земли тсж что такое
Какая территория ТСЖ является собственностью товарищества и что входит в придомовые участки? Что такое общедомовое имущество?
Собственники помещений в многоквартирных домах владеют помимо жилых квартир общим имуществом, относящимся к дому.
Управление таким имуществом при помощи жилищного товарищества возлагает на правление обязанности по его содержанию.
В одном доме может быть только одно ТСЖ. Но одно ТСЖ может объединять несколько домов.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Собственность товарищества, что это такое?
Под общедомовым имуществом понимаются активы товарищества собственников жилья, находящиеся на его балансе.
Жилищное товарищество как юридическое лицо является распорядителем общедомовой собственности, к которой относятся как помещения общего пользования в доме, так и оборудование, используемое для обслуживания таких помещений.
Что к нему относится?
К общедомовой собственности жильцов относятся помещения и оборудование, используемые для эксплуатации и обслуживания жилья.
К такой собственности относится:
К объектам нежилой недвижимости многоквартирного дома относят:
Данные объекты могут использоваться для размещения оборудования, предназначенного для обслуживания и содержания жилья (инженерные коммуникации, счётчики, трансформаторы и т.д.), а пустующие строения могут быть использованы для получения дополнительного дохода.
Прилегающая к домам территория должна включать в себя, согласно п. 3.5.11 Постановления № 170:
Места для выгула собак могут быть организованы на придомовых наделах только по согласованию с местной администрацией.
Обслуживание придомовых участков
При создании жилтоварищества придомовые земельные участки переходят под контроль правления, которое обязано обслуживать их в соответствии с планом, утверждённым на ежегодном общем собрании жильцов-членов товарищества (какие еще вопросы относятся к компетенции собрания собственников ТСЖ мы рассказывали в этом материале).
Придомовая территория включает расположенные в её границах объекты:
Обслуживание данных объектов производится силами штатных служб товарищества или сторонними организациями на основании заключенного договора.
ТСЖ вправе осуществлять строительство новых объектов в границах участков вокруг домов. Строительство, текущий ремонт подъездов и ремонт дома, а так же обслуживание детских площадок может производиться как за счёт средств основного баланса организации, так и путём сбора отдельных целевых взносов или привлечения муниципальных субсидий.
Размеры и содержание территории у домов
К придомовой территории относится земельный надел, включающий в себя дом и связанные с ним неразрывно сооружения, образующие в совокупности с данным домом единый комплекс, а также прилегающие территории.
Площадь прилегающих к дому участков определяется согласно приказу Минземстроя №59:
Значения коэффициентов H для разных домов также утверждены Приказом №59 и приведены в таблице.
Особенности содержания и обслуживания придомовых земельных участков регулируются пунктом 3.5 Постановления Госстроя № 170.
Жилтоварищество должно следить за тем, чтобы на стенах домов были таблички с указателями улиц и номеров зданий. Подъезды и квартиры также должны иметь таблички с номерами.
На общедомовом участке могут располагаться геодезические метки федеральной и местной картографической системы координат, работники. Привлекаемые для обслуживания дома, должны следить за сохранением данных меток на местах их установки.
Согласно п. 3.5.8 постановления № 170, жилищное товарищество не должно допускать:
Ответственность за данные действия несут непосредственно нарушители, а при невозможности установить их личности службы, ответственные за содержание придомовой территории, несут ответственность перед правлением жилтоварищества.
Помещение и оборудование
Относящиеся к балансу товарищества:
Могут как использоваться для хранения ремонтного оборудования и инвентаря, так и для размещения инженерных коммуникаций.
В состав оборудования и коммуникаций жилтоварищества входят:
Данное оборудование относится в ответственном владении жилтоварищества, их своевременное обслуживание гарантирует бесперебойную поставку коммунальных благ в жилые помещения.
Для обслуживания инженерных систем привлекаются специальные организации или нанимаются специалисты, имеющие необходимую квалификацию, а обязанность по своевременному привлечению данных специалистов лежит на правлении ТСЖ, согласно ч. 6 ст. 148 ЖК РФ.
Доступ к данному оборудованию должен быть закрыт для посторонних, ответственность за сохранность оборудования от несанкционированного использования также лежит на руководстве товарищества.
Сдача в аренду свободных площадей
Правление жилтоварищества вправе сдавать обще помещения в аренду при наличии соответствующего решения общего собрания, согласно ст. 152 ЖК РФ.
Доходы от сдачи помещений ТСЖ в аренду должны использоваться исключительно на уставные цели организации согласно смете, утверждённой собранием жильцов.
Важно учитывать что прибыль от сдачи помещений в аренду можно не включать в число доходов организации, рассчитываемых по упрощённой системе, если перевести их в уставные средства баланса.
Собрание жильцов вправе постановить строительство новых помещений на территории, относящейся к жилищной структуре, с целью предоставления таких помещений в аренду за плату.
Заключение
Общедомовое недвижимое и движимое имущество принадлежит всем владельцам помещений в равных долях и находится на балансе жилищного товарищества как юридического лица, которое может использовать данное имущество для получения дополнительных средств. Обязанности по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии также лежит на ТСЖ.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья
Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.
Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.
Что такое ТСЖ
Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.
Как создать ТСЖ
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Права и обязанности ТСЖ
В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.
ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.
Плюсы и минусы ТСЖ
У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.
Как пожаловаться на ТСЖ
Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.
Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.
Земельный участок МКД : содержание и оценка его санитарного состояния
27 и 28 сентября Елена Шерешовец и Борис Валит провели онлайн-семинар, посвящённый вопросам содержания и использования земельного участка под многоквартирным домом. Узнайте, когда УО отвечает за эту территорию, в том числе за содержание размещённых на нём дорог и проездов.
Елена Шерешовец рассказала о формировании и содержании земельного участка МКД
Среди этих вопросов мы обсудили тему ответственности за содержание земельного участка.
Собственники платят за содержание земельного участка, входящего в состав общего имущества дома
Земельный участок бесплатно переходит в собственность с момента его формирования. До этого времени он является собственностью публично-правового образования (п. 67 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).
Елена Шерешовец отметила, что если границы земельного участка, прилегающего к МКД, не установлены, сам участок не конкретизирован, нет его план-схемы, УО не обязана содержать такую территорию. Граждане и юрлица отвечают только за состояние участков, которые находятся в их собственности или владении.
При этом органы власти или суд могут обязать собственников содержать территорию, прилегающую к их земельным участкам – на основании федерального закона или договора. Такой вывод сделал ВС РФ в п. 7 Обзора судебной практики № 4 (2018). Узнайте больше из материалов онлайн-семинара под статьёй.
УО отвечает за состояние придомовой территории, включённой в состав общего имущества МКД
Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общедомового имущества (ч. ч. 1, 3 ст. 39 ЖК РФ). При этом управляющая организация обеспечивает его надлежащее содержание (ст. 161 ЖК РФ).
Согласно ст. 162 ЖК РФ, общее имущество многоквартирного дома – существенное условие договора управления. В состав ОИ дома входит только сформированный земельный участок, границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учёта (пп. «е» п. 2 ПП РФ № 491). В таком случае собственники помещений в МКД платят за его содержание (ст. 154 ЖК РФ).
Посмотрите полную видеозапись первого дня онлайн-семинара, чтобы узнать, что делать, если местные НПА и суды выступают за то, чтобы УО содержала несформированный участок дома.
В НПА нет критериев для оценки санитарного состояния придомовой территории дома
Кратко об этих темах вы можете узнать из деморолика:
Один из вопросов, которые рассмотрел Борис Валит, – есть ли какие-то критерии оценки загрязнения придомового участка. Законодательно они не установлены. В НПА прописаны только требования к составу, периодичности и порядку выполнения работ для надлежащего содержания придомовых территорий.
Эксперт привёл в пример региональную практику – решение Тверской городской думы от 16.10.2014 № 368. В п. п. 6.140–6.145 этого документа зафиксировано, как часто должна проводиться уборка двора и её последовательность.
Сперва чистят тротуары, затем пешеходные дорожки и дворовые территории. Уборка, кроме снегоочистки, которая производится во время снегопадов, проводится до 13.00. Снег при ручной уборке тротуаров и внутриквартальных проездов должен убираться полностью, под скребок. При отсутствии усовершенствованных покрытий снег убирают под движок, оставляют слой для последующего его уплотнения.
Исходя из этого можно сделать вывод, что если территория убирается не по установленным в этом документе нормативам, то её можно считать загрязнённой. Чтобы этого избежать, УО и ТСЖ необходимо выполнять все предписанные законодательством работы в полном объёме, в указанные сроки или с установленной периодичностью. Иные критерии оценки качества выполненных работ отсутствуют.
Другие вопросы содержания участка под МКД – в материалах онлайн-семинара
Больше информации вы узнаете из видеозаписей: они прикреплены сразу под статьёй. Вас ждут обзоры судебной практики, алгоритмы и советы, ответы на вопросы участников.
Создаём ТСН : с чего начать
Выбор способа управления многоквартирным домом – то, что напрямую влияет на качество жизни и ваш кошелёк. Прежде чем принять тот или иной вариант, нужно внимательно сравнить плюсы и минусы каждого способа управления.
В чём разница между УО и ТСН
Управление домом с помощью управляющей компании – самый распространенный способ управления в нашей стране. Отмечу, что управляющая компания – это коммерческая организация и её главная цель – получение прибыли. Заключив договор на управление домом с управляющей компанией, жильцы кроме расходов по содержанию и ремонту общего имущества оплачивают ещё услуги управляющей компании, которая принимает на себя заботы по контролю за состоянием дома, выполнением необходимых работ и своевременной оплате услуг всеми собственниками МКД.
Товарищество собственников недвижимости – некоммерческая организация, основная цель которой, в отличие от управляющей организации, не извлечение прибыли, а решение задач, которые напрямую влияют на качество жизни (ст. 123.12 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ).
Возможности ТСН
Самые важные вопросы решает общее собрание, а вот текущими делами, такими как найм, увольнение сотрудников, заключение договоров с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, занимается правление и председатель. Цель ревизионной комиссии – контролировать их деятельность.
Все органы управления выбираются из числа собственников. Таким образом, к управлению допускаются люди, которым доверяет большинство соседей. Как правило, возглавляют ТСН люди с активной жизненной позицией.
В моём случае в органы управления вошли люди, которые раньше состояли в совете МКД. Они знали о проблемах дома и понимали, как их решить. Жильцам дома проще определить, что важнее сделать в доме в данный момент. Когда создаётся ТСН, у собственников появляется возможность самостоятельно выбирать подрядные организации.
Конечно, существует возможность нанять управляющего или передать часть полномочий управляющей компании. На мой взгляд, это имеет смысл только когда среди собственников нет людей с достаточным количеством времени для выполнения функций по управлению домом. Но даже в этом случае контроль деятельности управляющих у ТСН сохраняется.
Это упростит содержание аппарата управления и обустройство прилегающей к дому территории, детских площадок, парковок и т.д. (п. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Товарищество собственников недвижимости вправе создавать специальные фонды, к которым относится и резервный фонд. Чёткого понятия резервного фонда нет, но из смысла слова «резервный» можно сделать вывод, что он предназначен для покрытия непредвиденных расходов. Принятие решения о создании такого фонда относится к компетенции общего собрания членов ТСН (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Поскольку резервный фонд создаётся для покрытия непредвиденных расходов, решение о его использовании принимается правлением ТСН (ст. 147 ЖК РФ). В решении должны быть указаны цель расходования средств, сумма расходов, получатель средств.
Наличие средств резервного фонда облегчает деятельность ТСН. Минимальное количество регулирующих законодательных норм позволяет товариществам проявить высокую степень самостоятельности в этом вопросе.
С чего начать создание ТСН
Для начала взвесьте все за и против. Продумайте структуру и финансовый план деятельности ТСН. Кто и за что будет отвечать. Все члены правления распределят между собой обязанности или всё ляжет на плечи председателя. Соответственно вложенному труду определить оплату.
В нашем случае основную ношу взял на себя председатель правления. Соответственно, он единственный получает за это оплату, не считая наёмных сотрудников.
Подсчитайте возможные расходы и доходы в месяц. Возможно, у вас получится сдавать в аренду часть общего имущества (антенны сотовых операторов использующие общее имущество, техника интернет провайдеров и т.п.), открыть счёт в банке, на который начисляются проценты по выгодной ставке.
Определите, какие работы будут обязательными по содержанию и ремонту дома, и во сколько в среднем это обойдётся. Достаточно обзвонить организации, предоставляющие нужные вам услуги.
Решите, какими средствами будет осуществляться содержание и ремонт. Будут это обычные коммунальные платежи или вы сможете привлечь дополнительные средства от собственников или доходы от аренды.
Установите, будете ли вы нанимать сотрудников в штат или воспользуетесь услугами подрядчиков. Ведь для собственников важно качество услуг и их стоимость. Мы старались уложиться в рамки существующих расходов-доходов при нашей управляющей компании. В штат приняли дворника, уборщика мусорокамер, бухгалтера. Остальных привлекаем договорами подряда. Такая схема в наших условиях оказалась наиболее выгодной. Нет большой налоговой нагрузки.
Подберите кандидатуры в правление и ревизионную комиссию. Как правило, это члены инициативной группы. Мы сформировали список исходя из опыта совета дома, это инициативные и понимающие суть вопроса люди. Конечно, кандидаты должны знать об этом и дать своё согласие.
Для решения трудных для вас вопросов обратитесь к руководителям существующих ТСН/ТСЖ, находящихся по соседству. Если нет по соседству, найдите на соответствующих тематических форумах. Частую можно получить не только устную консультацию, но и помощь в организации и проведении собрания. Мы тесно сотрудничали с председателем правления ТСЖ в соседнем квартале. Она помогла нам с расчётами расходов-доходов и подбором подрядных организаций.
Материальную сторону тоже надо учитывать. Решите, откуда вы возьмёте деньги на печать бюллетеней, листовок, реестров и т.д. Все расходы лягут на плечи инициаторов, за исключением расходов на госрегистрацию, эти средства в дальнейшем вернутся.
Затем проведите беседу с собственниками помещений, затроньте тему содержания общего имущества, качества выполняемых услуг управляющей компанией, выясните их позицию по этому вопросу. Предложите альтернативу в виде управления товариществом. Обрисуйте преимущества и возможности такого управления. Если среди жильцов не будет поддержки вашей инициативы, то все дальнейшие старания могут оказаться пустой тратой времени и денег.
Для нашего дома это сыграло большую роль. Инициативная группа собралась из числа членов совета дома. Они обладали авторитетом среди соседей, проводили беседы и как результат мы организовали ТСН.
Конечно, будут люди, которые придерживаются противоположного мнения, их нельзя сбрасывать со счетов. В момент голосования это может обернуться лишней головной болью.
Если вы хотите расширить возможности управления своим домом, добиться внятного расходования денег, улучшения качества предоставляемых услуг, создание товарищества собственников недвижимости – ваш вариант.
Автор статьи – Андрей Давыдов, юрист, организовал ТСН в 140-квартирном доме.
Как заработать на общем имуществе в многоквартирном доме
Получить деньги за рекламные вывески и пристройки к дому
Собственники жилья в многоквартирном доме на самом деле богаче, чем привыкли думать. Им принадлежит право общей долевой собственности на имущество.
По закону собственники помещений в многоквартирном доме — далее в статье я буду называть его МКД — могут получать пассивный доход от общего имущества в доме. Не все об этом знают, поэтому часто арендаторы — интернет-провайдеры, операторы сотовой связи, продуктовые магазины, салоны красоты, стоматологические клиники — не платят за то, что используют общее имущество МКД.
В статье расскажу, как можно пополнить бюджет дома за счет общего имущества, на что потратить эти деньги и как пресечь незаконное использование имущества МКД.
Что такое общее имущество
Из формулировки «право общей долевой собственности на общее имущество» понятно, что это право принадлежит всем без исключения собственникам помещений в МКД и делится между ними на доли.
Общее имущество в МКД — это то, что:
Например, это лестницы и лестничные площадки, лифты, коридоры, чердаки и подвалы, крыши, фасады, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, земельный участок под домом — список далеко не полный. Другие виды общего имущества в МКД перечислены в жилищном кодексе.
В отличие от права собственности на саму квартиру или нежилое помещение, которое появляется только с момента государственной регистрации, право собственности на общее имущество возникает автоматически — без регистрации или специального оформления, одновременно с правом собственности на помещение.
Размер доли
Размер доли в праве собственности на имущество МКД определяется по статье 37 жилищного кодекса. Такая доля пропорциональна размеру площади помещения, которое принадлежит конкретному собственнику.
58,5 м 2 / 6500 м 2 × 100% = 0,9%
Получается, что собственнику квартиры площадью 58,5 м 2 принадлежит доля размером 0,9% в праве собственности на общее имущество дома.
Собственнику важно знать эту цифру: ровно такое количество голосов будет у него на собрании, на котором решаются вопросы об использовании имущества МКД.
По закону управляющая компания либо правление ТСЖ, смотря кто управляет домом, ведут реестр собственников помещений в МКД. В этот реестр включаются сведения о размере доли каждого собственника в праве собственности на общее имущество. Чтобы узнать нужные цифры, обратитесь в свою УК или ТСЖ. Можно попробовать рассчитать самостоятельно, но это непросто. Как это сделать, мы писали в статье про общее собрание собственников МКД.
Использование общего имущества
Общее имущество МКД можно использовать двумя способами. Первый — по прямому назначению. К примеру, лифты, чтобы подниматься и спускаться по этажам, подъезды и коридоры, чтобы проходить по ним в квартиры.
Забрать себе. Собственники могут получать доходы от использования общего имущества лично. Деньги будут делиться между ними пропорционально размеру их долей в праве собственности на имущество МКД.
300 000 Р × 0,9% = 2700 Р
Пустить в фонд капремонта. Деньги разрешается направлять в фонд капитального ремонта МКД в счет обязанности платить взносы на капремонт, указанные в квитанции.
ЖКУ. Доходы от использования общего имущества МКД можно зачесть в счет ежемесячной платы за содержание жилого помещения, которую собственникам выставляет УК или ТСЖ в квитанциях.
Самофинансирование дома. Заработанные деньги могут стать источником самофинансирования дома. Их можно потратить, например, на текущий ремонт или благоустройство придомовой территории: покрасить стены и побелить потолки в подъездах, установить новые двери, отремонтировать лифты, построить детскую площадку во дворе, высадить цветы, установить новые скамейки и урны.
Способов заработать деньги на имуществе МКД много. Например:
Расскажу подробнее, как реализовать эти идеи и заработать деньги.
Как провести общее собрание собственников
Как будет использоваться общее имущество МКД, собственники решают вместе на общем собрании. Даже если имущество передается не постороннему лицу, а одному из собственников в МКД, провести собрание необходимо.
Стандартная процедура проведения собраний описана в статьях 44—48 жилищного кодекса. В Т—Ж об этом есть целый цикл статей:
Расскажу о нюансах собрания именно по вопросу сдачи имущества МКД в аренду.
Способ проведения собрания. Чтобы определить, как будет использоваться общее имущество, можно провести очное, заочное или очно-заочное собрание.
Очное — когда собственники на нем присутствуют, вместе обсуждают вопросы повестки дня и голосуют по ним.
При проведении собрания в заочной форме собственники вместе не собираются. Чтобы выразить мнение по вопросам повестки дня, каждый из них самостоятельно заполняет заранее направленный ему бюллетень для голосования.
Очно-заочная форма — сочетание двух предыдущих форм. Это значит, что проводится собрание, на котором все желающие собственники могут присутствовать лично, принять участие в обсуждении вопросов повестки дня и проголосовать по ним. Те собственники, кто по каким-то причинам не может или не хочет лично присутствовать на собрании, просто заполняют бюллетень и передают его организатору. Их голоса тоже будут учтены.
Кворум — количество собственников, которые должны принять участие в собрании, чтобы оно было правомочным, а принятые по его итогам решения — юридически действительными.
Чтобы общее собрание по вопросу сдачи имущества МКД в аренду имело кворум, в нем должны принять участие собственники, которым принадлежит более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников.
Инициатор и организатор собрания. Инициатор выступает с предложением провести общее собрание, а организатор готовит его: составляет необходимые документы, формирует повестку дня, подготавливает проекты решений общего собрания, подбирает помещение, определяет дату и место проведения собрания и т. д. Чаще всего инициатор и организатор — одно и то же лицо.
Жилищным кодексом предусмотрено три варианта, кто может стать инициатором и организатором общего собрания собственников по вопросу сдачи имущества МКД в аренду.
УК или ТСЖ обычно выступает инициатором и организатором собрания, когда потенциальный арендатор напрямую обращается к ним с предложением заключить договор аренды. Чтобы сделать это по закону, УК или ТСЖ выносит предложение арендатора на общее собрание собственников.
Любой из собственников может стать инициатором и организатором. Чаще всего так бывает, если собственник сам планирует стать арендатором общего имущества.
Например, хозяин магазина на первом этаже хочет арендовать часть земельного участка под домом, чтобы обустроить отдельный вход в магазин. Для этого ему нужно получить согласие остальных собственников. С этой целью такой собственник и проводит собрание.
Группа собственников тоже может инициировать собрание, если ее участникам совместно принадлежит не менее 10% от общего количества голосов. Так бывает, когда собственникам известны потенциальные арендаторы имущества МКД. В таком случае группа собственников вправе обратиться к УК или ТСЖ с требованием организовать и провести общее собрание. УК или ТСЖ обязаны это сделать. Они будут организаторами собрания.
Вопросы повестки дня. Рекомендую внимательно отнестись к повестке дня общего собрания и включить в нее такие вопросы:
Количество голосов, необходимое для принятия решений. Чтобы какой-то вариант решения по каждому из вопросов повестки дня считался принятым, за него должны проголосовать не менее ⅔ от общего числа голосов всех собственников в МКД.
Договор аренды общего имущества МКД
После того как собрание собственников одобрило передачу имущества МКД в аренду, можно подписывать договор с арендатором. Текст договора аренды должен быть в точности таким, какой утвердили собственники на общем собрании.
Договор нужно зарегистрировать в Росреестре, если:
Во всех остальных случаях государственная регистрация договора не нужна.
Передать имущество арендатору необходимо по акту приема-передачи, после этого он может начать им пользоваться. Например, установить на крыше дома рекламу можно только после подписания акта приема-передачи части крыши.
В течение всего срока договора арендатор обязан регулярно вносить арендную плату в том размере, в те сроки и в том порядке, которые прописаны в договоре.
Незаконное использование общего имущества
Любое не согласованное с собственниками использование общего имущества незаконно. На практике есть две формы незаконного использования имущества: самовольный и согласованный захват.
Самовольный захват. Это случаи, когда нарушитель без согласования с кем-либо бесплатно пользуется общим имуществом в личных, обычно коммерческих, целях.
Например, хозяин продуктового магазина, расположенного в доме, крепит на фасаде здания над входом в магазин рекламный баннер. Или владелец салона красоты строит на первом этаже отдельный вход с крыльцом и навесом на земельном участке под домом. Или предприимчивый гражданин решает подзаработать денег и устанавливает во дворе дома торговый аппарат с напитками.
Чтобы использовать имущество МКД законно, во всех перечисленных и других аналогичных ситуациях сначала необходимо обратиться к УК или ТСЖ с предложением заключить договор аренды общего имущества. Затем дождаться, пока УК или ТСЖ проведут общее собрание собственников и вынесут вопрос на голосование. Только после этого можно заключать договор аренды и использовать имущество МКД.
Согласованный захват отличается тем, что нарушитель получает согласие пользоваться общим имуществом и исправно платит за него деньги. Проблема в том, что согласие дает не тот, кто должен. Соответственно, и деньги получает не тот, кто имеет на них право.
Такой несанкционированный пользователь обычно договаривается напрямую с УК или ТСЖ, в обход собрания собственников. Плату за пользование имуществом тоже получает УК или ТСЖ — до собственников эти деньги так и не доходят и на общие нужды МКД не расходуются.
Как проверить законность использования имущества МКД
Если обнаружилось, что кто-то использует общее имущество дома для личных нужд, сначала нужно разобраться, законно ли это.
Первое, что можно сделать, — зайти на официальный портал «Реформа ЖКХ», найти информацию о своем доме и проверить наличие протокола общего собрания собственников, на котором решили передать имущество в аренду.
По закону вся информация об управлении домом, включая протоколы общих собраний, должна размещаться на этом портале. Но полные сведения на портале есть далеко не по каждому дому. Если нужные документы найти не удалось, можно обратиться в УК или ТСЖ с письменным заявлением.
Заявление можно написать в свободной форме. Попросите ознакомиться с протоколом общего собрания собственников, на котором решили передать имущество конкретному лицу, а также с договором, на основании которого передали имущество.
УК или ТСЖ обязаны показать эти документы — оснований для отказа по закону нет. Если имущество передавали законно, а необходимые документы в наличии и правильно оформлены, УК или ТСЖ без проблем их предъявят.
Если выяснится, что УК или ТСЖ не в состоянии объяснить, кто, когда и на каких основаниях передал имущество, вы имеете дело с самовольным захватом общего имущества. Когда у УК или ТСЖ есть договор аренды, но нет протокола общего собрания собственников, на котором решили заключить этот договор, налицо согласованный захват имущества МКД.
И при самовольном, и при согласованном захвате право общей долевой собственности на имущество МКД нарушено и его нужно защищать. Порядок защиты зависит от формы незаконного использования.
Как бороться с самовольным захватом имущества МКД
Первое, что рекомендую сделать, — заручиться поддержкой УК или ТСЖ. По закону именно они обязаны обеспечивать соблюдение прав собственников и представлять их интересы, связанные с управлением общим имуществом. То есть направлять претензии нарушителю и обращаться с иском в суд должны УК или ТСЖ.
Если УК или ТСЖ бездействуют, собственники могут разобраться с самовольным захватом имущества МКД самостоятельно. В первую очередь нужно собрать доказательства на случай, если вопрос не удастся урегулировать мирно и придется обращаться в суд. Вот что я рекомендую сделать.
Акт осмотра общего имущества. Чтобы составить акт, как минимум три собственника собираются вместе и выходят туда, где обнаружили незаконное использование общего имущества. Например, к стене дома, на которой висит реклама.
Собственники коллективно осматривают «место преступления», делают замеры — понадобится рулетка или измерительная лента, — а потом детально описывают все, что увидели и измерили, на бумаге. Например, в случае с незаконной рекламой в акте пишут, где именно она висит, как выглядит: длина и высота, цвет, что на ней изображено или написано, из каких материалов сделана, кому предположительно принадлежит.
В акте нужно зафиксировать дату, время и место его составления, ФИО и место жительства всех собственников, участвовавших в осмотре. Акт составляется в трех экземплярах.
Фотографии делаются при составлении акта и прилагаются к нему. Советую сделать несколько разных фотографий:
Профессиональные фотографии не нужны. Можно снять все на телефон.
Претензия. После того как доказательства собраны, нужно составить письменную претензию в адрес нарушителя, чтобы попытаться урегулировать спор без суда. Претензию может составить и подписать любой собственник. Хватит даже одной подписи, но при желании можно написать и коллективную претензию.
Чтобы направить претензию нарушителю, нужно выяснить официальное название организации и ее юридический адрес либо ФИО индивидуального предпринимателя и его адрес. Такая информация может быть на режимной вывеске, которую организации и ИП должны размещать на входе. Чтобы узнать адрес и наименование компании или ФИО и адрес ИП, можно также воспользоваться сайтом налоговой.
В претензии требуйте прекратить несанкционированное использование имущества: снять вывеску с фасада, демонтировать крыльцо, освободить земельный участок и т. д.
Претензию составьте в двух экземплярах: один вручите нарушителю под подпись, второй оставьте у себя. Если нарушитель отказывается принять претензию, отправьте ее по почте заказным письмом и не забудьте сохранить почтовую квитанцию об отправке. Экземпляр претензии с отметкой о вручении нарушителю либо почтовая квитанция — еще одно доказательство, которое потребуется в суде.
Иск в суд. Если претензия не помогла, придется обращаться в суд. Перед подачей иска я рекомендую составить повторный акт осмотра, чтобы зафиксировать, что нарушение до сих пор не устранено.
После этого можно идти в суд с иском, который вправе подать любой собственник.
В иске заявляйте сразу два требования:
Неосновательное обогащение — это те деньги, которые нарушитель заплатил бы за использование имущества, если бы делал это законно, на основании договора. Но нарушитель пользовался имуществом самовольно, ничего не платил и деньги сэкономил. Вот эта экономия и называется неосновательным обогащением.
В исковом заявлении сделайте подробный расчет взыскиваемой суммы. Размер неосновательного обогащения определить несложно.
Неосновательное обогащение считаем так:
1000 Р × 3 м 2 × 5 месяцев = 15 000 Р
Такие иски без проблем удовлетворяются судами. Приведу примеры из судебной практики.
Интересы собственников дома защищало ТСЖ «Победа», которое на протяжении восьми месяцев составляло акты осмотра дома, делало фотоснимки и направляло компании предписания с требованием демонтировать вывески.
ООО «Автобан» все требования игнорировало, после чего ТСЖ обратилось в суд с исковым заявлением и выиграло дело. Компанию обязали не только снять вывеску, но и возместить собственникам 335 520 Р неосновательного обогащения.
Как бороться с согласованным захватом имущества МКД
Чтобы бороться с согласованным захватом, придется писать претензию и нарушителю, и УК или ТСЖ. До этого также нужно собрать доказательства нарушения: составить акт осмотра и сделать фотографии.
От УК или ТСЖ требуйте:
В претензии в адрес УК или ТСЖ необходимо установить срок для исполнения требований. 30 дней с момента получения претензии будет достаточно.
Иск в суд. При согласованном захвате общего имущества иск нужно предъявлять сразу к двум ответчикам: УК или ТСЖ и незаконному пользователю.
В иске рекомендую заявить одновременно три требования:
Расчет суммы неосновательного обогащения будет иным. Оно складывается из присвоенных УК или ТСЖ арендных платежей за все время незаконной сдачи имущества в аренду.
К примеру, по договору аренды между УК и нарушителем размер арендной платы составлял 14 000 Р в месяц. УК незаконно сдавала общее имущество в аренду и получала за это арендные платежи в течение 7 месяцев.
Получается, что за это время УК незаконно присвоила себе в виде неосновательного обогащения 98 000 Р :
14 000 Р × 7 месяцев = 98 000 Р
Иски, которые предъявляют собственники в случае согласованного захвата имущества МКД, суды обычно тоже разрешают в пользу этих собственников.
Например, в Москве на кровле одного из многоквартирных жилых домов ОАО «Вымпел-Коммуникации» установило свое оборудование по договору с ТСЖ «Покровское-Глебово», которое управляло этим домом.
Один из собственников квартир в доме — ООО «Трейд Инвест» — обратился в суд с иском и потребовал обязать ОАО «Вымпел-Коммуникации» демонтировать свое оборудование с кровли МКД.
В ходе разбирательства выяснилось, что ТСЖ «Покровское-Глебово» не получало согласия собственников на сдачу общего имущества МКД в аренду. В итоге суд пришел к выводу, что ТСЖ заключило договор незаконно, и удовлетворил требования ООО «Трейд Инвест».
Запомнить
Очень полезная статья, в избранное
