валютных ипотечников — это проблема исключительно их, а не банка или государства. И вот почему.
— Если кредит берется в иностранной валюте, но между резидентами России, то в договоре черным по белому прописано, что платеж осуществляется в рублях по курсу ЦБ на день платежа. Соответственно, какой курс — такой и платеж. То же и со всеми инструментами в привязке к курсу валюты (страхование жизни, например). Изменение курса валюты — это не форс-мажор, а классический рыночный риск. Более того, говорить о том, что такого никогда не было, россияне не могут: они с этим сталкивались и в 1998 году, и в 2008 году, когда также было много историй с валютной ипотекой. Банки же не стали пересчитывать валютные вклады по курсу 30 рублей? Страховые компании не стали пересчитывать выплаты по программам страхования жизни в валюте по 30 рублей. Тогда почему валютная ипотека должна быть пересчитана?
— Если вы собираетесь брать валютный кредит вместо рублевого из-за экономии на ставке, то вы берете на себя рыночный риск, что курс может измениться не в вашу пользу. Вы хотели сэкономить, но не получилось, так что это — всегда лишь неверное решение, но не повод банку выплачивать компенсации. Это все равно что требовать от государства компенсации, что вы купили в январе 2016-го доллары по 82 рубля. Особенно если валютная ипотека бралась для недвижимости под сдачу в аренду, чтобы повысить доходность данной инвестиции из-за более низких ставок по кредиту не в рублях. Для инвестиций такой вариант возможен, но в странах со ставкой 2—3% и арендой в валюте кредита, причем чтобы арендная доходность превышала ставку по ипотеке.
— Если вы выбирали банк, который давал ипотеку только в валюте, то это ваш выбор. На российском рынке много банков и не один-единственный объект недвижимости, который можно купить только в привязке к доллару. Зная ситуацию с российской валютой, вполне можно было потратить время на подбор менее рискованного варианта ипотеки — рублевого.
— Даже если вы брали ипотеку в валюте до 2014 года, у вас была весна 2015-го с курсом около 50 рублей, когда можно было пойти на реструктуризацию ипотеки в рублевую, пусть по повышенной ставке, но зато можно было зафиксировать курс 50 рублей. И быть в выигрыше даже сейчас.
Ну а требовать пересчитать все по курсу 30 рублей означает не понимать рыночных рисков и снимать с себя ответственность за принятие решений. И перекладывать ее на других клиентов банка, на налогоплательщиков, если речь о требовании компенсации от государства. Почему те, кто здраво оценивает риски и распоряжается своими финансами, должен компенсировать потери тех, кто этому не уделяет время? И ладно бы это был первый случай. Но это, если брать последние 10 лет, как минимум третий, включая 1998 и 2008 годы! Ссылаться на классическое «такого никогда не было, мы не знали» — невозможно, так как, если ипотека бралась в 2012—2013 годах, то это было лишь через 4—5 лет после сильнейшего кризиса и падения рубля. Значит, люди шли на риски осознанно.
Что делать?
Можно ничего не делать. Тогда банк имеет полное право инициировать банкротство физлица-заемщика, ведь долг будет явно выше 500 тыс. рублей, а просрочка — более трех месяцев. А это несет такие последствия:
— вы лишитесь всего имущества и всех накоплений, всего капитала, кроме того, на что нельзя обратить взыскание (а единственное жилье в ипотеке туда не относится);
— вы не сможете занимать руководящие позиции в компаниях в течение трех лет;
— вы не сможете брать кредиты и займы в течение пяти лет без указания на факт вашего банкротства (хотя, полагаю, после банкротства вам вряд ли кто-то вообще выдаст заем или кредит);
— вы не сможете подать на новое банкротство в течение пяти лет.
Грубо говоря, придется все начинать даже ниже чем с нуля.
А можно пойти иным путем.
— Банку выгоднее договориться об адекватных условиях реструктуризации с заемщиком, поэтому вполне можно увеличить срок ипотеки либо взять льготный период на 1—2 года с пониженными платежами, чтобы восстановить свое финансовое положение.
— И еще вариант. ЦБ активно снижает ставки — рассмотрите вариант рефинансирования в рублевую ипотеку: сейчас ставки и курс вполне комфортные, чтобы перейти в рубль.
— Можно продать залог по валютной ипотеке, погасить долг и взять недвижимость дешевле, можно даже в рублевую ипотеку. Причем сейчас цены на недвижимость в ряде районов весьма привлекательны для покупки. Можно постараться найти горячие предложения, когда продавцу нужно срочно получить деньги на личные нужды, и договориться о дополнительной скидке.
— Если вы не подавали на налоговый вычет — самое время, сумму можно пустить на досрочное погашение. А если есть права на материнский капитал — сумму на погашение можно еще увеличить. Если у вас есть накопления, то можно сравнить, выгоднее ли вам их вложить с доходностью выше ставки по ипотеке, чтобы потом изымать прирост капитала на погашение ипотеки, либо же осуществить досрочное погашение. Да, придется искать оптимальный момент входа, но вот вложения в еврооблигации Petrobras (минимальный лот — от 1 тыс. долларов) в январе 2016 года принесли годовую доходность свыше 30% в валюте, а это явно выше ставки по долларовой ипотеке.
Все вышеописанное позволит вам и сохранить свою кредитную историю, и, возможно, сохранить вашу недвижимость, и уйти от валютного риска. Ну и иметь богатый опыт на будущее, что кредит надо брать в той валюте, в которой ваш основной доход. Повторю, уже в третий раз за 10 лет.
ГД не поддержала проект моратория на взыскание долгов по валютной ипотеке
Комитет Госдумы по финансовому рынку рекомендовал нижней палате парламента отклонить в первом чтении законопроект о введении моратория на взыскание задолженности по валютной ипотеке. Об этом сообщает «РИА Недвижимость».
Документ, внесенный группой депутатов и сенаторов еще в 2015 году, устанавливает временный запрет на взыскание кредиторами просроченной задолженности, обращение взыскания на недвижимое имущество заемщиков, уступку кредиторами прав требований и передачу закладных третьим лицам до принятия федерального закона о реструктуризации валютных кредитных обязательств в рубли. Согласно документу, в период действия моратория не должны начисляться другие финансовые санкции за неисполнение заемщиками денежных обязательств по кредитным договорам, поясняется в публикации.
Комитет Госдумы по финансовому рынку обращает внимание, что положения законопроекта противоречат основным началам гражданского законодательства, поскольку в одностороннем порядке предусматривают изменение существенных условий договора, реструктуризацию кредитных обязательств и устанавливают привилегии лишь для заемщиков, бравших кредиты в иностранной валюте. Кроме того, введение временного запрета на уступку кредиторами прав требования и передачу прав по закладным третьим лицам не позволит определенным категориям заемщиков воспользоваться программой помощи по ипотечным кредитам, утвержденной правительством России, говорится в заметке.
Законопроектом также не определены конкретные принципы и механизмы реструктуризации обязательств по валютным кредитам. В связи с этим, указали в комитете, невозможно определить, повлечет ли предлагаемая реструктуризация дополнительные издержки для сторон договора и третьих лиц, в том числе для государства, Банка России, АИЖК. Правительство и Банк России по схожим основаниям не поддерживают законопроект, поясняется в заметке.
Комитет по финрынку рекомендовал к принятию во втором чтении правительственный законопроект об обязательном размещении кредитором информации о повышенных рисках заемщика, получающего доходы в валюте, отличной от валюты кредита, сообщает «Интерфакс-Недвижимость». Поправки предлагается внести в закон о потребительском кредите. Принятие законопроекта позволит гражданам более точно оценить риски, возникающие при получении кредитов в иностранной валюте, в том числе обеспеченных ипотекой.
В конце августа вступила в силу новая программа помощи ипотечным заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию. Программа адресована клиентам российских банков, которые не справляются с обслуживанием валютных и рублевых кредитов на приобретение жилья. Воспользоваться ею могут заемщики, у которых ежемесячные платежи по ипотеке на 30% превышают размер платежа, установленного на момент оформления кредита.
Дверь в никуда В России продлили льготную ипотеку. Чем сейчас опасна покупка квартиры?
Относительно молодой российский рынок ипотечного кредитования в 2020 году развивался стремительно — и все благодаря коронавирусу. Власти страны запустили ипотеку с субсидированной ставкой, чтобы поддержать спрос на жилье и не допустить провала в строительной сфере на фоне распространения COVID-19. Фокус удался, но теперь России, возможно, грозит ипотечный кризис. В последние месяцы о риске его развития неоднократно заявляли эксперты и даже некоторые чиновники. Одновременно представители различных госструктур начали активно отрицать такую возможность. Механизм ли это психологической защиты, когда субъект отказывается признать существование проблемы, или действительно сильная вера в устойчивость рынка жилищного кредитования — пока непонятно. Долговое безумие, уроки американского кризиса и неуловимый ипотечный пузырь — в материале «Ленты.ру».
Понабрали
Рынок ипотеки в кризисном 2020-м действительно растет рекордными темпами — и участники рынка жилищного кредитования открыто признают, что это происходит в первую очередь благодаря мерам поддержки строительной отрасли, которые были инициированы президентом Владимиром Путиным. Главная такая мера — это запуск льготной ипотеки на покупку квартир в новостройках. Программу он анонсировал в середине апреля, и уже спустя пару дней российские банки начали предлагать соответствующие кредитные продукты — под беспрецедентные 6,5 процента годовых.
В предыдущие годы низкой считалась ставка на уровне 10 процентов, поэтому спрос на «ковидную» ипотеку оказался высоким. Подсуетились и застройщики, вовремя организовавшие дистанционные продажи квартир и бесплатные поездки на такси до офисов продаж — покупать жилье можно было даже в период самоизоляции. По его окончании на рынке новостроек начался настоящий ажиотаж. Покупали преимущественно в кредит — по данным финансового института «Дом.рф», доля ипотечных сделок в строящихся многоквартирных домах в настоящее время достигает 90 процентов. Исследование, подготовленное специалистами Райффайзенбанка, показало, что 59 процентов российских миллениалов (людей, родившихся после 1981-го и до 1996-го) в ближайшем будущем планируют приобрести жилье, из них 79 процентов намерены взять ипотеку.
По предварительной оценке «Дом.рф», за девять месяцев 2020-го в России было выдано более миллиона ипотечных кредитов на 2,7 триллиона рублей — почти столько же, сколько за весь 2019 год. «Если развитие ситуации с пандемией коронавируса не потребует введения строгих ограничительных мер, то в этом году россияне оформят более 1,5 миллиона кредитов на 3,7 триллиона рублей», — говорится в материалах банка (есть в распоряжении «Ленты.ру»).
Август уже официально стал рекордным для отечественного рынка ипотеки — тогда выдали 148 тысяч жилищных кредитов на 375 миллиардов рублей (данные «Дом.рф» и агентства Frank RG). Предыдущий абсолютный рекорд был установлен в июле, когда россияне набрали ипотеки на 362 миллиарда рублей.
«Мы видим, что ипотечный рынок полностью восстановился от негативных последствий пандемии коронавируса», — констатируют в «Дом.рф». О том, насколько восстановилось финансовое благосостояние россиян и чем грозит повальное увлечение ипотекой, — ни слова.
А отдавать чем будем
По оценке международного рейтингового агентства Moody’s, общее число ипотечных заемщиков в России осенью 2020-го достигло 7-10 миллионов человек. Развитию жилищного кредитования можно было бы радоваться, но ипотечная задолженность растет на фоне явного падения доходов населения. Еще в мае стало известно, что после начала ограничительных мер из-за пандемии зарплаты уменьшились у половины граждан. В Росстате подсчитали: во втором квартале 2020 года доходы населения обвалились на 8 процентов после роста в первом на 1,2 процента. В первом полугодии показатель упал на 3,7 процента. Ожидается, что по итогам 2020-го падение составит 3 процента.
В предыдущие годы граждане тоже явно не гребли деньги лопатой: реальные располагаемые доходы непрерывно падали с 2014-го по 2017 год на фоне затяжного кризиса. Околонулевой рост показателя был отмечен в 2018 году (плюс 0,1 процента). По итогам 2019-го доходы россиян увеличились на 1 процент в годовом выражении. Весь рост, очевидно, «съели» коронавирус и его последствия.
Логичный вопрос — как люди будут возвращать долги банкирам — волнует многих экспертов. Из числа чиновников первым об опасности расширения программы льготной ипотеки заговорил заместитель министра финансов Алексей Моисеев. Он отметил, что «мы рискуем надуть пузырь на этом рынке среди людей». Моисеев указал на растущий показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщиков, заявив, что примерно 40 процентов россиян не могут позволить себе жилищный кредит даже под 0 процентов.
«Реальные располагаемые доходы граждан России начиная с 2014 года идут вниз, а выдача ипотеки — растет (как и рублевые цены на недвижимость). Идеальное сочетание для ипотечного кризиса. Ипотечного кризиса пока в России еще не было. В 1998 году — практически не было ипотеки, в 2008 году — была только лайт-версия («валютные ипотечники»). Но все когда-то бывает в первый раз», — написал экономист, доцент РАНХиГС Сергей Хестанов на своей странице в Facebook 30 сентября.
Двумя неделями позже он определил и главный катализатор развития ипотечного кризиса в России — это рост количества и доли заемщиков с низкими финансовыми возможностями. Хестанов заявил, что к настоящему времени подавляющее большинство людей, которые планировали купить недвижимость в ипотеку, уже это сделали. «Льготная ипотека стимулирует купить жилье тех, кто раньше не собирался это сделать», — подчеркнул он. По мнению экономиста, в настоящее время кредиты на жилье стали доступны людям с невысокими доходами. Многие из них в дальнейшем не смогут исправно вносить платежи.
Спустя несколько дней Центробанк напомнил о падающих доходах российских ипотечников. Заместитель председателя банка Ольга Полякова заявила, что необходимо очень взвешенно подходить к росту долговой нагрузки физических лиц. Несмотря на все предупреждения, программу льготной ипотеки продлили до 1 июля 2021 года — соответствующее постановление подписал премьер-министр Михаил Мишустин.
Российскому правительству, возможно, стоит что-то сделать для предотвращения формирования «пузыря»
Интересно, что о необходимости принятия мер для исключения жилищно-кредитного провала российскую власть предупреждали не только отечественные, но и зарубежные эксперты, в частности, представитель США — «творца» крупнейшего в истории человечества ипотечного кризиса. Эксперт по экономике американского агентства Bloomberg Скотт Джонсон мягко заявил, что России «возможно, стоит что-то сделать для предотвращения формирования «пузыря» (ипотечного — прим. «Ленты.ру»)».
Пустота по-американски
В США ипотечный кризис, спровоцировавший финансовый, а затем и мировой экономический кризисы, разразился в 2007 году. Тогда резко выросло число невыплат по ипотечным кредитам — преимущественно тем, которые выдавались «слабым» заемщикам (с низким уровнем кредитоспособности). При этом доля таких займов в 2004-2006 годах сильно увеличилась — ипотека была популярна, и банки выдавали ее если не всем подряд, то явно без особых строгостей. Большинство потенциально «плохих» кредитов оформлялись под плавающую процентную ставку.
В преддверии кризиса стоимость обслуживания «плавающих» кредитов стала повышаться, ежемесячные платежи росли, соответственно, все больше и больше людей начали допускать просрочки выплат или вовсе переставали платить. Одновременно в стране упали цены на жилье, что усложнило процесс рефинансирования ипотеки. Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными закладными, беспрецедентно обесценились. Банкиров позже обвинили в том, что они осознанно выдавали ипотеку некредитоспособным гражданам, ставя таким образом под угрозу стоимость ипотечных облигаций и благополучие их держателей.
Пик выселений ипотечных банкротов в США пришелся на 2009-2010 годы, журнал The Economist в 2009-м оценивал число отчуждений жилой недвижимости в 9 миллионов в год (против миллиона в «обычные» годы). Чтобы уменьшить масштабы социального кризиса, были запущены государственные и частные программы поддержки домовладельцев. Кроме того, главные игроки американского рынка ипотеки то и дело вводили моратории на отчуждение жилья. Несмотря на это, пустующие дома стали обыденностью.
Меры поддержки помогли лишь части заемщиков, но урок был выучен: объем ипотечного долга в США во втором квартале 2019-го достиг 9,4 триллиона долларов, превысив «кризисный» показатель 2008-го, но его качество признали высоким — после ипотечного провала банки начали очень строго оценивать потенциальных заемщиков, а неуплаты по ипотеке стали редкостью. Идеальную кредитную картину подпортил коронавирус — по итогам второго квартала 2020-го процент просрочки по ипотеке в США составил 8,2 процента, увеличившись за три месяца на четыре процентных пункта.
У нас свой путь
В России совокупный объем «плохих» ипотечных кредитов к осени 2020-го достиг 76,68 миллиарда рублей, увеличившись почти на 5 процентов за год, подсчитали в ЦИАН. По данным аналитиков, доля просроченной ипотеки стабильна — в настоящее время в целом по стране она составляет 0,9 процента от всего объема задолженности по жилищным кредитам. На первичный рынок приходится 22 процента «плохих» ипотек. «Несмотря на рекордные объемы задолженности по кредитам, их качество сохраняется на высоком уровне», — утверждают эксперты.