отчет по практике оценка недвижимого имущества
Отчет по практике оценка недвижимого имущества
Производственная практика, является составной частью образовательного процесса. Её целью является закрепление знаний и умений полученных в процессе теоретических и практических навыков для специальности «земельно-имущественные отношения».
Я, Толочкова Дарья Игоревна, студентка 3 курса группы 3-34 в соответствии с учебным планом проходила производственную практику в период с 17 февраля 2014 года по 12 апреля 2014 года в ЗАО «Спецземстрой».
В последнее время актуальность темы оценки имущества постоянно растёт. Развитие рынка во всём его многообразии способствовало тому, что вопрос о том, сколько может стоить компания, предприятие, отдельный бизнес, его часть или отдельная единица имущества перешёл в сугубо практическую плоскость.
Без точной рыночной оценки любой собственности невозможно успешное функционирование и дальнейшее развитие экономики.
Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учётом потенциального и реального дохода, приносимого им в определённый момент времени в условиях конкретного рынка.
Цели проведении оценки:
1. операции купли-продажи или сдачи в аренду;
2. переоценка основных средств с целью корректировки налогооблагаемой базы;
. акционирование предприятия и перераспределение имущественных долей;
. привлечения новых пайщиков;
. кредитования под залог объектов недвижимости;
. внесения объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал;
. ликвидация объектов недвижимости;
. исполнения правонаследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
. улучшение финансового состояния предприятия.
Задачей является определение рыночной стоимости объекта оценки.
Процедура оценки включает в себя следующие шаги:
1. заключение Договора;
2. установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор и обработка:
— правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;
данных бухгалтерского учёта и отчётности, относящихся к Объекту;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;
Иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с Объектом.
4. интервью с собственниками;
. анализ рынка, к которому относится Объект;
. сравнительный анализ объектов-аналогов;
. работа по определению восстановительной стоимости объекта;
. анализ финансового состояния предприятия на основе бухгалтерской отчётности;
. выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчётов;
. обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта;
. составление и передача Заказчику настоящего Отчёта.
Точность оценки зависит от правильности использования подходов и методов оценки.
Оценка любых объектов собственности осуществляется на основании трёх подходов:
Целью выполнения отчёта по итогам прохождения производственной практики является закрепление знаний, полученных в процессе обучения, а также знаний и приобретённых навыков практической работы по оценке.
Освоить основные программы, используемые при производстве расчётов по оценке;
Рассмотреть на практике применение основных подходов и методов оценки имущества;
Изучить применяемую при оценке нормативную базу;
Принять участие при проведении осмотра оцениваемого имущества;
Приобрести навыки работы с гражданами и юридическими лицами по заключению договоров на оказание оценочных услуг.
Необходимость выбора данного предприятия для целей прохождения производственной практики является то, что данное предприятие работает конкретно в области оценочной деятельности, производит работы как с физическими, так и с юридическими лицами в области оценки.
Предполагаемые результаты прохождения практики на данном предприятии:
1. Применение полученных знаний и навыков при сдаче государственного экзамена;
2. Применение всех полученных знаний в области оценочной деятельности;
. Применение знаний в области оценки.
оценочный имущество договор недвижимость
1. Общие сведения о предприятии
.1 История создания организации
Наличие производственной базы, транспорта и средств малой механизации позволяет строительной компании «Спецземстрой» проводить полный комплекс строительно-монтажных работ на высоком профессиональном уровне, а также компания проводит геодезическиеи картографические работы.
За несколько лет своей деятельности строительная компания «Спецземстрой» завоевала репутацию надежного партнера.
В 2010 году наша организация стала полноправным членом Саморегулируемой организации НП «ССК Урала и Сибири», получила свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
С недавнего времени компания также ведет оценочные работы земельных участков, оборудования, сооружений, также ведутся геодезические и картографические работы.
1.2 Об организации ЗАО «Спецземстрой»
Работы по оценке выполняются квалифицированными специалистами на основании Дипломов о прохождении профессиональной подготовки.
В бюро независимой оценки отчеты составляются в соответствии с Федеральным законом от 12.03.2014 №33-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», включают в себя проведение экспертизы, оформление отчета об оценке объекта.
Специалисты компании обладают большим опытом работы, что позволяет выдерживать заявленные сроки выполнения работ и оказывать профессиональные оценочные услуги.
1.3Основные направления оценочной деятельности организации
Компания предлагает оценку собственности по следующим направлениям:
оценка стоимости транспортных средств,
оценка стоимости оборудования;
оценка стоимости машин;
оценка стоимости механизмов;
оценка объектов строительства незавершенного;
оценка недвижимости коммерческого типа;
оценка производственных помещений;
оценка сооружений и зданий;
оценка нежилых помещений;
оценка промышленной недвижимости;
оценка участков земли.
В РФ оценочная деятельность регулируется согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998) и принимаемым в соответствии с ним федеральным законам и иным нормативно-правовым актам РФ, законам и иным нормативно-правовым актам субъектов Федерации, а также международным договорам РФ. В соответствии с Законом оценочная деятельность в РФ контролируется органами, уполномоченными Правительством РФ и субъектами Федерации в рамках своей компетенции, установленные законодательством России.
2. Организационная структура предприятия
2.1 Организационная структура ЗАО «Спецземстрой»
Отдел оценки недвижимости
Понимая значимость рыночной оценки и обладая большой информационной базой о наличии, техническом состоянии и местоположении объектов недвижимости, наработанной за время своего существования, «Спецземстрой» создал отдел оценки.
Отделом проводится оценка нежилых помещений и зданий для юридических и физических лиц в городе Челябинске и Челябинской области.
В рамках осуществления оценки недвижимости в г. Челябинске отделом решаются следующие задачи:
· точное следование нормативным и законодательным актам Российской Федерации и г. Челябинска;
· поддержание приобретенного за годы существования предприятия авторитета и репутации компетентных профессионалов в области учета и оценки объектов недвижимости;
· использование официальной информационной базы для более достоверной оценки объектов недвижимости;
· ведение базы данных оцениваемых объектов недвижимости в г. Челябинске;
· обеспечение оперативности и достоверности оценки недвижимости;
· изучение, анализ, обобщение отечественного и зарубежного опыта в сфере оценочной деятельности.
Отдел оценки машин и оборудования
Для того чтобы произвести оценку оборудования необходимо предоставить целый ряд необходимых документов и информации.
полное наименование оборудования (марка, модель и серия),
технические характеристики объекта (потребляемая мощность, масса, размеры (габариты),
производительность и прочие характеристики, согласно технической документации),
полная и остаточная балансовая стоимость, на последнюю отчетную дату перед датой оценки (если собственник объекта является юридическим лицом),
информация о консервации и всех видах (профилактический, текущий или капитальный) производившегося ремонта с конкретным указанием вида проводимых работ (замена узлов, агрегатов и прочее).
Вышеприведенный перечень носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку оборудования и соответствующим перечнем оборудования.
Стоимость услуг по оценке оборудования определяется и обговаривается в каждом конкретном случае и зависит от следующих факторов:
типа и состава объекта оценки;
полноты и достоверности необходимой информации об объекте оценки, выданной заказчиком;
реальных сроков исполнения заказа.
Структура рынка машин и оборудования достаточно разнообразна, и этот рынок машин и оборудования очень подвижен и разнообразен по сравнению с рынком недвижимости. Это объясняется частым обновлением ассортимента продукции машиностроения (разработка и выпуск более совершенного современного оборудования взамен морально устаревшего).
технологических комплексов и поточных линий;
силовых агрегатов, оргтехники, мебели;
бытовых предметов и прочих объектов, которые относятся к движимому имуществу.
Обычно к оценке представляется следующие машины и оборудование:
машины и оборудование, в т.ч. уникальное или снятое с производства;
инженерные приспособления, станки, инструмент;
транспортные средства (в том числе подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания).
2.2 Реквизиты ООО «БАРТ»
ЗАО «Спецзестрой», в лице директора Маркова Андрея Владиславовича, действующего на основании Устава.
, г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д. 60-в
Вид собственности: Частная собственность
Организационно-правовая форма(ОПФ): Закрытое акционерное общество
Юридический адрес: 454021, г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д. 60-в
Дата регистрации компании: 25 мая 2006 года
ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Понятие «рыночная стоимость», используемое в настоящем отчёте определяется в соответствии со статьёй 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следующим образом:
Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
·одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
·стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
·объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.
·цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
·платёж за объект оценки выражен в денежной форме.
Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материала, дизайна и текущих цен.
Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и / или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
Физический износ — это потеря стоимости улучшений в результате естественных процессов, физического выветривания и нарушения условий эксплуатации строительных конструкций и частей здания (перегрузки, динамические воздействия и т.п.)
Функциональный износ — это потеря стоимости в результате несоответствия здания, как в целом, так и отдельных его элементов современным рыночным стандартам и представлениям.
Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое надлежащим образом оправдано, юридически допустимо и финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.
Девелопмент — деятельность, связанная с развитием территории, включающая подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с недвижимостью.
Капитализация — процесс пересчета годового дохода, полученного от объекта недвижимости, в величину его стоимости на дату оценки.
Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей — отношение величины потерь от неполного использования площадей и недосбора арендной платы к величине потенциального валового дохода.
Коэффициент операционных расходов — отношение операционных расходов к потенциальному или действительному валовому доходу.
Операционные расходы — текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода (не включая подоходный налог)
Рыночная арендная плата — величина арендной платы, установившаяся на рынке для определенного вида недвижимости.
Мультипликатор (коэффициент) валовой ренты — среднестатистическое отношение рыночной цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида доходной недвижимости.
Укрупненные показатели стоимости строительства — данные нормативных документов, как правило, отраслевого назначения, предназначенные для определения стоимости строительства на стадии технико-экономических обоснований, разрабатываемые на здания и сооружения в целом или на виды работ на основании смет к рабочим чертежам типовых и индивидуальных проектов.
ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
Обязательные к применению стандарты оценочной деятельности требуют по возможности применять все три основных подхода к оценке. В настоящем отчете при оценке недвижимого имущества Оценщику удалось выполнить данное требование.
В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по продажам аналогичных объектов на рынке недвижимости Челябинской области.
В рамках затратного подхода при оценке нежилых зданий определялась стоимость воспроизводства. Исходными данными для расчета являются функциональное назначение, общие геометрические характеристики (площадь, объем, этажность) объекта оценки, группа капитальности, перечень основных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Расчёт производился по УПВС, с определением совокупного износа здания.
В рамках доходного подхода применялся метод прямой капитализации дохода. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по аренде аналогичных объектов на рынке недвижимости г. Челябинск.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ С ПОМОЩЬЮ ЗАТАРАТНОГО ПОДХОДА
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та, за которую он может приобрести (путем покупки земельного участка и строительства здания, без чрезмерной задержки) объект недвижимости аналогичной полезности и предназначения.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости недвижимости:
Определение стоимости земельного участка
Необходимо отметить, что земельный участок (местоположение), даже при отсутствии оформленных на него прав, может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае, если землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота.
Для определения стоимости земельного участка используются следующие методы:
— метод прямого сравнения продаж;
метод предполагаемого использования;
метод остаточной стоимости.
При оценке рыночной стоимости прав на земельный участок оценщик использовал сравнительный подход. В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по продажам аналогичных объектов на вторичном рынке.
При оценке земельных участков метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
местоположение и окружение;
целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Определение стоимости воспроизводства улучшений
В рамках затратного подхода при оценке нежилых зданий определялась стоимость воспроизводства. Исходными данными для расчета являются функциональное назначение, общие геометрические характеристики (площадь, объем, этажность) объекта оценки, группа капитальности, перечень основных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Расчёт производился по УПВС, с определением совокупного износа здания.
При определении восстановительной стоимости объекта оценки затратным методом, оценщиком в качестве нормативной базы для расчета восстановительной стоимости использованы сборники УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости). Кроме этого, при расчётах использовались рекомендации «Общей части к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов», Москва, 1971 г., «Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости», Москва, 1995 г.
На основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) осуществляется подбор объекта-аналога, расчет корректировок на отличия объекта-оценки от объекта-аналога и вычисление стоимости строительства с разбивкой по конструктивным элементам в соответствии с рекомендациями технической части УПВС. Перевод в уровень цен на дату оценки, производится с применением стандартных индексов удорожания строительной продукции.
В восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др. Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений учитывают все общестроительные работы, санитарно-технические устройства и электроосвещение внутри зданий, а в некоторых случаях также стоимость железнодорожных путей в пределах здания. В восстановительную стоимость включены также подъемники (лифты), находящиеся в зданиях.
Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции оцениваемого здания или сооружения, применяемых материалов для фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здания, этажности, наружной и внутренней отделки здания и др. При условии совпадения технических характеристик, стоимость 1,0 м 3 оцениваемого здания принимается равной стоимости 1,0 м 3 здания по сборнику для данного территориального пояса с учетом капитальности и климатического района. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках.
Расчет полной восстановительной стоимости единицы сравнения производится по формуле:
Индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на II квартал 2013 г. определялся следующим образом:
Таким образом, индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ от цен 1969 г. в цены 2010. на дату оценки составляет:
Результаты расчета ПВС здания приведены в таблице 7.
Оценка совокупного износа
Совокупный износ зданий и сооружений рассчитывался по формуле
Оценка физического износа оцениваемого помещения проводилась методом срока жизни. Данный метод основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от эффективного возраста здания и срока экономической жизни здания.
Такой подход регламентирован в следующих нормативных документах:
1. Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86. Госгражданстрой. М., 1965
При оценке функционального и экономического износа учитывались следующие факторы:
· Планировка помещения полностью соответствует его назначению.
· Объект оценки в целом удовлетворяет основным требованиям потенциальных покупателей.
· По мнению оценщика, внешние факторы не оказали существенного негативного влияния на объект оценки.
В данной ситуации величина функционального и внешнего износа объекта оценки незначительна и может быть принята равной нулю.
Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя
. Экономические и политические факторы;
. Социальные и региональные факторы;
. Фактор условий строительства.
Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли.
Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка капитализации, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:
Безрисковая ставка дохода на капитал отражает гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА С ПОМОЩЬЮ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.
Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи помещения в аренду. При оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, различием в рисках аренды и бизнеса принято пренебрегать.
Функциональное назначение помещения для аренды определяют, исходя из наилучшего и наиболее эффективного его использования.
Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода осуществлялся методом дисконтирования денежных потоков.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Стоимость права пользования земельным участком (местоположение) автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным методом.
Применяется метод ДДП, когда:
предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость объекта на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
Для расчета ДДП необходимы данные:
длительность прогнозного периода;
прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
· Определение прогнозного периода;
· Прогнозирование величины денежных потоков;
· Определение ставки дисконтирования;
· Определение остаточной стоимости (реверсии);
· Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Определение прогнозного периода
В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России на сегодняшний день, в условиях экономического кризиса типичной величиной будет период длительностью 12 месяцев. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
Прогнозирование величины денежных потоков
Для того чтобы объект начал приносить доход, необходимы определенные капиталовложения. Предполагаем, что первые три месяца прогнозного периода уйдет на подготовку объекта к сдаче в аренду. Начиная с четвертого месяца, объект начнет приносить доход от сдачи в аренду. По данным исследований арендная ставка в среднем останется одинаковой в течении прогнозного периода. Величина капиталовложений составляет
Далее определяем величину чистого операционного дохода.
Определение чистого операционного дохода
Далее в процессе оценки объекта определялся эффективный (действительный) валовой доход, который представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность.
Анализ ставок аренды
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектом оценки, необходимо произвести корректировки, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.
Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных объектов сводятся в таблицу.
Расчёт ставки дисконтирования
Годовая ставка дисконтирования в данном случае формируется, как и прибыль предпринимателя, методом кумулятивного построения, расчет приведен в пункте 2.8.5. Таким образом, месячная ставка дисконтирования соответствует %.
Определение остаточной стоимости
Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.
Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа. Таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике. (При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту анализа)
При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:
А. Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).
В данном случае на этапе сбора исходной информации оценщику не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов. сходных с оцениваемым, для определения его рыночной стоимости. Поэтому было принято решение опираться на цены предложения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное положение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Однако в данном случае следует произвести корректировку стоимости аналогов, которая будет учитывать разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки.
Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом).
В. Рыночные условия = время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).
Г. Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования).
Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):
отличие в площадях;
Е. Состояние объекта.
Ж. Дополнительные улучшения
оценочный имущество договор недвижимость
В настоящей работе были рассмотрены вопросы, связанные с деятельностью организации ЗАО «Спецземстрой», а также проведён Отчёт об оценке имущества, как одного из видов деятельности рассматриваемой организации.
В процессе выполнения данной работы мной были выполнены поставленные цели и задачи.
Я рассмотрела ЗАО «Спецземстрой», как организацию, работающую на рынке оценочных услуг, изучила её учредительные документы и локальные нормативные акты, её основные цели, задачи и направления деятельности, рассмотрела её внутреннюю организационную структуру.
На практике мной были рассмотрены основные подходы и методы оценки имущества, приобретены навыки по оценке различных видов имущества.
Также мною был изучен рынок недвижимости, как одно из направлений, необходимых для производства работ по оценочной деятельности. Установлены некоторые тенденции, характеризующие рынок недвижимости города Челябинска, изучена ценовая политика в зависимости от районов, а также уровня и степени комфортности реализуемой недвижимости.
В период прохождения практики я изучила работу отдела оценки недвижимости, отдела оценки машин и оборудования, ознакомилась с работой каждого из них. Выявила функции, задачи и направления деятельности всех отделов, принимала участие в работе каждого отдела. В отделе оценки недвижимого имущества совместно с оценщиками проводила оценку жилых и нежилых помещений и зданий для юридических и физических лиц, в отделе оценки машин и оборудования оценивала состояние транспортных средств, в том числе уникальных машин или снятых с производства.
За время прохождения практики я получила начальные навыки практической работы по выбранной мною специальности, и на практике закрепила теоретические знания, полученные мною в процессе обучения.
Список использованных источников
1.Закон РФ от 12.03.2014 №33-ФЗг. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
.Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утверждённые Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №254 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №255 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №256 от 20 июля 2007 г.
.Положение об учебной и производственной практике студентов, осваивающих основные профессиональные образовательные программы среднего профессионального образования. Зарегистрирован в Минюсте РФ 15 января 2010 г. Регистрационный №15975
.Журнал «Южноуральская недвижимость», 2009 г.
Теги: Проведение оценки недвижимости и оформление договоров Отчет по практике Экономическая теория