обучение на риэлтора в сша
Как стать риэлтором в США?
Более 100 лет существует одна из старейших американских школ риэлторов. И столько же лет существует кодекс этики, который стал в основе воспитания гильдии порядочных и компетентных риэлторов. Именно поэтому в Америке стать агентом по недвижимости – дело не из простых. Ведь кандидат должен получить лицензию, которая подтверждает его профессионализм и законопослушность.
С чего начать?
С проверки того, что вашу кандидатуру допустят к обучению на курсы риэлторов. Вы должны легально проживать в США, иметь номер социального страхования (SSN) и обязаны cдaть oтпeчaтки пaльцeв.
Обратите внимание! В некоторых штатах Америки право быть риэлтором имеют только граждане США.
Чтобы получить право официально работать агентом по недвижимости, кандидату необходимо окончить курсы риэлторов, сдать государственный экзамен и пройти проверку в департаменте недвижимости США. И только после трех успешно пройденных этапов, вы получите лицензию.
Стоит отметить, что без лицензии невозможно работать на американском рынке. Ведь данный документ удостоверяющий безопасность для клиентов, компетентность и профессионализм агента. А если у риэлтора отсутствует документ, то это признаки мошенничества.
Первый этап: курсы риэлторов
Примечание: если вы получили лицензию в конкретном штате, то она НЕ распространяется на другие штаты. Если вы переезжаете в новый штат и хотите там продолжить работать агентом по недвижимости, то вам по-новому придется пройти курсы и сдать экзамен.
На курсах обучают основам работы с недвижимостью: рассказывают об основных процедурах, обучают составлять договоры купли-продажи, давать оценку, работать с клиентами, строить продажи, лучше разбираться в функционале дома, а также оказывают правовую базу. На некоторых курсах агентов дополнительно обучают основам маркетинга (как уметь продать себя и свою услугу в интернете). Однако данная тема не является обязательным пунктом в программе.
Интересно, что каждый студент в начале учебного курса получает большую учебную книгу (фото слева), которую следует изучить, чтобы на отлично сдать экзамен. В книге есть полезная и нужная информация для экзамена, однако не для работы.
Второй этап: государственный экзамен
После окончания курса следует сдавать два экзамена: аттестацию школы и экзамен штата, который является платным. Если не удалось сдать школьную аттестацию, то к другому вас не допустят. А если провалили государственный, то лицензию будущий риэлтор не получит. Во время сдачи государственного экзамена кандидату следует набрать от 92 до 120 баллов.
Третий этап: проверка
Для того, чтобы допустить агента по недвижимости к работе в Америке – следует пройти строгую проверку его прошлого в Департаменте недвижимости в США. Такое действие делается данным органом, чтобы уберечь потенциальных покупателей и владельцев недвижимости от недобросовестных риэлторов.
С чего все начинается?
Лицензия
На получение лицензии необходимо потратить около 2-х месяцев.
Получив лицензию, риэлтору следует быть всегда осторожным: следить за действиями, чтобы не потерять работу навсегда. Ведь законодательство Америки строго контролирует деятельность агентов по недвижимости и может наказать как штрафом, так и лишением лицензии. А лицензию забирают по разным причинам: из-за того, что забыли вовремя ее оплатить, за нарушения кодекса этики, агент знал о проблеме однако не сообщил клиенту, о мошенничество и прочее.
Чтобы работать риэлтором в США нужно пройти специальные курсы, сдать экзамен и получить лицензию. Стоит это несколько сотен долларов. После этого можно выбрать себе брокера, которому нужно платить комиссию с заработка риэлтора.
Всем привет! В сегодняшнем видео я расскажу о том, каким образом я попала в профессию риэлтор, что для этого нужно сделать.
Начнем с того, что первый раз слово «риэлтор» в моей жизни появилось, когда я была в 11-м классе. Как раз тогда я выбирала, на кого же мне пойти учиться, в какой университет поступать, и почему-то у меня выбор стоял между строительным факультетом со специальностью «риэлтор» и юридическим факультетом со специальностью «юрист». Не знаю, чем я тогда руководствовалась, наверное, решила нафига риэлторы в Беларуси, и я пошла на юридический факультет. И далее с риэлторской работой ничего общего у меня не было до июля 2015 года.
Что за ситуация сложилась? Я была на работе, переводила экзамен по правилам дорожного движения одной женщине, а эту женщину привезла на экзамен ее дочка моего возраста. Пока мы с женщиной сдавали экзамен, дочка сидела с книжкой. Мы сдали экзамен, было какое-то свободное время, пока мы сидели в очереди. Я подошла к ней и спросила: «Что это за книжка?» Она сказала, что учиться на риэлтора. Я говорю: «А расскажи, что это? Как долго учиться? Где ты учишься? Что за учеба такая?» Она говорит, что учиться в школе, эту книжку нужно выучить, что эта профессия ей нравится. Я эту книжку одним глазом глянула, взяла на заметку.
Этим же вечером я случайно наткнулась на объявление в социальных сетях, где одна девушка продает свой курс риэлторству. Я с ней созвонилась, спросила, как ты это продаешь, как это работает. Она говорит, что она зарегистрировалась на курс в риэлторской школе, который через три дня начинается, но она переезжает и ей будет неудобно, далеко ездить. Поэтому она будет его продавать, и потому, когда уже освоиться на новом месте, снова возьмет этот курс. Я говорю: «Давай я возьму!» Мы с ней встретились в этой школе на следующий день, сделали трансфер с ее имени на меня. Она за этот курс отдала около 500-600 долларов, а мне она его продала за 300. В этой же школе мне выдали книжку. Вот такую книжку нужно выучить, для того чтобы сдать экзамен. Кому уже стало страшно, можете видео выключить, кому не страшно, слушаем дальше.
Каковы же требования к тому, чтобы прийти в эту школу учиться на риэлтора? Во-первых, должно быть не менее 18 лет. Во-вторых, должен быть social security number. В-третьих, должны быть сданы отпечатки пальцев, проверен бэкграунд человека, чтобы не было уголовного прошлого, судимостей, арестов и т. д. Также должно быть уплачено 89 долларов за анкету, которую рассматривает головной офис департамента по недвижимости, чтобы признать тебя годным или негодным к экзамену на получение лицензии. Таким образом, в этот же день, когда мы пришли с этой девочкой в школу делать трансфер, я подала анкету в департамент, у меня откатали отпечатки моих пальцев, взяли 89 долларов оплаты, взяли social security number. Вечером я завершила свою анкету, потому что там нужно было на много-много вопросов ответить касаемо моего бэкграунда и прошлого.
Я разместила анкету на сайте департамента, об этом я получила подтверждающее письмо. У департамента было 30 дней на то, чтобы проверить мою анкету и принять решение, допускают ли они меня к экзамену на получение лицензии. За эти 30 дней я как раз и планировала обучиться в школе. Естественно, не было у меня никакого уголовного прошлого, у меня не было основания думать, что меня по каким-то причинам могут не допустить. Поэтому я без проблем пошла в школу учиться. Занятия можно было выбирать. Самый короткий курс длиной всего в одну неделю. То есть для того чтобы быть допущенным к экзамену, нужно пройти 63-часовой курс. Эти 63 часа можно пройти за одну неделю, можно за две недели, я выбрала двухнедельный. Я подумала, что это как раз для меня будет удобно, потому что занятия проводятся не каждый день, а через день: понедельник, среда, пятница. Это давало мне возможность по вторникам, четвергам, воскресеньям готовиться к следующему занятию либо, наоборот, подгонять предыдущее, закреплять материал. Потому что есть домашняя работа.
Начались мои занятия. С посещением там все строго. Пропустить можно не более одного дня. Если пропусков больше, тогда человек к экзамену не допускается. У меня пропусков не было. Я совмещала и работу, и учебу, и у меня все складывалось все хорошо. Учеба, конечно, на английском языке. В Майами есть школа real estate на русском языке, но не было для меня смысла ее выбирать, потому как все равно финальный экзамен на получение лицензии был на английском. Все равно перед экзаменом все надо было учить на английском. Да и язык был, слава Богу, выше среднего. Уже можно было и на английском проходить.
В чем были сложности? Конечно, в этих умных терминах. Многие слова мне были незнакомы, потому что это уже не бытовой уровень, а на порядок выше, умнее. Приходилось иногда пользоваться переводчиком. Еще были сложности в том, что в отличие от других студентов, которые родились и выросли в Америке, мне было сложно понять природу лизинга, ипотека, инвестирования оценки недвижимости. Это для меня было все новое, и им в этом плане было проще. Потому они все и машины в лизинг брали, и дома в кредит оформляли. Они знали, как это примерно работает, для меня это не было знакомым. Но было что-то такое, в чем мне было проще, чем другим студентам. Например, многие вопросы земельного, жилищного, гражданского права мне были знакомы, благодаря юридическому образованию в Беларуси. Если какой-то термин мне казался непонятным, мне достаточно было его перевести на русский, и я понимала, о чем идет речь. В этом плане мне было проще, чем им.
Таким образом, двухнедельный курс я прошла, и мне нужно было сдать внутренний экзамен в школе. Внутренний экзамен не представляет никакой сложности, как и любой внутренний экзамен. Все просто, список вопросов нам дали, по которым будет тест, так что ничего нового не было. Внутренний экзамен я сдала на 92%. Дальше нас ждет самое основное и сложное – state exam, экзамен штата. Это тот экзамен, по результатам которого нам выдается либо не выдается лицензия. После окончания школы нужно было зарегистрироваться на этот экзамен. Кстати, многие умудрились еще до окончания школы зарегистрироваться на него, причем, делая это совершенно странным образом. Получается, что внутренний школьный экзамен был 20 августа, а 21 они себе ставили state exam. То есть без всяких гарантий, что они пройдут школьный экзамен, они себе назначали state exam, платили за это деньги на свой страх и риск. Я так не делала. В тот же день, когда я сдала школьный экзамен, я позвонила в департамент, для того чтобы назначить себе state exam. Дату я себе выбрала через две недели после окончания школы. Я оставила для себя в запасе две недели на то, чтобы почитать, выучить и вызубрить вот эту ужасную книжку.
Как стать риелтором в США
Поскольку Михаил Романовский является официальным представителем президента НАР по связям с РГР и несколько раз в году посещает крупнейшие форумы по недвижимости в нашей стране, а значит и прекрасно владеет ситуацией на российском рынке недвижимости, не удивительно, что именно ему в большей степени пришлось отвечать на вопросы коллег из некоммерческого партнерства. И, нужно отметить, делал это он не только профессионально, но и искренне, интересно и с огромным удовольствием, что сразу же задало позитивный тон всей видеоконференции, из которой российские риелторы узнали много нового.
Как стать риелтором в США
По словам Михаила Романовского, для того чтобы стать риелтором в Соединенных Штатах Америки, как и в России, не нужно заканчивать высшее учебное заведение. То есть специализированного вуза для людей, решивших связать себя с профессией риелтора, за океаном также нет. Однако отличия от наших реалий и ряд обязательных условий имеются. Так, будущий специалист по недвижимости должен достичь 18-летнего возраста, не иметь криминального прошлого. Он обязан пройти обучение на специальных 40-часовых курсах, по окончанию которых успешно сдать экзамен. Проводить такое обучение имеют право лишь те компании, которые согласовали свою программу с госорганизацией, отвечающей за лицензирование рынка риелторских услуг. Кстати, курс Real Estate можно факультативно пройти и во многих институтах, что, согласитесь, довольно удобно и практично. Но, став агентом по недвижимости, в США новичок не может сразу же отправится в свободное плавание. Для этого ему как минимум три года нужно отработать в компании опытных лицензированных брокеров. И только получив собственную лицензию брокера агент имеет право при желании открыть свое риелторское агентство. Хотя последнее и не обязательно – можно продолжать работать и в прежней компании, тем более что, получив брокерскую лицензию, а значит и независимый статус, человек волен расторгнуть контракт с работодателем в любое время.
Еще один важный момент. После получения брокерской лицензии агент обязан зарегистрироваться (в дальнейшем при переезде на работу в другой штат профессиональному риелтору требуется сняться с регистрации на старом месте работы и зарегистрироваться по-новому) и заплатить небольшой денежный взнос (порядка 100 долларов). Одним словом, по закону возможность развития черного маклерства за океаном изначально равна нулю.
Однако стать квалифицированным агентом с брокерской лицензией в США и почивать на риелторских лаврах не получится. Каждый агент раз в 2 года обязан проходить переподготовку, иначе его статус становится пассивным, что означает невозможность оказывать основные услуги, а значит и зарабатывать себе на хлеб своим ремеслом. Следует учитывать тот факт, что при переезде в другой штат (по статистке американцы меняют место жительства раз в 5-7 лет) лицензию получать придется заново. К тому же в различных штатах законодательство, в том числе регулирующее и риелторскую деятельность, может значительно отличаться друг от друга. В частности, в некоторых штатах риелторы не имеют право быть ипотечным брокером или оказывать страховые услуги, т.е. становятся специалистами узкой направленности. Сравните с российским законодательством, которое сегодня не только не лицензирует деятельность агентств недвижимости, но и позволяет им заниматься всем вышеперечисленным, а некоторые «фирмочки» с коллективом из одного-трех человек успевают еще и оказывать населению услуги в туристической сфере(!). Сравнение, как мы видим, далеко не в нашу пользу, что уж говорить о репутационной составляющей, к которой, к сожалению, многие агентства и по сей день относятся с прохладцей, фактически наплевав на интересы клиентов, мысля не о собственной репутации (ведь можно закрыться, а завтра начать все «с нуля»), а о сиюминутной выгоде.
Из опыта работы агента
Естественно, что сумма 4-6% не идет в полном объеме агенту. Обычно от суммы комиссии по сделке ему причитается 60-85%, в зависимости от накладных расходов компании, в которой он работает. К примеру, в MGR Global Realty, Inc. агентский процент составляет 85%.
До кризиса в США иногда агент мог получать и все 100 % денег от сделки, но в этом случае, начиная от ручки, листка бумаги и ксерокса, он за все платил агентству недвижимости из своего кармана. Однако в сложившейся экономической ситуации большинство компаний, где агенты получали 100% комиссионных, вынуждены были свернуть свой бизнес. При этом надо учитывать, что все налоги и работодатель, и агент оплачивает за себя сам.
Из опыта деятельности риелторских компаний
Офисы американской риелторской компании заметно отличаются от того, что мы привыкли видеть в нашей стране. Как правило, это одно помещение, в котором оборудованы рабочие места для всех сотрудников (с телефонной связью, возможностью подключить ноутбук, также обеспечивается доступ к системе мультилистинга и т.д.). Причем не обязательно для каждого из них в отдельности, ведь в течение рабочего дня тот или иной агент может спокойно уйти или вернуться по мере необходимости, поэтому за ним не нужно закреплять определенное место в офисе. Зачастую риелторы работают удаленно, т.е. на дому. Им это не возбраняется. Именно поэтому в офисах нет обязательных дежурств для агентов, как это принято в наших агентствах недвижимости.
Профессия риэлтора: часть 1. Зарубежный опыт
Последние новости
Рассылка
Рынок недвижимости в нашей стране активно растет и развивается. Число сделок, заключаемых на нем, постоянно увеличивается. Уже не первый год на рынке платных услуг работают частные риэлторы и риэлторские фирмы. Возникли они почти сразу же после появления возможности покупать и продавать недвижимость. Однако многие люди в нашей стране все еще опасаются обращаться к риэлторам. В то же время иностранные граждане в ситуациях, когда необходимо продать или купить жилье, предпочитают обращаться к специалистам, поскольку рассчитывают получить услугу быстро, качественно и надежно. Так как же работают риэлторы за рубежом?
Содержание профессиональной деятельности риэлтора
Риэлтор – это человек, оказывающий посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. Термин «риэлтор» появился в 1916 году в США и был зарегистрирован как специальный знак ассоциации риэлторов. Риэлторы отличались от других торговцев недвижимым имуществом, поскольку оказывали только посреднические услуги, не участвуя в сделках лично. Первые риэлторские фирмы появились в странах Западной Европы и Америки.
В настоящее время за рубежом риэлторы занимаются в основном посредничеством при купле-продаже недвижимости (как правило, жилого фонда). Доля других сделок с недвижимым имуществом, которые они помогают заключать, невелика. В России рынок имеет другую структуру, поэтому риэлторские фирмы могут инвестировать средства в строительство жилья, продавать незавершенные объекты строительства по договорам уступки прав, оказывать посреднические услуги по найму жилых помещений.
Таким образом, риэлторская деятельность – это предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами, по организации сделок (продажа, покупка, мена, аренда, ипотека, лизинг) с недвижимым имуществом (зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями, земельными участками) и правами на него. Цель этой деятельности – получение прибыли.
К риэлторской деятельности также может быть отнесена брокерская и агентская деятельность, управление недвижимостью, привлечение инвестиций частных лиц в создание и развитие недвижимости, перевод жилых помещений в нежилые, перестройка и перепланировка помещений.
Главный показатель профессионализма риэлтора и его надежности – возвращение клиента к нему. Если агент по недвижимости помог грамотно, выгодно и в короткие сроки решить человеку «квартирный» (или иной, связанный с недвижимостью) вопрос, вероятность, что клиент обратится к нему вновь при возникновении подобной ситуации, очень высока. Как и в любой другой сфере, профессионализм определяется соответствием ожиданий клиента полученному результату.
Риэлторский бизнес в разных странах
В экономически развитых странах риэлтор – одна из наиболее престижных профессий на сегодняшний день. Деятельность риэлторов регламентируется государственными законами, а также профессиональными сообществами. Эти организации оказывают большое влияние и на рынок недвижимости, и на развитие экономики стран в целом.
Работа специалиста по недвижимости в каждой стране имеет свои особенности, связанные с особенностями законодательства. Наиболее упорядочена деятельность риэлторов в странах Бенилюкса. Каждый агент здесь должен не только получить лицензию, но и стать членом одной из профессиональных организаций. Зарегистрировавшись, агент по недвижимости получает идентификационный номер, служащий подтверждением его статуса.
В США, в отличие от Европы, система получения обязательного государственного разрешения на риэлторскую деятельность отсутствует. Однако законодательство регулирует ее на уровне штатов, где установлены общие требования. Согласно этим требованиям роль обязательной сертификации отводится профессиональным сообществам риэлторов, что и является аналогом лицензирования.
Система подготовки риэлторов
Во всех штатах существуют единые правила подготовки риэлторов. Тем, кто хочет приобрести право на риэлторскую деятельность, для начала необходимо окончить школу подготовки риэлторов. Обучение в школе, согласно законодательству, проходит в течение 45 часов, после чего слушатели должны сдать выпускной экзамен. После этого экзамен сдается квалификационной лицензионной комиссии штата. Каждый экзамен состоит из двух частей: национальных законов, регулирующих рынок недвижимости, и законов данного штата. Экзамен платный, величина стоимости может меняться в зависимости от штата.
Сдав экзамен успешно, необходимо найти риэлторскую компанию, которая выдаст будущему агенту письменное подтверждение того, что готова принять его в свои ряды. Предоставив такую бумагу в управление по лицензированию штата, агент сможет получить лицензию, которую должен передать для хранения брокеру компании. Отработать в данной компании агент должен три года. Только после этого он получает собственную лицензию и может начать самостоятельную деятельность.
Лицензия позволяет заниматься брокерской деятельностью только в том штате, где был сдан экзамен. Причина этого – различие законов в разных штатах. Для ведения брокерской деятельности в другом штате необходимо пересдать экзамен в части законов, касающихся данного штата. Получив брокерскую лицензию, агент обязан зарегистрироваться и заплатить денежный взнос. Это исключает возможность появления черного маклерства.
Обязательные условия для желающих стать риэлторами – возраст старше 18 лет и отсутствие криминального прошлого. Однако большинство американских риэлторов – люди пожилого возраста. Это вызвано тем, что для американцев риэлтор – это в первую очередь человек, которому можно не опасаться доверять операции с недвижимостью.
Каждые два года в США агент обязан проходить переподготовку и получать свидетельство о повышении своей квалификации. В противном случае его статус станет пассивным, и оказывать риэлторские услуги он не сможет. При переезде в другой штат лицензию необходимо получить заново. Для повышения квалификации необходимо прослушать не менее 4 курсов: два из них посвящены изменениям в законодательстве штата, два других касаются различных аспектов риэлторской деятельности.
Для повышения квалификации Национальная ассоциация риэлторов (NAR) разработала специальную систему званий, присваиваемых после успешного прохождения обучения. Перечень этих званий можно найти на сайте ассоциации. В процессе их получения агент получает дополнительные знания. Наличие у риэлтора таких званий свидетельствует об опыте ведения бизнеса и профессионализме.
Страны Европы
В большинстве европейских стран специального высшего образования у риэлторов нет. Эта профессия считается практической, и теоретической информации при обучении дается немного. Высшее образование для риэлторов обязательно во Франции. В Литве в Вильнюсском университете работает кафедра риэлторского бизнеса. В других странах организованы специальные курсы риэлторов. Однако вопросам их образования и повышения профессионального уровня уделяется немало внимания.
Стать риэлтором может любой гражданин, достигший совершеннолетнего возраста, независимо от наличия иного образования или профессии. Для этого необходимо пройти годичные курсы, а затем стажировку в риэлторской компании в течение года. После сдачи экзамена человек получает лицензию.
В Германии работа маклера, специализирующегося на сделках купли-продажи жилой недвижимости, жестко регламентирована. Перед началом работы необходимо пройти специальные курсы, сдать экзамен и получить лицензию. Если в процессе оформления документов были допущены серьезные нарушения, лицензии можно лишиться. Потеря лицензии возможна и за введение клиента в заблуждение.
В Испании любой человек может зарегистрировать свою фирму и начать вести деятельность по покупке, продаже или сдаче в аренду домов и квартир. Однако перед началом работы риэлтор должен сообщить соответствующим муниципальным органам, что в определенном офисе начинает работать компания, собирающаяся вести деятельность на рынке недвижимости. Городские власти должны дать на это разрешение. Специального закона по лицензированию и регламентированию деятельности риэлторов в Испании не существует. В то же время упоминания об этом встречаются во многих документах, в частности, в законе о недвижимости, законе об ипотеке и законе о профсоюзах.
Аналогичное положение дел в Австрии – сертифицировать услуги риэлтора не нужно. Но данный вид деятельности должен быть внесен в устав фирмы, а в реестр вносится соответствующая запись. Не необходимым, но желательным условием является принадлежность маклера к какой-либо из солидных компаний, объединяющих специалистов по недвижимости. Можно также приобрести франшизу на использование сетевого бренда. Сделать такое может каждый желающий.
Регулирование деятельности риэлторов
За рубежом используются два основных варианта регулирования деятельности риэлторов. В США, Канаде и Германии ее регулирует государство. Большинство экспертов считает такой вариант оптимальным. Государство стремится защищать интересы своих граждан, поэтому на рынок недвижимости допускаются только профессиональные специалисты – сдавшие экзамены и получившие лицензию. Отсутствие криминального прошлого как обязательное условие получения лицензии служит еще одной гарантии надежности специалиста.
Второй вариант, используемый на рынках недвижимости Великобритании, Бельгии, Испании, Нидерландов и ряда других стран, состоит в регулировании деятельности риэлторов профессиональными организациями. Саморегулируемые профессиональные союзы являются барьером, служащим защитой от недобросовестных бизнесменов. Здесь человек не получает лицензию, а с ней и права на работу риэлтором до тех пор, пока профессиональная компания не выдаст ему все требуемые документы, а он сам не пройдет все установленные процедуры. Функции регулирования рынка недвижимости государство делегировало таким компаниям и закрепило это законодательно.
Ассоциации и профессиональные союзы риэлторов
В США наиболее значимой организацией, занимающейся регулированием рынка недвижимости, является Национальная ассоциация риэлторов (NAR). В настоящее время она объединяет примерно 1 млн. 300 тыс. человек. Эта организация имеет значительный бюджет и большие возможности, в том числе и возможность инициирования изменений в законодательстве при изменении условий рынка недвижимости. Риэлторы в США стараются поддерживать рынок недвижимости в состоянии, выгодном для потребителя, в том числе и на законодательном уровне. Они переживают за качество услуг и максимальное удовлетворение интересов клиентов.
Власть США прислушивается к мнению данной организации. Ежегодно в Вашингтоне проводится заседание актива NAR, которое, как правило, посещает президент США. По мнению американцев, деятельность Национальной ассоциации риэлторов направлена на реализацию американской мечты – «каждому американцу свой дом», что способствует развитию экономики страны. Причина проста – каждый доллар, вложенный в развитие недвижимости, приносит несколько долларов в смежных отраслях. Это такие отрасли как производство стройматериалов, мебели и бытовой техники. Поэтому профессия риэлтора в стране является приоритетной и считается необходимой для государства.
Общественные объединения риэлторов в США действуют по всей стране. Они образуют трехуровневую структуру:
Таким образом, каждый риэлтор в США одновременно является членом трех ассоциаций – локальной ассоциации, ассоциации штата и NAR. Заниматься риэлторским бизнесом, не являясь членом риэлторской ассоциации, в Америке нельзя. Членство в ней заставляет риэлторов выполнять как лицензионные требования, так и требования, принятые профессиональным сообществом. Благодаря этому реализуется принцип контроля государства за данной отраслью и принцип самоуправления в ней.
Профессиональные союзы и ассоциации риэлторов есть и во многих других странах мира. Например, в Канаде существует Канадская Ассоциация Риэлторов (CREA), а в Великобритании – Независимая Сеть Агентов Недвижимости (INEA).
Еще одной серьезной организацией, оказывающей значительное влияние на рынок недвижимости, является FIABCI – Всемирная Федерация Профессионалов рынка недвижимости (International Real Estate Federation). Это неправительственная организация, которая была основана во Франции в 1949 году. Ее цель – предоставить профессионалам, работающим на рынке недвижимости, возможности обмена информацией, обучения и подготовки специалистов по передовым международным программам, обмена знаниями и опытом на ежегодно проводимых семинарах и конференциях.
В настоящий момент FIABCI объединяет представителей 60 стран мира. Это более 100 национальных ассоциаций недвижимости, которые представляют примерно 1,5 миллиона специалистов в данной области. Отделения Федерации открыты в 48 государствах. Членами FIABCI являются финансисты, банкиры, девелоперы, брокеры, оценщики, архитекторы, управляющие недвижимостью, юристы, работники сферы страхования и строительства. FIABCI имеет особый статус в ООН.
В настоящее время президентом данной организации является президент FIABCI-Russia (российского отделения Федерации) Александр Романенко, который был избран на этот пост 28 мая 2010 года на Всемирном Конгрессе по недвижимости.
Процесс поиска жилья
Риэлтор – это посредник между продавцом и покупателем недвижимости. Этот факт определяет специфику его работы. Чтобы деятельность риэлтора была успешной, он должен найти и продавца, и покупателя. Для их поиска используются компьютерные базы данных и рекламные объявления в специализированных изданиях. Опытные агенты по недвижимости часто имеют свой круг покупателей, которые регулярно обращаются к нему, а также рекомендуют своим знакомым.
Определив потенциальных покупателей, риэлтор связывается с продавцом и предлагает заключить договор с фирмой на продажу недвижимости. После устной договоренности клиент приезжает для заключения договора о продаже квартиры. Заключив договор, агент по недвижимости начинает деятельность по продаже квартиры клиента. Для этого в специальных изданиях и сети Интернет размещаются соответствующие объявления. Такие же объявления могут быть развешены в районе продажи квартиры.
Следующим этапом работы риэлтора является прием звонков возможных покупателей. С ними риэлтор договаривается о встрече для просмотра квартиры. Во время просмотра агент по недвижимости должен сопровождать каждого потенциального покупателя.
Когда покупатель на квартиру найден, начинается подготовка и оформление документов, необходимых для продажи имущества. На основании договоренностей между покупателем и продавцом нотариус составляет договор купли-продажи, который высылается сторонам по почте. Изменения и поправки в него могут вноситься до момента подписания. Также любая их сторон может отказаться от подписания договора.
После того, как собраны и подготовлены все требуемые документы, назначается день заключения сделки. В течение него риэлтор должен сопровождать продавца и покупателя у юристов, нотариуса, в банке и т. д. После подписания договора покупатель обязан произвести оплату в указанный в договоре срок. Момент оплаты является и моментом передачи покупателю объекта.
Весь документооборот, проходящий через риэлтора, можно разделить на два этапа. Первый этап связан с составлением всех необходимых договоров, соглашений и заключением других сделок. Эти документы связаны с главной услугой, которую клиент хочет получить от риэлтора. Второй этап связан с регистрацией сделки в государственном органе.
После того, как сделка совершена, агент по недвижимости должен проследить за выполнением покупателем и продавцом их обязанностей по своевременному въезду и выезду из квартиры, а также регистрации выписки и проживания. После выполнения этих операций и получения комиссионных работа риэлтора почти завершена. Однако в течение определенного срока он отслеживает «судьбы» проданной недвижимости и при возникновении каких-либо проблем обязан их решить.
Преимущества работы с риэлтором
Одна из задач, которые решает риэлтор, – выбор среди большого числа предложений тех, которые будут максимально отвечать требованиям клиента. Именно на их основе последний и будет принимать окончательное решение. Кроме того, риэлтор занимается сбором необходимой документации, что позволит избежать неточностей в пакете документов. Обратившись к профессиональному риэлтору, клиент получает еще и гарантию, что станет владельцем жилья.
Большой опыт позволяет риэлтору анализировать конъюнктуру рынка недвижимости, предсказывать ее будущие изменения и предоставлять клиенту всю необходимую информацию. Кроме того риэлтор оказывает всестороннюю помощь в непосредственном заключении сделки и успешной реализации ее между главными участниками.
Профессиональные риэлторы за рубежом имеют доступ к мультилистинговым системам (МЛС). В них представлена информация обо всех продаваемых в данный момент объектах. Если объект продан – информация о нем из МЛС изымается, при изменении цены в МЛС вносятся необходимые сведения. За точность информации отвечают риэлторы. Нередко продавцы квартир предоставляют информацию о них только серьезным агентствам недвижимости. И потому число возможных вариантов, которые может найти риэлтор, значительно больше того, что можно обнаружить при самостоятельном поиске.
Правильное ведение переговоров при заключении сделки, бесплатные консультации по различным вопросам, борьба за желаемые цены на имущество, продление договоров и включение в них ваших условий – во всем этом риэлтор поможет своему клиенту.
За что риэлтор не отвечает
Есть моменты, которые находятся в ведении других специалистов. Так, в США была создана такая структура, как инспекция домов (home inspection). Риэлтор за небольшую сумму нанимает специалистов (инженеров, техников), которые производят осмотр дома и выдают заключения о его состоянии. При наличии таких документов за состояние дома риэлтор ответственности не несет. А если информация окажется недостоверной, в этом будет виноват специалист, выдавший неправильное заключение.
Аналогичный подход существует и при проверке юридических документов. Риэлтор не имеет права подавать адвокатские запросы, поэтому для проверки покупатель обращается к адвокату или нотариусу.
Мультилистинговая система (МЛС)
Решение об обмене информацией о продаваемых объектах при работе появилось, по данным NAR, еще в конце XIX века на встречах представителей риэлторских ассоциаций. Так зародилась система мультилистинга, базирующаяся на принципе: «Помоги мне продать мои активы, и я помогу тебе продать твои». Развиваясь поначалу в США и Канаде, эта система распространилась на другие страны.
Единой универсальной системы мультилистинга нет, как нет и одной общей базы данных. В то же время, многие системы МЛС в странах Северной Америки поддерживают RETS – единый риэлторский информационный стандарт. Это позволяет унифицировать ввод и представление данных об объектах недвижимости из разных баз. Поэтому множество частных баз данных, работающих на одном формате обмена данными и использующих типовой договор доступа к системе, могут рассматриваться как одна МЛС. Такие базы обычно контролируются ассоциациями риэлторов, представляющими интересы всех агентов недвижимости определенной местности.
Главная задача МЛС – возможность публикации брокером односторонних предложений с указанием размера комиссионных. Это предусматривает контрактные обязательства, но они могут меняться по договоренности между брокерами. Важность информации в МЛС обуславливает заинтересованность всех участников системы в аккуратном вводе и своевременной актуализации информации. Все данные об объектах недвижимости заполняются профессионалами, и потому информация существенно отличается от размещенной на общедоступных ресурсах.
Базы МЛС – закрытые, предназначены только для специалистов. По договоренности с профессиональными сообществами риэлторов клиентам может быть предложена ежемесячная статистика и ограниченные сравнительные данные по объектам. Человек, продающий свою недвижимость самостоятельно, разместить данные о ней в МЛС не может. Исключение – испанская МЛС AMLASpain. Не может присоединиться к МЛС и брокер, не являющийся членом профессионального сообщества. За пользование данными системами риэлтору необходимо уплатить определенную сумму.
Оплата риэлторских услуг
Риэлторский бизнес – это предпринимательство. Главная задача риэлтора – не помочь приобрести, а помочь клиенту выгодно продать его объект. Фиксированной оплаты агент не получает. Оплата работы профессионального риэлтора производится в процентах от конечной стоимости объекта. Это является естественным стимулятором продаж.
При оказании клиенту риэлторской услуги агент в США в 98% случаев заключает с ним эксклюзивный договор. Причина проста – такой подход гарантирует получение комиссионных. В договор вносится максимальное число необходимых для работы пунктов. Цель – четко прописать, кто, что и в какие сроки должен выполнить, а также кто, где и когда обязан оплатить проделанную работу. Главным критерием при составлении договора является полная прозрачность сделки. Поэтому практически невозможно указать завышенную цену на объект.
Договор с покупателем заключается на определенный срок, как правило, на несколько месяцев. Если за это время клиент воспользуется услугами другого агента, он все равно должен выплатить комиссионные риэлтору, с которым подписал эксклюзивный договор. Договор защищает агента и в том случае, если покупателю не подошел ни один из предложенных вариантов, но по окончании срока договора сразу же приобрел жилье. Комиссионные агент может отстоять в суде. Поэтому риэлтор предпочитает работать качественно, заботясь о своей репутации, а клиент не пытается сэкономить на получении услуги.
Размер комиссионных обычно составляет 4-6% от суммы сделки. Нижняя граница ставки используется для дорогих объектов, верхняя – для более дешевых. Как правило, свой агент есть и у продавца жилья, и у покупателя.
Американские и европейские риэлторы отличаются взаимным доверием, умением объединяться и совместно работать в интересах своего клиента. Комиссионные в подобных случаях делятся, но это не является проблемой. У риэлторов США и Нидерландов выработалась практика, когда агент, представлявший продавца объекта, отдает 50% от комиссионных риэлтору, представлявшему покупателя. Поэтому затраты покупателя не являются огромными, что стимулирует его к покупке недвижимости.
Участие коллеги в процессе покупки-продажи недвижимости возмещается частью комиссионных, оплаченных продавцом недвижимости, получившего прибыль по договору купли-продажи. В этом и проявляется отличительная особенность философии риэлторской деятельности за рубежом: главная задача – удовлетворить клиента, получающего доход.
Сумма комиссионных в полном объеме риэлтору не идет. Как правило, агент получает от 60 до 85%, в зависимости от накладных расходов фирмы, в которой он работает. Все налоги и агент, и его работодатель оплачивают самостоятельно. К накладным расходам относятся плата за право участия в МЛС, страхование деятельности, оплата связи, помещений и т. п.
Заключение
Таким образом, деятельность риэлторов за рубежом тщательно регулируется и законами, и самими риэлторами, не желающими допускать в свои ряды мошенников. Все сделки с недвижимостью абсолютно прозрачные, осуществляются четко и аккуратно, с использованием услуг юристов и в строгом соответствии с законодательством.
Читайте также другие статьи цикла на нашем портале: