зачем открывать аккредитив при эскроу

Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.

Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Покупка. Как купить квартиру через эскроу

Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:

Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.

«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.

Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.

Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу

У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Преимущества эскроу

Недостатки эскроу

Комментарии экспертов

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:

— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.

За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.

Источник

Что такое счет эскроу

И где его используют

Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства. Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.

Скажем, человек приобретает квартиру, но боится, что продавец обманет. Покупатель может открыть счет эскроу в банке — продавец получит деньги только после того, как у жилья сменится собственник.

Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк заключают специальное соглашение — договор счета эскроу. В нем прописано, на каких основаниях банк должен перевести деньги получателю. Договор счета эскроу не следует путать с договором эскроу — о нем мы уже подробно рассказывали.

На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость депонировать нельзя.

Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета

Эскроу-агент — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.

Открывать счета эскроу в России имеют право только банки. Если у гаранта нет официального статуса кредитной организации, то он имеет право депонировать деньги или ценные бумаги, только открывая специальные номинальные счета.

ст. 926.6 ГК РФ — особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств

Плюсы и минусы счета эскроу

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.

Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.

Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.

И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.

Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Счет эскроу применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.

Чаще всего счета эскроу применяют:

Схема действия счета эскроу

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

По закону пока бенефициар не выполнил условия сделки, деньги, которые находятся на счете эскроу, принадлежат депоненту, но распоряжаться ими он не может. Как только бенефициар предоставил необходимые документы, он становится владельцем денег.

ст. 860.7 ГК РФ — договор счета эскроу

Банк-агент не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.

Открытие счета эскроу

Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.

В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.

Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.

Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.

У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.

Индивидуальный предприниматель должен предоставить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам.

В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ — привлечение застройщиками средств участников долевого строительства через счета эскроу

Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, покупатель получит квартиру, застройщик — деньги со счета, а банк — свои платежи.

Страхование счетов эскроу. Деньги на счете эскроу застрахованы, только если это сделка купли-продажи недвижимости. Срок страховки истекает через три рабочих дня после перехода права собственности к покупателю.

Если речь о договоре долевого участия, то деньги дольщика застрахованы на весь срок строительства — пока не сдадут квартиру.

Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.

Источник

Финансовая сфера

Банковский счет эскроу и аккредитив представляют собой два самостоятельных способа обеспечения защиты и сохранности денежных средств, передаваемых по сделке одним участником гражданского оборота другому в счет исполнения денежного обязательства

Начальник юридического отдела ТГК «Салют»

Сходства и различия

Счет эскроу и аккредитив подходят для проведения расчетов по сделкам купли-продажи дорогостоящего имущества, в том числе с использованием схемы альтернативных сделок, для выплаты значительного денежного вознаграждения за дорогие услуги или работы, а также в других случаях.

Оба инструмента эффективны и удобны для применения на практике. Они схожи за счет своей обеспечительной функции, но в то же время обладают и определенными различиями, которые необходимо учитывать. Счет эскроу представляет собой отдельный вид банковского счета, для которого нормами параграфа 3 гл. 45 ГК РФ предусмотрен особый правовой режим. Данный счет предназначен для учета и блокирования банком денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором с банком, который именуется эскроу-агентом. До тех пор, пока предусмотренное договором банковского счета эскроу основание не наступило, доступ к финансовым средствам бенефициар не получает, их сохранность обеспечивает эскроу-агент. Таким основанием может быть, например, получение банком сведений о государственной регистрации в ЕГРЮЛ перехода прав на долю в уставном капитале компании к приобретателю, который денежные средства для ее оплаты по договоренности с продавцом передал банку по договору счета эскроу. Эти сведения в виде выписки банк получает от продавца, выступающего бенефициаром. Если объектом сделки купли-продажи выступает пакет акций, то основанием для выдачи денежных средств со счета эскроу является представление им банку выписки по лицевому счету о регистрации реестродержателем перехода права на ценные бумаги в системе ведения реестра. Использование эскроу-счета позволяет сторонам договора купли-продажи получить гарантии надлежащего исполнения взаимных обязательств за счет привлечения профессионального эскроу-агента, который не зависит от каждой из сторон.

При аккредитивной форме расчетов банк по поручению плательщика принимает на себя обязательство произвести выплату денежных средств получателю при условии представления определенных документов в соответствии с условиями аккредитива (п. 1 ст. 867 ГК РФ). Аккредитив имеет более широкую сферу применения, чем банковский счет эскроу: помимо уплаты получателю денежных средств банк может также акцептовать и оплатить выставленный получателем переводной вексель, а также совершить иные действия по исполнению аккредитива.

Кроме того, получить исполнение по аккредитиву от банка может не только сам получатель, но и указанное им лицо в соответствии с условиями переводного (трансферабельного) аккредитива (ст. 870.1 ГК РФ). Для договора банковского счета эскроу закон такую возможность не предусматривает, деньги банком могут быть выданы только бенефициару, а он, в свою очередь, вправе распорядиться ими по своему усмотрению.

Аккредитив может быть отзывным, что дает право плательщику в любой момент его изменить или отменить без предварительного уведомления получателя средств в силу п. 1 ст. 868 ГК РФ, в то время как по договору банковского счета эскроу у депонента такого права нет. Бенефициар в любом случае вправе рассчитывать на получение денежных средств со счета при наступлении соответствующих оснований.

Арбитражная практика по эскроу и аккредитивам

Стоимость обслуживания аккредитивной формы расчетов для участников гражданского оборота может быть выше, чем банковский счет эскроу, так как для исполнения аккредитива банк-эмитент вправе привлекать исполняющий банк в соответствии с п. 2 ст. 867 ГК РФ. Например, в одном деле клиент безуспешно оспаривал высокий размер комиссии за сопровождение аккредитива, которая составила около 60 000 рублей. Однако суд с его требованиями не согласился, указав на то, что клиент добровольно согласился с предложенными ему банком условиями оказания услуги (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 06.02.2018 по делу № 33-814/2018).

Счет эскроу обладает неоспоримым преимуществом перед аккредитивом: денежные средства на указанном счете подлежат страхованию в соответствии с требованиями ст. 12.1-12.2 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации». В отличие от счета эскроу, денежные средства, размещенные в аккредитиве, не подлежат обязательному страхованию, поэтому использовать данный инструмент имеет смысл только с привлечением финансово устойчивых кредитных организаций с положительной деловой репутацией, желательно из числа государственных банков.

В отличие от аккредитивной формы расчетов счет эскроу обладает более гибким правовым режимом за счет предоставления сторонам такого договора большей договорной свободы. По договоренности между собой они могут включить в такой договор дополнительные условия, в то время как порядок открытия и исполнения аккредитива строго регламентирован параграфом 3 гл. 46 ГК РФ и гл. 6 Положения № 383-П «О правилах осуществления перевода денежных средств», утвержденного ЦБ РФ 19.06.2012, и другими нормативными правовыми актами РФ.

По счету эскроу не допускаются приостановление операций, арест или списание денег по обязательствам как самого депонента, так и бенефициара, что повышает надежность указанного инструмента (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ). Для денежных средств плательщика, переданных банку в аккредитив, подобных правил законом не предусмотрено, поэтому в отношении таких сумм могут быть введены определенные запреты и ограничения в соответствии с действующим законодательством РФ.

Следует учитывать, что риск отзыва у банка лицензии на осуществление банковских операций по-разному распределяется между участниками гражданского оборота при использовании аккредитива и счета эскроу. Так, согласно п. 1 ст. 860.7 ГК РФ, права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару. Соответственно риск отзыва у эскроу-агента лицензии на осуществление банковских операций относится на ту из сторон договора, у которой на момент возникновения такого риска имеется право требования к эскроу-агенту на выдачу или возврат денежных средств со счета.

Применительно к аккредитивной форме расчетов риск банкротства кредитной организации несет плательщик, поскольку до момента раскрытия аккредитива его денежное обязательство перед получателем не считается исполненным. В п. 1 ст. 872 ГК РФ установлено, что ответственность перед получателем средств за исполнение условий аккредитива несет сам банк, у которого перед ним возникает денежное обязательство. Между тем из буквального содержания данной нормы права прямо не следует, что при ненадлежащем исполнении обязательств по аккредитиву банком предъявление получателем к нему требований является единственно возможным способом защиты его права. Напротив, это только одна из гарантий, которая предоставлена законом получателю средств, при том что он также не лишен возможности требовать исполнения денежного обязательства от плательщика как своего контрагента по сделке. Выбор конкретного способа защиты нарушенного или оспариваемого права принадлежит истцу, который осуществляет принадлежащие ему права и обязанности, действуя по своей воле и в своем интересе (ст. 12 ГК РФ).

Не получив своевременно оплату, получатель вправе отказаться от договора и потребовать применения к плательщику мер ответственности, предусмотренных законом или договором. Плательщик в таком случае вправе в самостоятельном порядке с банком урегулировать все спорные вопросы, касающиеся возврата денежных средств, зачисленных в аккредитив. Подтверждение данного вывода можно обнаружить в судебной практике: до раскрытия аккредитива денежные средства, составляющие сумму его покрытия, представляют собой обязательственные права требования плательщика к банку, которые охватываются общим понятием имущества. В случае отзыва у такого банка лицензии на осуществление банковских операций плательщик вправе обратиться в суд с заявлением о включении своих требований в реестр требований кредиторов банка (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.02.2018 № Ф05-5026/2015).

Исключения из правил

Исключение составляет случай, когда получатель своими действиями фактически отказался от требований к плательщику, признав его денежное обязательство исполненным. Так, в одном деле продавец после зачисления банком денежных средств в аккредитив выдал покупателю расписку о получении денег, рассчитывая на то, что в скором времени в результате раскрытия аккредитива он получит доступ к деньгам. Однако из-за отзыва у банка лицензии оплату за проданное имущество продавец так и не получил, поэтому обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и об оспаривании выданной им расписки по безденежности.

Отставляя заявленный иск без удовлетворения, суд указал на то, что доказательств нарушения его прав со стороны покупателя, который в рамках выбранной сторонами сделки формы расчетов внес сумму оплаты в аккредитив и получил от продавца расписку, нет. При таких обстоятельствах денежное обязательство покупателя перед продавцом по оплате стоимости полученного имущества было исполнено, и продавец получил возможность обратиться в банк для получения денежных средств с соблюдением установленного порядка. Однако до момента отзыва у банка лицензии на осуществление банковских операций с заявлением и пакетом документов, необходимым для раскрытия аккредитива, продавец к нему не обращался. Расписка о получении денег от покупателя была выдана продавцом покупателю сразу после списания банком со счета последнего в качестве покрытия аккредитива. Такой порядок расчетов не противоречит закону, поэтому продавцу в такой ситуации оставалось только обратиться с заявлением о включении его требований в реестр требований кредиторов банка (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 18.04.2017 по делу № 2-1207/2016).

Рекомендации по работе с аккредитивом

Если сумма покрытия аккредитива была сформирована за счет кредитных средств банка, у которого ЦБ РФ отозвал лицензию на осуществление банковских операций, то в интересах плательщика, заключившего с банком кредитный договор, будет незамедлительно поставить вопрос о его расторжении (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2018 по делу № 33-11190/2018). В судебной практике отзыв у банка лицензии рассматривается как существенное изменение обстоятельств, которое дает заемщику право потребовать расторжения кредитного договора, если кредитные средства заемщику не выдавались, а сразу были отправлены на покрытие аккредитива.

В этом случае заемщик вправе расторгнуть кредитный договор на основании ст. 451 ГК РФ и избежать возникновения у него долгового обязательства перед банком в ситуации, когда он никаких денег не получал (Апелляционное определение Тверского областного суда от 19.04.2016 по делу № 33-1168). При ином подходе произошло бы существенное нарушение баланса имущественных интересов сторон кредитной сделки. Заемщику был бы причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что вправе рассчитывать при заключении кредитного договора (Постановление Президиума Верховного суда Удмуртской республики от 24.11.2017 № 44-г-49).

Помимо этого плательщику следует договориться с получателем средств о выборе другой кредитной организации либо согласовать иную форму расчетов. Такие оперативные меры позволят ему избежать конфликтной ситуации и нивелировать риск банкротства кредитной организации, перед которой у него мог бы числиться кредитный долг. Конечно, в случае если заемщик так и не получил от банка кредитные средства, а Агентство по страхованию вкладов, действующее от его имени, обратится в суд с иском о взыскании ссудной задолженности, суд, скорее всего, такой иск отклонит. Заемщик не должен возвращать кредитные средства, которые он в действительности не получил. Однако лучше не дожидаться дальнейшего развития событий, а наоборот, предвосхитить их и незамедлительно, насколько позволяют обстоятельства, обратиться в суд первым и требовать расторжения кредитного договора (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2018 по делу № 33-11190/2018).

Сложнее обстоит дело в ситуации, когда банк до отзыва лицензии на осуществление банковских операций успел перевести кредитные средства на счет своего заемщика, а с него по его поручению зачислил в открытый аккредитив для последующего проведения расчета по сделке между плательщиком и получателем. В описанном случае формально кредитные отношения считаются возникшими, поскольку банк исполнил свое денежное обязательство по выдаче кредита. Вместе с тем очевидно, что такое исполнение для плательщика не имеет интереса, поскольку никакой выгоды от него он не получает.

Отзыв лицензии и доступ к кредитным средствам

Из-за отзыва у банка лицензии исполнить сделку с получателем средств плательщик не может, сам доступа к кредитным средствам не имеет, при этом у него еще будет кредитный долг, который придется обслуживать. Такая неприятная ситуация произошла с одним покупателем, который для приобретения объекта недвижимости заключил с банком кредитный договор и договор об ипотеке, банк кредитные средства перевел на его счет. По условиям договора купли-продажи покупатель с продавцом договорились о выборе аккредитивной формы расчетов, однако в связи с отзывом у банка лицензии довести исполнение сделки до конца покупатель не смог. При этом он обслуживал кредит в соответствии с условиями кредитного договора, а также вносил частями денежные средства продавцу в качестве оплаты за счет своих личных средств, посчитав, что, раз он обслуживает кредит, он должен получить соответствующую денежную сумму для окончательного расчета с продавцом, поскольку в ином случае существенным образом нарушается баланс экономических интересов участников спора. Поскольку полномочия по управлению кредитной организацией перешли к АСВ, покупатель обратился в суд с иском о выплате в его пользу страхового возмещения.

Удовлетворяя исковые требования покупателя, суд руководствовался следующим. После отзыва у банка лицензии сумма, составляющая покрытие аккредитива, оказалась неиспользованной, и в результате его закрытия она подлежала возврату на счет плательщика, которым являлся покупатель (ст. 873 ГК РФ). Действуя добросовестно и разумно, покупатель регулярно исполнял кредитные обязательства перед банком, против чего Агентство по страхованию вкладов никаких возражений не предъявляло, принимая оплату как надлежащее исполнение и не предпринимая каких-либо мер к ее возврату. Открытие аккредитива является частичным (условным) снятием обязательства плательщика по оплате, при этом в случае неоплаты банком плательщик является ответственным за неоплату. Между тем в рассматриваемой ситуации покупатель, несмотря на то что аккредитив не был раскрыт по вине банка, у которого была отозвана лицензия, от исполнения своих обязательств перед продавцом не отказался и продолжал их исполнять. Поскольку сумма покрытия аккредитива в этом случае подлежала возврату на счет покупателя, суд посчитал, что на нее распространяется страховая защита на общих основаниях.

Примечательно, что в этом деле суд прямо указал на то, что по своей правовой природе аккредитив аналогичен счету эскроу, поскольку призван гарантировать исполнение покупателем обязательств перед продавцом по оплате договора купли-продажи, направлен на повышение доверия к сделкам, связанным с гражданским оборотом недвижимого имущества. Соответственно, по мнению суда, режим страховой защиты, который действует для счетов эскроу, может быть также распространен на денежные средства, составляющие покрытие аккредитива, если они были возвращены на счет плательщика (Апелляционное определение Калининградского областного суда от 21.12.2016 по делу № 33-5968/2016).

Если сумма покрытия аккредитива действительно была возвращена на счет плательщика в этом банке, то нет никаких оснований для предоставления разной правовой защиты владельцам счета в отношении денежного остатка по нему. Под вкладом, на который распространяется страховая защита, понимаются денежные средства в российской или иностранной валюте, размещаемые физическими лицами или в их пользу в банке на территории РФ на основании договора банковского вклада или договора банковского счета, включая капитализированные (причисленные) проценты на сумму вклад. Такое определение банковского вклада дано в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации». —

На сумму денежного остатка по счету должна быть распространена страховая защита вне зависимости от источника ее формирования — внесение самим владельцем счета или поступление от иных лиц, в том числе в порядке возврата на счет суммы покрытия аккредитива. Косвенное подтверждение данного вывода можно обнаружить и в судебной практике: например, в одном деле дольщик требовал от застройщика передачи жилого помещения по договору долевого участия в строительстве, ссылаясь на то, что со своей стороны он все обязательства выполнил. Однако суд такое утверждение посчитал бездоказательным, установив, что в действительности застройщик сумму оплаты от дольщика не получил. Покупная цена в размере почти 4,5 млн рублей должна была быть оплачена застройщику через аккредитив, однако из-за отзыва у банка лицензии он был аннулирован, а деньги возвращены на счет дольщика, который смог получить страховое возмещение в пределах лимита страхового покрытия. На момент наступления в отношении банка страхового случая размер страхового лимита был всего 700 тыс. рублей, что составило незначительную часть общей суммы, внесенной дольщиком в аккредитив.

В остальной части требования дольщика были включены в реестр требований кредиторов банка на основании его заявления, однако получить он ничего не смог в связи с отсутствием в конкурсной массе имущества, достаточного для полного удовлетворения требований всех конкурсных кредиторов. Данный риск не мог быть переложен на застройщика, поскольку на момент отзыва у банка лицензии аккредитив не был раскрыт (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.08.2018 № 33-15023/2018). Как видно из приведенного примера, плательщик по аккредитиву может рассчитывать на получение страхового возмещения в пределах установленного законом лимита (в настоящее время это 1,4 млн рублей) при условии, что сумма покрытия была возвращена на его счет.

Иным образом обстоит дело в ситуации, когда сумма покрытия аккредитива на счет плательщика банком фактически возвращена не была, тогда он вправе рассчитывать только на получение своих денежных средств за счет конкурсной массы в рамках установленной законом очередности (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 09.01.2018 по делу № 33-11/2018). Предоставление страховой защиты в отношении денежных средств, размещенных в аккредитиве, законом не предусмотрено (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.05.2018 по делу № 33-21093/2018).

Источник