какая площадь учитывается при голосовании собственников жилья мкд

Какая площадь учитывается при голосовании собственников жилья мкд

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 5 октября 2017 г. № 35851-ЕС/04 О порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

В соответствии со статьей 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников проводится посредством голосования, при этом в соответствии с частью 1 статьи 48 ЖК РФ определено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

Часть 3 статьи 48 ЖК РФ устанавливает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При этом, в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений) в многоквартирном доме, пропорционально площади помещения (помещений), принадлежащего (принадлежащих) указанному собственнику на праве собственности.

Необходимо особо отметить, что количество голосов, которым обладает собственник, определяется в порядке, утвержденном приведенными нормами ЖК РФ. Жилищное законодательство не предусматривает иных способов определения количества голосов, которым обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества голосов ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц.

Количество голосов собственника помещения в многоквартирном доме пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а такая доля независимо от количества помещений многоквартирного дома, находящихся в собственности указанного собственника, является единой и неделимой, не подлежит распределению на несколько долей по количеству помещений, находящихся в собственности указанного собственника.

Следовательно, и количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям) с целью различного голосования одним собственником по одним и тем же вопросам повестки дня, либо с целью участия в общем собрании собственников только частью голосов.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня, и количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.

2. Нежилое помещение является частью того здания, в составе которого это помещение находится согласно техническому паспорту. В случае, если в составе многоквартирного дома согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого многоквартирного дома. При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений. Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество голосов собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.

3. Порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентируется частями 4, 5 статьи 45 ЖК РФ. В случае выполнения установленных указанными нормами требований порядок уведомления собственников помещений о предстоящем общем собрании таких собственников помещений признается надлежащим, соответствующим действующему законодательству.

5. Согласно пункту 1 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в голосовании. Сведения об участнике голосования, указанные в решении, должны обеспечивать возможность идентифицировать указанного участника. В этой связи считаем, что к сведениям, позволяющим идентифицировать лицо, принимающее участие в общем собрании собственников помещений, относится в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью (при наличии).

6. Любые исправления и другие технические ошибки в решении собственника помещения возможны с учетом подтверждения личной подписью и надписью «исправленному верить».

7. Как указано в предыдущем пункте настоящих разъяснений, при оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.

Сведения о лицах, присутствующих на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями действующего законодательства, указываются в приложении к протоколу общего собрания собственников. Если решение собственника содержит такие недостоверные сведения, как неверный номер квартиры, ошибка в фамилии, неверно указанная площадь и иные технические ошибки, но при этом ошибка носит характер описки, либо ошибка признается в силу неразборчивости почерка собственника, оформившего соответствующее решение, и исходя из характера ошибки и имеющихся в приложении к протоколу сведений об участниках собрания, имеется возможность достоверно установить, какое конкретно лицо оформило рассматриваемое решение, каким конкретно помещением в многоквартирном доме владеет указанное лицо, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчете голосов участников собрания.

В случае, если при идентификации лица, оформившего решения собственника помещений в многоквартирном доме имеются неустранимые сомнения в том, какое конкретно лицо заполнило решение (например, при наличии в многоквартирном доме различных помещений, принадлежащих лицам с одинаковыми фамилиями и т.п.), указанное решение допустимо учитывать при подсчете голосов исключительно при наличии дополнительных документов (доказательств), позволяющих однозначно идентифицировать лицо, принявшее участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и помещение, которым указанное лицо владеет.

Недопустимо признавать ошибочность решения собственника помещения по вопросам повестки дня в случае, если волеизъявление собственника, выраженное в форме отметки соответствующей позиции по конкретному вопросу («за», «против» или «воздержался») определяется однозначно, такое волеизъявление обязательно к учету при подсчете голосов именно в том значении, в котором оно указано в решении собственника, даже если сам собственник впоследствии передумает и заявит об ином мнении по вопросам повестки дня. Исключением является признание решения собственника сфальсифицированным, оформленным без ведома собственника помещения и без учета его позиции по вопросам повестки дня.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативно-правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Обзор документа

Участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения.

Количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений), определяется пропорционально площади этого помещения (помещений).

Собственник не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все его голоса обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня. Количество голосов, отданных за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.

Собственник нежилого помещения также может участвовать в общем собрании, количество его голосов пропорционально площади указанного помещения.

Также разъяснения касаются уведомления собственников о проведении общего собрания, необходимости подписи в решении, которое заполняет собственник, наличия в нем исправлений и других технических ошибок.

Источник

Общее собрание собственников: готовим документы

Каждый собственник квартиры имеет право участвовать в решении вопросов, касающихся его и его соседей.

Например, можно организовать парковочные места на придомовом участке, проконтролировать капитальный ремонт, получать доход от рекламы в подъезде или сменить управляющую компанию.

Все эти и многие другие вопросы решаются голосованием на общем собрании собственников. По закону такое собрание в каждом доме должна регулярно проводить управляющая компания. На практике многие УК саботируют эту обязанность: не уведомляют жильцов о собрании, рисуют протоколы и делают то, что выгодно им.

Чтобы взять управление домом в свои руки, нужно организовать собрание собственников самостоятельно. Должен предупредить: провести общее собрание собственников с нуля и в первый раз — сложно, муторно и дорого. Будьте готовы потратить не меньше месяца на подготовку и не меньше 30 000 Р на документы и оповещение всех собственников.

Зато, если все пройдет удачно, все расходы можно будет взыскать с УК. А главное — отныне никто не сможет воровать ваши деньги и диктовать неудачные решения.

В предыдущей статье я писал о том, что УК вам должна. Теперь расскажу, как подготовить документы для общего собрания собственников. А в следующей статье напишу, как провести собрание собственников и заставить УК работать.

Основано на горьком опыте

С 2017 года я развиваю проект « Собдома-рф », в рамках которого помогаю людям организовать самоуправление в многоквартирных домах. За это время я помог организовать больше 500 общих собраний собственников в домах Москвы, Санкт-Петербурга, Рязани, Калуги, Ярославля, Калининграда, Новосибирска, Южно-Сахалинска и многих других городов. Еще мы с единомышленниками консультируем людей по всем вопросам, связанным с ЖКХ. На основе этого опыта родилась инструкция.

Провести общее собрание собственников сложно

Две самые сложные задачи при подготовке общего собрания — уведомить о собрании 100% собственников в доме, а затем правильно подсчитать их голоса.

Многоквартирный дом состоит из жилых и нежилых помещений: квартир, комнат, подвалов, чердаков. У некоторых помещений есть собственники, другие — общее имущество. Или муниципальное, если принадлежат городу.

Уведомлять всех без исключения собственников обязательно, если вы проводите собрание по собственной инициативе. Неважно, владеет человек пентхаусом на последнем этаже дома, крохотной каморкой в коммунальной квартире или магазином в подвале. Неважно, живет он по адресу регистрации или улетел в Антарктиду к пингвинам. Если у человека в собственности любое помещение в вашем доме — он должен знать о собрании и имеет право голосовать на нем. Если кого-то не предупредят о собрании, решения такого собрания позже смогут обжаловать в суде — те самые обиженные собственники или УК, которая не хочет изменений.

Вторая сложность — подсчет голосов. У каждого собственника в доме количество голосов разное. Это зависит от доли, которая ему принадлежит. При подсчетах учитывается площадь только тех помещений в доме, что находятся в чьей-то собственности. Жилые они или нежилые, неважно.

ч. 1 ст. 46 ЖК РФ про решения общего собрания собственников многоквартирного дома

Например, у владельца подвального магазина площадью 200 м² будет в четыре раза больше голосов, чем у владельца квартиры площадью 50 м². Для собственников комнат в коммуналках количество голосов считают по более сложной формуле. Ее я подробно разберу в следующей статье.

Параллельно с кадастровым паспортом существовала база правообладателей в Минюсте и Росреестре. Чтобы провести собрание, достаточно было запросить оба документа, сверить их и получить готовый список собственников.

В январе 2017 года эти две базы решили объединить при создании ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. В процессе объединения потерялось огромное количество данных по помещениям и собственникам. Базы смешали, но не уточняли. То, что получилось, называется «выписка из ЕГРН по объекту капитального строительства».

Но полагаться на такую выписку опасно, потому что она может не соответствовать действительности. Обычно часть помещений там не указана, у других указаны ошибочные или неактуальные номера или даже сразу несколько номеров вместо одного. Если организовать собрание по такой выписке, его результаты потом легко оспорят в суде. Я не веду статистику, как часто информацию в выписке приходится уточнять, но по моим ощущениям так бывает в девяти случаях из десяти.

Если вы хотите составить нормальный реестр собственников своего дома, где будут учтены все помещения и их актуальные владельцы, придется потратить немало времени и денег, а также проявить смекалку.

Каждый шаг инструкции важен. Если вы что-то упустите, например в третьем пункте найдете не все кадастровые номера в дополнение к выписке, то результаты собрания могут аннулировать.

По моему опыту, проводить собрание в доме, где уже пытались наладить самоуправление и ошиблись в составлении имущественного паспорта и реестра, гораздо сложнее, чем делать это с нуля. Если вы рискнете пойти против недобросовестной УК, но недостаточно подготовитесь, то УК обратит внимание на ваш дом и будет в дальнейшем вставлять палки в колеса. У меня бывало так, что орган государственного имущества, лояльный к УК, отказывался голосовать за помещения, находившиеся в городской собственности, и из-за этого не набирался кворум. Поэтому будьте внимательны: первое собрание — самое важное.

Зачем запрашивать реестр в УК

По закону реестр собственников многоквартирного дома должен храниться в управляющей компании. УК обязана регулярно обновлять его, а также предоставлять собственникам по письменному заявлению.

Однако в нашей практике ни одна УК ни разу не предоставила качественный реестр собственников. Они не следят за актуальностью данных. Люди переезжают, продают квартиры, а в реестре УК копятся «мертвые души». Использовать его для оповещения собственников нельзя: такое собрание потом с легкостью признают недействительным.

И все же сделать запрос в УК необходимо, потому что после собрания вы обязаны приложить к протоколу реестр собственников. Этот реестр должен быть заверен печатью и подписью УК.

Если вы соберете реестр с нуля и принесете УК на подпись, скорее всего, они откажутся это делать. Я действую так: прикладываю к реестру, выданному УК, свой список и называю его «Документ корректировок к реестру собственников». УК в этой ситуации оказывается перед выбором: либо признать, что нарушили лицензионное требование и выдали ерунду вместо подлинного реестра, либо подписать актуальный реестр и замять дело. Иногда они подписывают, иногда нет. Если вам не подпишут — все равно проводите собрание.

После собрания нужно будет сдать реестр УК вместе со своим реестром в ГЖИ. Обычно ГЖИ потом заставляет УК внести корректировки в свой реестр.

Запросить реестр в УК можно лично в канцелярии или через электронную приемную на сайте управы вашего района. Отказать вам не имеют права, это регламентировано федеральным законом № 59. Если вы пришли с заявлением в рабочее время, а вам отказывают, смело пишите заявление в прокуратуру.

В течение пяти дней после подачи заявления УК обязана предоставить документ: лично, по электронной или обычной почте. Как именно это будет сделано, УК выбирают сами, а вас должны проинформировать о выбранном способе.

Как составить перечень имущества в доме

Реестр, который выдаст УК, нужно вручную проверить с помощью справочной информации по объектам недвижимости. Это отдельный раздел на сайте ЕГРН.

Сначала запросите выписку по объекту капитального строительства. В ней должны быть указаны кадастровые номера всех объектов в доме: квартир, комнат в коммуналках, подвалов, чердаков и даже трубопровода.

Скорее всего, в выписке будут указаны не все помещения, а только те, что не потерялись при переносе данных. Остальные кадастровые номера нужно добывать вручную.

Официальных и простых способов получить эти номера не существует. Но я за годы работы в « Собдома-рф » придумал несколько вариантов. Например, попробуйте вбить адрес дома со всеми возможными опечатками. Вместо «Космодамианская» напишите «Космодамиянская», «Космодемианская», «Космодамьанская» и так далее. Вместо номера дома « 4/22 » — « 4-22 », или просто «4», или просто «22». Полезут помещения, которых не было, когда вы вводили правильное название улицы.

Очень популярный случай — ошибка из-за буквы ё: «Филёвская» и «Филевская» — это, по мнению ЕГРН, разные улицы. А еще бывают улицы с порядковыми номерами: «первые», «вторые» и «третьи». Бывают улицы «малые» и «большие», «верхние» и «нижние».

С улицей 1905 года в Москве у нас было целое развлечение. В справочной информации у нее более 10 вариантов написания, включая экзотику типа «Улица Тыс.Девят.Пятого года» — именно так, с одним пробелом. Еще хуже пришлось с улицей Зои и Александра Космодемьянских. Только на перебор вариантов ушло несколько часов.

Можно также поэкспериментировать с графой «Тип улицы»: выбрать проспект вместо переулка и посмотреть, что будет.

Все номера, которые удалось таким образом получить, перенесите себе в отдельную таблицу. Сверьте ее с реестром, который получили от УК. Если в реестре УК найдутся еще не учтенные вами номера, добавьте их в таблицу. Дальше понадобится каждый из них проверить.

Как проверить, какое имущество в собственности

Чтобы отделить кадастровые номера жилых помещений от номеров нежилых и узнать, в частной ли собственности эти помещения, вручную проверьте каждый из номеров в вашей таблице в той же справочной информации. Для этого впишите их в верхнее поле формы справки.

Если номер относится к явно нежилому помещению, например канализации, исключайте его из списка. У таких помещений тоже могут быть собственники, например Мосводоканал. Но такие объекты предназначены для обслуживания дома, их собственники не участвуют в общем собрании и не голосуют.

Если строка «форма собственности» пустая или вообще отсутствует, то это может быть общедомовое имущество. У такого тоже могут быть долевые собственники, но при подсчете голосов общедомовое имущество по умолчанию считается принадлежащим всем собственникам дома. Отдельно уведомлять по таким помещениям никого не нужно.

Еще бывает, что в строке «Форма собственности» указано «государственное». Это значит, что квартира или другое помещение принадлежит городу. На собрания городские организации обычно никого не присылают, но уведомлять их надо — о том, как это сделать, я расскажу в следующей статье.

Теперь выясним, сколько у помещения собственников: на собрание нужно будет позвать каждого из них. Для этого нажмите на красную стрелочку рядом с названием раздела «Права и ограничения».

Бывает, что в разделе «Права и ограничения» написано «данные отсутствуют». Тут может быть два варианта. Либо это коммунальная квартира, либо квартира с так называемым ранее возникшим правом — то есть она была оформлена в собственность до 1 февраля 1998 года, до вступления в силу закона о государственной регистрации права, и с тех пор собственники не озаботились ее перерегистрацией.

Чтобы проверить, коммуналка это или нет, необходимо еще раз сделать поиск по адресу.

Если поиск по адресу квартиры выдает один результат, значит, квартира не коммунальная. По возможности срочно расскажите собственникам о необходимости зарегистрировать право.

Можно попробовать найти собственников такой квартиры по реестру, который выдала УК. Если и в реестре УК написано «собственник не определен», то дальше можно не искать. Вряд ли тот факт, что вы не уведомили о собрании никому не известного собственника, будет аргументом против вас в суде.

По результатам проверки каждого кадастрового номера заполняйте свою таблицу с итоговым списком объектов собственности в доме. В таблице должен быть указан кадастровый номер, тип помещения, этаж, площадь и номер квартиры, если удалось его найти.

Если квартира коммунальная, все равно добавьте ее в таблицу и укажите площадь, но пометьте себе отдельным примечанием, какие комнаты в нее входят. Потом вы используете эту информацию, чтобы оповестить всех собственников и подсчитать, сколько у каждого из них голосов.

Не забудьте добавить в таблицу те кадастровые номера, которых не было в выписке по объекту капитального строительства. Исключите те, у которых нет и не может быть собственников, вроде трубопровода и канализации.

В конце еще раз сверьте то, что получилось, с реестром УК.

Как получить данные о собственниках

Если вы выполнили все пункты выше, теперь у вас есть максимально близкая к правде таблица всех помещений в доме. Осталось узнать, кто собственники этих помещений, чтобы затем оповестить их о собрании. Это вы отразите в отдельном документе — реестре собственников. Его тоже придется составлять вручную.

Чтобы составить реестр, нужно запросить в ЕГРН отдельную платную выписку по каждому кадастровому номеру из получившейся таблицы. Этот шаг — самый затратный и по времени, и по деньгам.

Чтобы запросить такую выписку, нужно войти на сайт ЕГРН под своим логином с госуслуг. Если аккаунта на госуслугах нет, зарегистрируйте его.

Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Одна электронная выписка стоит 250 рублей и готовится не дольше трех рабочих дней.

Если в полученной выписке указано, что сведений о собственности нет, значит, такая квартира не была приватизирована и собственников действительно нет. Никого извещать о собрании не нужно.

Еще одно важное исключение

Бывают квартиры, по которым данные в справочной информации отсутствуют. По таким я вообще не рекомендую заказывать выписки.

Дело в том, что если эта квартира коммунальная, то выписка по ней целиком для проведения собрания не нужна: хватит выписок по комнатам, которые вы запросите отдельно. А если это не коммуналка, такая квартира может стать приманкой для черных риелторов — тех, кто на основании поддельных документов ворует квартиры. Если вдруг с такой квартирой что-то случится, все, кто интересовались ей, автоматически появятся в материалах уголовного дела. Конечно, за запрос выписки не осудят, но нервы потратите.

При этом для проведения собрания выписка по квартире, по которой отсутствуют данные, не нужна: согласно официальному источнику, собственника у нее нет. Даже если это не так, вы всегда можете сослаться на Росреестр и будете правы.

Данные о собственниках из полученных выписок перенесите в отдельную таблицу — это и будет ваш реестр. В нем должна быть отдельная строка на каждого собственника, в которой нужно указать номер и дату правоустанавливающих документов и его долю в квартире или комнате. Добавьте информацию из имущественного паспорта: кадастровый номер, тип помещения, этаж, площадь.

Разница между имущественным паспортом и реестром в том, что в паспорте на каждое помещение одна строка, а в реестре на одно помещение строк может быть несколько — в зависимости от количества собственников. Все это понадобится, чтобы известить людей о собрании и подсчитать голоса.

По моим подсчетам, чтобы подготовить всю эту информацию для стандартной пятиэтажки, нужно потратить больше 20 тысяч рублей на запросы всех документов и около суток непрерывной работы, не считая ожидания выписок из ЕГРН. Но главное — гарантировать, что получившийся документ точен, никто не может.

Компенсировать расходы на наши услуги тоже можно за счет УК.

На рынке есть и другие компании, которые помогают с такими проблемами, но я не возьмусь оценить, насколько добросовестно там подходят к работе.

Как не сойти с ума во время подготовки к общему собранию

С двумя таблицами на руках — имущественным паспортом и реестром собственников — можно переходить к практической части: поквартирному обходу, организации и проведению собрания и подсчету голосов. Обо всем этом я расскажу в отдельной статье.

Но перед тем как переходить к практике, обзаведитесь союзниками. Организовать собрание в одиночку невозможно.

Союзниками могут стать знакомые вам соседи и просто неравнодушные собственники. Поговорите со всеми, кого знаете, и попросите их порекомендовать других. Всех, кто выразил готовность помочь, спросите, что они умеют и готовы делать. Например, экономисты незаменимы при подсчете голосов, а бывший ведущий концертов, возможно, проведет и ваше собрание.

Потенциально главный ваш союзник — председатель совета дома. О том, где его искать и как действовать дальше, читайте в следующей статье.

Источник