зачем строят небоскребы в москве
Зачем в Москве строить жилые небоскребы
Высотные дома ассоциируются с перенаселенными муравейниками. Но мировой опыт показывает, что при грамотном подходе уплотнение может быть полезным.
Жилые небоскребы
Путин велел полностью отказаться от долевого строительства через три года
«Высотки востребованы, они вышли за пределы делового «Сити» и получили распространение в разных классах недвижимости», – говорит директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова. Строительство ММДЦ «Москва-сити» стартовало в 1995 г., в 2006 г. появилась одна из первых жилых высоток в сталинском стиле – ЖК «Триумф палас» «Донстроя» (57 этажей, высота вместе со шпилем – 264,5 м. Согласно классификации, используемой в США и Европе, небоскреб – это здание высотой от 150 м). По данным компании «Миэль-новостройки», сейчас в небоскребах Москвы предлагается на продажу около 155 000 кв. м жилья (всего продается около 3 млн кв. м в новостройках).
По словам директора департамента консалтинга Knight Frank Ольги Широковой, в 2017 г. начались продажи в одной из башен ЖК «Нескучный Home & Spa» (Gorn Development, 262 м), ЖК «Центр сити» («Жилой квартал сити», более 170 м), башне Armstrong ЖК «Савеловский сити» (MR Group, 155 м), Silver (AFI Development, 182 м). Также до конца года запланирован выход ЖК Capital Towers (Capital Group, три башни, около 60 этажей каждая).
Сейчас средняя стоимость 1 кв. м в небоскребах Москвы, по данным «Миэля», составляет 309 700 руб. Самый дешевый 1 кв. м – в «Савеловском сити» – 187 900 руб., самый дорогой – в башне «Меркурий» – 600 100 руб. В ближайшие несколько лет, по информации риэлторов, планируется выход на рынок еще четырех башен в составе «Нескучный Home & Spa» и одной в Silver. В MR Group сообщили, что в 2018 г. планируют начать строительство жилого комплекса высотой 192 м (по данным Blackwood, в 2018–2019 гг. ожидается выход 60-этажного небоскреба в составе ТПУ «Дмитровская» от MR Group).
Застройщики пытаются продать новостройки с помощью искусства
Девелоперский интерес
Рост популярности небоскребов объясняют дороговизной городской земли. Все опрошенные «Ведомостями» эксперты отмечают, что в первую очередь застройщики могут оптимизировать затраты на аренду участков по сравнению со строительством среднеэтажных зданий. Хотя строить современные небоскребы дороже. В среднем, по данным Gorn Development, строительство обычного многоквартирного дома обходится в 60 000 руб. за 1 кв. м, небоскреба – в 75 000–80 000 руб. за 1 кв. м (это hard cost – стоимость строительства здания без учета цены на землю и внешние сети). Обычно hard cost составляет 50–60% от общего бюджета проекта, затраты на коммуникации – 10–15%, объясняет директор департамента реализации проектов Gorn Development Вячеслав Сосинский. Разница может достигать 60%, добавляет управляющий директор Renaissance Development Ирфан Кайя. Дороже сами строительные работы, например, при возведении обычного ЖК в день может быть смонтировано 100 кв. м фасада, а на высоте более 100 м – только 20–30 кв. м, говорит Кайя.
Развить каркас
Илья Заливухин, вице-президент Союза московских архитекторов, член правления Союза архитекторов России, основатель школы городского планирования «Яуза»:
«Города состоят из нескольких основных каркасов – транспортного, социокультурного, природно-экологического и инженерного. Транспортный каркас, в свою очередь, состоит из пешеходного, районного, городского и агломерационного, первый должен быть в приоритете. Для перемещений внутри района логичнее использовать велосипед, троллейбус, автобус и трамвай; между районами (городской транспорт) – метро и метробус (скоростной автобусный транспорт, Bus rapid transit, BRT, который в Москве сейчас отсутствует); между городом и пригородом (агломерационный транспорт) – электричку. Для бесперебойного и здорового функционирования города важно, чтобы все эти виды транспорта были взаимосвязаны, имели точки пересечения, работали на благо жителей и города. Максимальное уплотнение застройки, и строительство небоскребов в том числе, можно вести в местах, где наиболее хорошо развиты все городские каркасы».
Повышает стоимость необходимость использования инновационных материалов и технологий: например, девелоперам приходится продумывать способы обеспечения высокого уровня безопасности, в частности пожарной. Сейчас власти разрабатывают документы по высотному строительству в РФ (общественные здания – от 55 м и жилые высотой более 75 м), полный комплекс правил будет готов до 2020 г. По информации Минстроя России, базовые документы начали работать уже в 2017 г. В своде правил «Инженерные системы высотных зданий» «установлены правила проектирования инженерных систем, которые позволят обеспечить комплексную безопасность зданий, повысить их энергоэффективность и сократить расход невозобновляемых ресурсов при строительстве и эксплуатации», говорится на сайте ведомства. Также в министерстве сообщают, что готова первая редакция свода правил «Здания и комплексы высотные. Требования пожарной безопасности» (разработка норм пожарной безопасности высоток проводится Минстроем при участии МЧС России).
Но в будущем использование инновационных материалов позволит существенно экономить на эксплуатации и ремонте, электроэнергии и тепле, как в случае с зелеными зданиями. Кайя отмечает, что при возведении энергоэффективных домов, и небоскребов в частности, городу не приходится наращивать мощности (электроэнергия и тепло) в прямой пропорции к объемам строительства, поскольку современные технологии эффективнее используют, сохраняют, распределяют и проводят энергию.
По словам гендиректора башни «Федерация» Михаила Смирнова, сегодня срок службы фасадов высотных зданий закладывается на 100 лет. Для строительства современных небоскребов существует две технические модели – железобетонная и металлокаркасная. Вторая требует большего ухода, поскольку металлические конструкции коррозируют, изнашиваемость металла выше, чем у бетона. Кроме того, для современных железобетонных конструкций применяется бетон высокой прочности (например, Б70 и Б90), который практически невозможно разрушить. «Долговечность таких зданий – точно более века», – утверждает Смирнов.
Город уходит в небо. «Москва-Сити» получит еще 5 башен — лишних и ненужных для работы
В «Москва-Сити» до 2024 года возведут пять новых башен. Урбанисты к этой идее относятся скептически. По их мнению, это нецелесообразно с точки зрения как логистики, так и финансов.
Источник фото: РИА «Новости»
Московский международный деловой центр (ММДЦ) «Москва-Сити» — грандиозный комплекс из стеклянных небоскребов на Пресненской набережной. До 2024 года к нему добавятся еще пять башен, одна из которых достигнет 444 метров в высоту и станет, таким образом, самым высоким зданием всего делового центра. Об этом сообщил на недавнем совещании мэр столицы Сергей Собянин. Отмечается, что строить новые объекты будут за счет частных инвесторов.
Вот только нужно ли еще расширять деловой центр — тем более в условиях кризиса на фоне пандемии?
Для чего нужен «Москва-Сити»?
Изначально территория Пресненского района казалась перспективной для строительства бизнес-центра и, соответственно, привлечения туда предпринимателей — как российских, так и зарубежных. Огромные площади были никак не задействованы. Кроме того, там проходило Третье транспортное кольцо.
Однако со временем выяснилось, что у района есть масса препятствий для такого грандиозного проекта и в первую очередь слаборазвитая транспортная инфраструктура. Об этом урбанисты говорят в один голос. В частности, Олег Васильев, специалист по территориальному развитию и планированию города, в разговоре с «360» особенно отметил, что «Москва-Сити» не имеет прямой связи с транспортными объектами междугороднего и международного уровня. Это делает комплекс далеко не таким привлекательным для бизнеса, каким он мог бы стать.
Главный недостаток — недостаточное обеспечение района транспортной инфраструктурой. У того же «Лахта-центра» в Санкт-Петербурге гораздо более выгодное расположение — от аэропорта Левашово можно будет доехать за 20 минут
Тем не менее «Москва-Сити» все-таки стянул в столицу серьезную долю бизнеса. В том числе и иностранный капитал: 22% арендаторов — это зарубежные компании. Для российского бизнеса важную роль играет статус делового центра: иметь офис в «Москва-Сити» престижно, это показатель финансового благополучия компании.
Однако это дало и негативный эффект: урбанист Виктория Мальцева отметила, что состав арендаторов очень неоднозначный. По ее словам, среди них есть компании, которые не ведут прозрачную экономическую деятельность, а просто гонятся за статусом.
Но помимо всего прочего, деловой центр обладает и туристическим потенциалом. «Москва-Сити» уже стал точкой притяжения туристов. Эта локация очень нравится и иностранцам, и россиянам, многие фотографируются на ее фоне. Кроме того, огромные стеклянные башни поддерживают образ современного мегаполиса. Именно туристическая функция, по мнению Виктории Мальцевой, сейчас является основной для ММДЦ.
Источник фото: РИА «Новости»
Новый экономический центр
Есть у комплекса «Москва-Сити» и другая, более глобальная функция: создать альтернативный экономический центр и таким образом разгрузить исторический центр Москвы. И вот тут к проекту значительно больше вопросов. По мнению Виктории Мальцевой, Пресненский район для такой роли изначально не подходил из-за неподготовленной инфраструктуры.
«Сейчас во многих городах строят такие отдельные деловые центры, но обычно это делается не в структуре высокоурбанизированной территории. Напротив, их стараются вынести на территории со слабой коммерческой активностью, но высокой плотностью населения, чтобы перераспределить городские потоки, уйти от моноцентричности. Но Москва пошла не по этой модели — сам район, где расположен комплекс, оказался не готов к роли нового центра. Так что столица как была моноцентричной, так и остается. Более того, из-за слаборазвитой транспортной инфраструктуры оказались загружены те районы, которые вообще не было смысла дополнительно загружать», — заявила Мальцева.
Пока что у меня большие сомнения, что «Москва-Сити» в ближайшее время сможет перетянуть офисы из центра Москвы. На мой взгляд, ММДЦ — неудачная копирка французского проекта «Новый Париж», когда правительство захотело создать отдельный экономический центр
Олег Васильев, в свою очередь, отмечает, что почти все современные крупные города-миллионники не имеют единого центра. Развитие центров внутри города, создание конгломерата из районов — это очень важная тенденция, которая в конечном итоге приводит к разрушению города. Вокруг «ядер притяжения» — крупных бизнес-центров — формируются собственные районы, в которых люди могут жить годами, вообще не выезжая за их пределы.
И с этой точки зрения, по мнению урбаниста, у «Москва-Сити» огромный потенциал — статус, яркий архитектурный облик, но есть и существенные недостатки. Например, какой смысл создавать альтернативный экономический центр в такой близости от центра исторического? Было бы логичнее строить такие бизнес-центры вокруг Москвы с привязкой к международным аэропортам.
Тем не менее, по его мнению, такой центр нужен. Но он не должен быть единственным.
Москва, безусловно, должна разделиться. Но запихивать еще небоскребы в эту ограниченную локацию неправильно. На мой взгляд, Москве нужен еще один комплекс, подобный «Москва-Сити», но уже в другом районе
Расширение и кризис
Учитывая, что в последние годы отмечается рост инвестиционной активности, расширение бизнес-центра выглядит логичным. Этому способствует и переезд в «Москва-Сити» ряда государственных учреждений. Однако кризис на фоне пандемии не может не вызывать опасений. Особенно если вспомнить, как тяжело выбирался деловой центр из кризиса 2014 года.
Незадолго до того кризиса также построили несколько новых башен, в результате чего доля ничем не занятых площадей в «Москва-Сити» достигла 41%. Чтобы исправить ситуацию, арендодатели вынуждены были понизить ставки почти вдвое. Это касалось и коммерческих помещений, и апартаментов.
С жилыми помещениями аналогичная ситуация была и на фоне кризиса 2008 года. До этого в «Москва-Сити» пользовались спросом апартаменты премиум-класса — под 200 квадратных метров и ценой в районе 100 миллионов. Но после кризиса значительно уменьшилось количество людей, готовых себе это позволить. Поэтому для жилья начали сдавать площади в 32 квадратных метра и не дороже 40 миллионов.
Теперь же на фоне посткоронавирусного кризиса можно прогнозировать серьезный отток арендаторов. Из-за этого решение о строительстве новых башен выглядит очень спорным.
Из-за кризиса арендаторы уходят из Центрального округа — не только из «Москва-Сити», но и из исторического центра. Очень много появилось вакантных площадей даже в местах с гораздо лучшей инфраструктурой, чем в «Сити»
По мнению Мальцевой, тот факт, что значительная часть помещений была отдана под апартаменты, уже выглядит симптоматичным. Это значит, что потребности в таком количестве коммерческих помещений не было изначально. И тем более нет ее сейчас, когда из-за кризиса количество вакантной площади только увеличивается.
Поэтому урбанист предполагает, что большая часть новых зданий также будет отдана под апартаменты и квартиры, а к такой дополнительной нагрузке Пресненский район не готов.
«Жилье на этом месте вообще не предполагалось. Теперь же в „Москва-Сити“ есть апартаменты, которые де-юре не считаются жильем, но по факту именно им и являются. При этом у людей, живущих там, остается потребность в больницах, школах, детских садах. А по нормативам сейчас нет необходимости обеспечивать „Москва-Сити“ этой инфраструктурой. Это создает дисбаланс в городе. Такое неграмотное планирование приводит потом к еще большим затратам», — заявила Мальцева.
Между тем в новой башне One Tower — самой высокой — по проекту предполагается 1507 квартир. До этого квартир в «Сити» еще не было. Но будут ли они пользоваться спросом с учетом вероятной кризисной ситуации и всех недостатков инфраструктуры района — пока вопрос открытый.
«Москва становится городом небоскребов»
Коммерческий директор Renaissance Development Али Ихсан Мутлу называет Москву городом небоскребов — прямо сейчас в столице России возводится не менее 20 жилых высоток.
— Почему в Москве стали строить так много небоскребов?
— Вы правы, сегодня в столице России ведется строительство более 20 жилых комплексов, проектная высота которых превысит отметку в 100 м. Можно сказать, что Москва становится городом небоскребов. Причем жилых, а не офисных, как было раньше. Что также интересно: часть из этих строящихся небоскребов относится к массовым сегментам жилья — комфорт-классу, например. Остальное — классы бизнес, премиум и элитный.
Интерес к высотному строительству можно объяснить определенным дефицитом земель в столице под девелопмент, рыночными факторами и… модой. Небоскребы — это современный стиль жизни, архитектура которых украшает город и дает возможность высвободить пространство для инфраструктуры и парков. Девелоперы развивают новые проекты на территориях, где здания высокой этажности вполне гармоничны, так как могут обеспечить интересные видовые характеристики. Москва развивает пример мировых мегаполисов.
Сейчас высотное строительство — это тренд, который распространился по всей Москве (преимущественно в центре, конечно), хотя до недавнего времени небоскребы относились к отдельному району и ассоциировались только с ММДЦ «Москва-Сити». Мы считаем, что моду на жилые небоскребы во многом задал наш проект Neva Towers, все эксперты рынка отмечают беспрецедентно высокие темпы продаж для этого сегмента и для «Москва-Сити» в особенности.
— Кстати, а как развивается сам «Москва-Сити»?
— «Москва-Сити» — как Дефанс в Париже, Сити, Канари Ворф в Лондоне — сегодня является визитной карточкой столицы.
Сегодня проект «Москва-Сити» уже близок к завершению — видны его финальные контуры, застраиваются последние свободные участки. После этого начнется освоение так называемого Большого Сити — территории, расположенной к западу от ММДЦ и ТТК.
Можно сказать, что Сити становится полноценным районом, включенным в систему городской инфраструктуры. Сейчас здесь больше благоустройства, действует МЦК. По завершении строительства всех объектов, благоустройства набережных и запуска прямого сообщения с аэропортами Сити станет притягательным современным районом Москвы, при этом уже сейчас сочетает в себе бизнес, высотные апартаменты, рестораны, бутики, кино, все необходимые сервисы.
— Что представляет собой «Москва-Сити» с точки зрения локального рынка элитного жилья?
— Во-первых, «Москва-Сити» стал драйвером для элитного строительства в Пресненском районе. Сегодня район окружают новые дорогие жилые комплексы в той или иной стадии строительства. Это место стало популярным для покупателей и, соответственно, застройщиков из-за его близости к небоскребам ММДЦ.
Во-вторых, сам рынок элитного жилья «Москва-Сити» можно рассматривать теперь в системе до Neva Towers и после Neva Towers.
«Москва-Сити» до Neva Towers — деловой комплекс, где апартаменты — это не недвижимость для постоянного проживания, а собственность для временного пребывания или проживания в определенный период жизни. При достаточно большом объеме апартаментов фокус был смещен на офисы и бизнес-составляющую.
С появлением Neva Towers ситуация стала меняться. Мы спроектировали эксклюзивный жилой комплекс с большими для центра города новыми зелеными территориями, в том числе первый частный парк в Сити — его площадь составит около 5 тыс. кв. м. В комплексе предполагается клубная инфраструктура с бассейном в парке, фитнесом, спа, своими кинозалами и сквош-кортами — это также будет впервые реализовано в Сити.
Большинство наших покупателей приобретает апартаменты для собственного проживания или для проживания членов своей семьи: статистика продаж показывает, что у нас очень много покупателей с детьми разных возрастов. Для другой части клиентов — это инвестиционные вложения, для третьей — эмоциональная покупка.
— Что происходит со спросом на апартаменты в Сити — он растет или падает?
— На основе данных аналитиков мы видим, что в 2017 году наши продажи составили цифру в шесть раз больше, чем продажи в любом другом проекте «Москва-Сити».
Каждый день в Neva Towers продается минимум один апартамент — очень высокие темпы для премиальной недвижимости. Именно высокий и стабильный спрос на апартаменты в нашем проекте составляет всю статистику продаж в Москва-Сити начиная с сентября 2016 года.
— Какое архитектурное лицо сформировалось у Сити?
— Язык архитектуры всегда современен, он учитывает физиологию и психологию человека. Идея небоскребов — это торжество современных форм и технологий, рационализация пространства, захватывающие виды, символ могущества государства. На мой взгляд, общий архитектурный облик Сити прохладнее, чем мог бы быть: превалируют холодное стекло и аскетичные формы и тона. При планировании квартала не было предусмотрено достаточное количество зеленых пространств. Мы стремились воплотить в своем проекте детали, которых не хватает в Сити и которые привнесут в его облик новые черты и атмосферу.
— Каким вы видите Сити через пять лет?
— Сейчас сам Сити и территории, окружающие его, развиваются со стабильной положительной динамикой. В окружении строится много жилых проектов, идет редевелопмент в прошлом промышленных территорий. Офисы «Москва-Сити» занимают крупные компании и государственные ведомства. Я вижу, что через пять лет Сити станет современным сердцем Москвы и России, одним из самых престижных, удобных и привлекательных для проживания и ведения бизнеса районов. Естественно, цены на недвижимость ожидает рост — и именно сегодня удачное время для инвестиций.
Зачем городам нужны небоскребы: 5 ответов эксперта
«Московский скайлайн меняется каждую минуту», — рассказывал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов на конференции АРХ Москвы, посвященной высотному строительству в столице. Как девелоперы выбирают площадки для развития высотного строительства, можно ли построить модный небоскреб и насколько сложнее строить высотные объекты в сравнении с классическими многоэтажками?
Редакция «РБК Недвижимости» поговорила с Михаилом Хвесько, исполнительным директором Capital Group — одной из компаний — лидеров небоскребостроения в Москве.
1. По каким параметрам и причинам девелопер определяет высоту будущего проекта? Как принимается историческое решение — здесь будет небоскреб?
— Первое, на что мы смотрим, — это контекст места. Если говорим о пределах Садового и Бульварного кольца, исторической части города, то здесь небоскребы наименее уместны. Хотя в мире есть и такие примеры, когда в окружении малоэтажной застройки в процессе реконструкции какого-то уже существующего объекта из него «вырастает» башня, — тот же The Shard в Лондоне или штаб-квартира Европейского центрального банка (Europäische Zentralbank).
Другой случай — когда площадка уже развивается в типологии небоскребов как отдельное городское образование с высотным строительством, как, к примеру, Canary Wharf в Лондоне, «Москва-Сити» в Москве или La Défense в Париже. В таких случаях концептуально будет правильно в этой же типологии продолжать развитие территории.
Вообще, контекст при выборе этажности решает очень многое. Всем понятно, что на берегу моря или крупного водоема небоскреб не будет интересным: в таких местах людям важно быть ближе к воде, чувствовать свежесть ветра, бриз. В этих проектах важны террасы и балконы — внутреннее пространство как бы должно перетекать в наружное. Небоскребы для таких архитектурных решений приспособлены плохо. В ситуациях же, когда очевидных территориальных или исторических ограничений для небоскреба нет, при визуально-ландшафтном анализе и анализе объемно-планировочных решений мы взвешиваем все потребности и возможности продукта и тогда думаем, какую типологию лучше применять.
Если решение принимается в пользу небоскреба и мы определяемся с его высотой, то дальше уже подхватываем технические условия и требования. И здесь отталкиваемся также от функционального назначения объекта. Если мы говорим о формате МФК внутри одной башни, то офисы, конечно, нужно располагать в нижней части здания. Но бывают и другие задачи. К примеру, в случае с офисами, имея возможность построить две башни высотой по 200 метров вместо одной 400-метровой, более рациональным будет первый вариант. Почему? Потому что офисный функционал очень сильно зависит от вертикального транспорта, то есть большое количество людей нам необходимо быстро доставлять на разные этажи. В современном офисе класса А за пять минут мы должны иметь возможность перевезти 15% пользователей башни. При этом среднее время ожидания лифта должно составлять около 30 секунд, и нужно еще заложить в расчеты правильное количество лифтов, их скорость, размер кабины.
Если мы строим супервысокий офисный небоскреб, то в какой-то момент рискуем упереться в неэффективность — запроектировать слишком много лифтов или создать очень больше ядро здания. Это, в свою очередь, приводит к неэффективности выбранной высоты объекта. Тогда появляются новые решения — транзитные лифты, которые перевозят людей группами до середины небоскреба, где им нужно выйти и распределиться в другие лифты. Де-факто для пользователей создается ситуация, когда две башни будто стоят друг на друге. Вот этого при строительстве небоскребов лучше избегать.
2. Насколько сложнее построить небоскреб в сравнении с обычной многоэтажкой?
— Небоскреб — это на сегодняшний день один из самых сложных с технологической точки зрения видов гражданского строительства, его возведение на 30–40% дороже, чем многоэтажного проекта аналогичного класса. Кроме того, при строительстве небоскреба нельзя ошибиться. Для нас как для девелопера это всегда непростая задача, потому что горизонт реализации высотного проекта может составить до шести лет. Строительство небоскреба — это, как я уже говорил, выстрел, и нужно хорошо прицелиться. Все линии работы над проектом сходятся к одному очень сложному инженерному объекту, который должен соответствовать массе требований: с точки зрения и техники, и продукта для будущего потребителя. 50–60 тыс. кв. м соприкасаются с землей в одной точке площадью всего 0,8–1 тыс. кв. м.
В типовой застройке, где строительство ведется корпусами, риски существенно ниже, в том числе финансовые. Даже если те же 60 тыс. кв. м разбить на десять домов по 6 тыс. кв. м, то после возведения двух-трех корпусов, потратив треть инвестиций и пройдя треть рисков, уже можно оценить, как поменялся рынок, что-то улучшить. Есть время и возможность при строительстве последующих домов внести необходимые изменения. Каждый раз в этом случае ты рискуешь на треть. В небоскребостроении вся сумма — одна большая инвестиция, и если ты ошибся с продуктом или квартирографией, то рисковать придется совсем иными суммами, фактически всем бюджетом проекта. Любая ошибка или недоработка могут создать изъян в этом продукте и дисконтировать инвестиции. Поэтому в целом небоскребы строит очень мало компаний — экспертизы хватает не всем.
В небоскребах повышенное внимание и требования уделяются буквально всему. Главное — это безопасность. Нужно правильно смоделировать эвакуацию людей, рассчитать пределы огнестойкости здания — как долго здание может гореть и не разрушаться, чтобы люди могли безопасно эвакуироваться, а пожарные службы — потушить объект. Помимо всех противопожарных мер, мы постоянно боремся в вопросах инженерии с аспектами гидравлики: воду для снабжения, пожаротушения, охладительную жидкость поднимаем уровнями через каскады. В этих процессах очень много физики и применяются нетипичные решения — перепускные этажи, накопительные баки, специальные насосы. Конструктив, форма здания и его посадка — все играет краеугольную роль и должно соответствовать в том числе требованиям по устойчивости и деформации — то есть колебаниям верхней точки здания. Иногда мы, напротив, можем упираться в вопрос комфорта, а не выполнения нормативов: если, например, понимаем, что нормам все соответствует, но колебания окажутся слишком большими для того, чтобы людям на верхних этажах было комфортно находиться.
Другой важный аспект при строительстве небоскреба — это фасады. Мы всегда стараемся требовать от них большего и получать максимальную функциональность. Изначально основная функция фасада состоит в том, чтобы отсечь внутренний контур здания от погодных воздействий. Но появляются архитектура, инженерия, которая не должна «резать» фасад полосами, подсветка, желание или потребность в проветривании помещений. При строительстве Capital Towers мы, предъявляя эти требования, нашли решение-симбиоз: у нас на фасаде нет инженерии, которая портит внешний вид оконных проемов решетками. Системы интегрированы в сечение белых архитектурных ламелей, которые становятся не только элементом декора, но и приобретают функциональное назначение. На жилых этажах мы спрятали полноценные окна, которые можно открыть и впустить свежий воздух. Таким образом создается архитектурное решение небоскреба, которое не существует само по себе, а функционально связано со зданием.
3. Как происходит выбор архитектора и проекта для небоскреба? На что в первую очередь обращает внимание девелопер? Бывает ли модная архитектура небоскребов?
— Я не верю в модную архитектуру небоскребов — я верю в функциональную. Хорошо, что именно сейчас модно быть функциональным и практичным. Что на самом деле модно — это когда решение выглядит непринужденно эстетично и красиво, но скрывает в себе мультифункциональность и эффективность. Вот это по-настоящему круто, в этом много и моды, и технологичности.
Проект Herzog & de Meuron 56 Leonard Street с первого взгляда кажется модным благодаря раздвижным блокам в конструкции. Но профессионал видит, что такая архитектура, прежде всего, решает много задач. Выдвигая блок, архитекторы выделяют определенный юнит. Благодаря такому решению создается возможность раскрытия видовых характеристик на три стороны из одного помещения — и это уже говорит о качестве внутреннего продукта. Благодаря смещению «пластин и блоков» появляются и террасы. На первый взгляд, такая архитектура может показаться «архитектурными излишествами», но на самом деле она решает множество функциональных задач.
Выбор архитектора очень сильно зависит от того, каким мы видим для себя будущий продукт вне зависимости от того, небоскреб это или нет. Нам приятно признавать, что мы работаем с разными архитекторами, но каждый из них объективно обладает уникальными компетенциями и опытом. Если в процессе работы над проектом мы стоим перед тяжелым выбором и понимаем, что достойное предложение для конкретного места и цели могут сделать сразу несколько архитекторов, то тогда создаем конкурс.
Отмечу, для того чтобы спроектировать и модный, и функциональный небоскреб, архитектор должен иметь опыт проектирования высотных зданий. В строительстве небоскребов есть масса прагматичных вещей, и если не подумать о них сразу, исходя из опыта, впоследствии они просто могут сильно видоизменить или даже испортить основную суть изначальной идеи. Многое зависит от функционального значения будущего небоскреба. Если мы строим монофункциональную офисную башню — значит меньше думаем про архитектуру и больше про функциональность. Если строим жилую башню, как, например, Capital Towers, приоритеты расставляются несколько иначе. При работе над этим проектом мы обратились к Сергею Скуратову, который имеет опыт проектирования жилых домов, который хорошо знает и понимает этот сегмент и имеет опыт как архитектор высотных зданий. Мы не ошиблись и получили по-настоящему узнаваемый и красивый архитектурный облик объекта, продуманные планировки и грамотную градостроительную композицию. Международное бюро SOM — это настоящая машина. Мы сделали с ними многофункциональный комплекс ОКО — очень сложное здание. Благодаря их экспертизе мы реализовали ряд решений и многому научились, применяя полученный опыт уже на следующих небоскребах.
4. Небоскреб занимает меньшее пятно застройки. Для города это полезно?
— При корректном применении этой типологии — полезно. Например, благодаря ей мы можем локально в зоне высокой транспортной доступности разместить большое количество людей, тем самым сконцентрировав потоки в одном транспортном узле. Где-то типология небоскребов полезна тем, что позволяет отдать больше территории под благоустройство, рекреацию. Мы это увидели на примере ЖК «Небо» на Мичуринском проспекте, где для жителей стала доступна территория для отдыха площадью больше 2 га. В ином случае типология небоскреба может создать определенную айдентику места и сформировать градостроительную доминанту, а где-то появится объект функционального назначения и инфраструктура общественного пользования, которая становится точкой притяжения и создает определенную активность в этом районе. Сама по себе типология может быть очень полезной для города, главное — правильно использовать ее и уместно применять.
5. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов говорил, что скайлайн Москвы будет меняться, городу необходимо расти вверх. Какой вы видите Москву будущего?
— На мой взгляд, в Москве есть два параллельных направления развития. Первое — это освоение крупных территорий, включая промзоны, ветхий жилой фонд и места, которые сейчас выключены из работы города. В таких случаях первичной становится задача градостроительного характера — создание правильного баланса территории, эффективной улично-дорожной сети, транспортной доступности, социальной инфраструктуры, парков. Здесь, безусловно, нет задачи и стремления к высокоплотной застройке: основная цель — включить место в работу города, активировать его, создав рабочие места и инфраструктуру.
И есть второе направление — это неизбежное и логичное для мегаполиса стремление к централизации. Практически во всех больших городах мира стоят одни и те же вопросы: как современная урбанистика будет решать запросы и что делать с необходимостью увеличения плотности центра городов. Если говорить про будущее развитие Москвы, то, я думаю, плотность застройки в любом случае будет расти. Вопрос состоит в том, как мы будем ее увеличивать, не теряя во всех составляющих, которые мы считаем обязательными для комфортного города — в рабочих местах, транспорте, парках, рекреации и многом другом. К слову, такие проекты, как наш проект на Бадаевском и небоскребы, развивают в том числе и эту дискуссию, что важно для города.
Будущее — в новых грамотных подходах с точки зрения урбанистики, градостроительства к решению именно этих задач.