зачем квартиры сдают через агентство
Уловки риелторов при аренде квартиры
Опасные и полезные
Каждый риелтор манипулирует своим клиентом.
Но одни делают это во благо, а другие обманывают людей ради своей выгоды. Это я узнала за три года, пока работала риелтором по аренде жилой недвижимости. Расскажу, какие манипуляции можно ожидать от агента, как их распознать и какие из них опасные, а какие нет.
Если агент ставит свои интересы превыше всего, клиент страдает. Планы, которые устанавливает агентство, размер комиссии, скорость сделки — это интересы агента. Какую квартиру снять, что выгоднее и какие юридические риски могут быть — это проблемы клиента, которые агента не интересуют. Такова философия плохого агента.
Вот 8 опасных уловок риелторов, которые «помогают» найти квартиру для аренды или сдать ее.
Некоторые люди не знают тонкостей рынка недвижимости и работы агентов. Риелторы этим пользуются и перекладывают часть своей работы на клиента — якобы это негласные законы работы с агентом.
Сайт «Работа-ру» сделал должностную инструкцию риелтора. Вот основные обязанности агента на рынке аренды, которые используются на практике:
Некоторые риелторы часть этих обязанностей перекладывают на клиента. Так быть не должно.
Что плохого. Я часто встречала истории, когда агент выдает клиенту список номеров собственников, просит прозвонить, выбрать квартиры и съездить на просмотры. Появляется агент уже на подписании договора, но получает комиссию как за полную услугу — 50—100% от арендной платы за месяц. То есть риелтор за полную комиссию просто предоставляет информацию с баз недвижимости.
Что делать. Если агент отказывается выполнять свои обязанности — найдите другого агента.
Чтобы вероятность делать работу за риелтора была меньше, проговорите этапы сделки заранее и попросите рассказать по шагам, как будет происходить поиск квартиры, просмотры и заключение договора.
Не путать с услугой сопровождения сделки
Для тех, кто сам нашел квартиру и кому осталось грамотно проверить документы и заключить договор, придумали услугу сопровождения сделки. Агент проверит юридическую чистоту квартиры, даст бланк договора, заполнит его и акт приема-передачи.
Стоит услуга дешевле полного ведения сделки — примерно 10—40% от арендной платы. Некоторые устанавливают фиксированную стоимость, например, я помогала людям проверить квартиру и разобраться с документами за 5000 рублей независимо от стоимости аренды.
Когда агент не может найти клиентов, он может принудить собственников работать с ним: выставить квартиру и найти нанимателей, хотя хозяин квартиры об этом не просил. Но для рекламы нужны уникальные фотографии, чтобы повысить доверие будущих нанимателей.
Добывают фотографии так. Агент звонит собственнику, который сдает квартиру, и говорит, что у него есть клиент и сегодня вечером он хочет посмотреть квартиру. Иногда говорят, что есть клиент, но сначала агент посмотрит квартиру без него — якобы чтобы убедиться, что квартира подходит, и не показывать клиенту неподходящие варианты.
Уже на квартире агент говорит, что ему нужно сделать фото, чтобы показать клиенту. Либо это говорит подставной клиент и аргументирует тем, что хочет показать маме, жене или мужу, чтобы посоветоваться. Так у агента появляются фотографии. Он выставляет квартиру в рекламу и ждет звонков от реальных нанимателей. Когда клиент появился, он звонит собственнику и снова просится на просмотр.
Что плохого. Реклама объекта без согласия собственника нарушает его права. Чтобы рекламировать квартиру, нужно либо иметь право собственности, либо получить хотя бы устное согласие собственника. Риелтор несет ответственность за рекламу квартиры без согласия собственника. Например, если на фотографиях в кадр попал собственник, в силу вступает статья 152.1 гражданского кодекса.
За неправильные данные в объявлении может наступить ответственность по закону о рекламе. Заниженная цена, вымышленные характеристики помещений, придуманная юридическая история — реклама признается недостоверной. Рекламу могут посчитать недобросовестной, если риелтор упоминает другое агентство в объявлении и выставляет его с плохой стороны или сравнивает квартиру с другими, принижая их, — это нарушение антимонопольного законодательства, и агенту грозит штраф.
Что делать. До сих пор распространена практика, когда всю комиссию агенту платит наниматель, а наймодатель пользуется услугами бесплатно. Поэтому многим наймодателям все равно, каким образом найдется клиент на его квартиру. И лишняя бесплатная реклама от агента не помешает. Поэтому если вы не против рекламы своей квартиры от другого агента, то просто ждите клиента.
Если вам не нравится, что квартиру рекламирует посторонний агент, позвоните ему. Обычно хватает одного звонка с просьбой убрать объявление. На агента точно подействует, если вы скажете, что категорически не примете от него клиентов и квартиру показывать не собираетесь.
Альтернативный вариант уловки
Агент может не выставлять объявление о сдаче квартиры, а прийти на просмотр с подставным клиентом. Пока «клиент» смотрит квартиру, агент общается с собственником и предлагает помощь в сдаче квартиры: «Если этот клиент не снимет, давайте я вам другого найду».
Практически всегда собственники соглашаются — агента уже видели, пообщались, доверие к нему есть. Они разрешают отфотографировать квартиру и ждут нового нанимателя.
Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.
Агент выставляет квартиру по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Назначает всем просмотры на одно и то же время и начинают торги прямо во время просмотра. Клиентам предлагают назвать свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.
Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.
Что плохого. Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.
Что делать. Уточнить, придет ли еще кто-то смотреть квартиру. Скорее всего, если планируют аукцион, вам не скажут правду.
В объявлении об этом тоже не напишут. Но можно посмотреть на цену: если она ниже рыночной, то, возможно, планируют аукцион. Также насторожитесь, если агент говорит, что квартиру показывают в определенное время. Например, «только завтра в 19:00» или «только в субботу в 11:00». Ведь если готовят аукцион, дату выбирают заранее и назначают просмотры на одно время каждому из будущих нанимателей.
Некоторые риелторы любят в конце торгов успокаивать всех проигравших и предлагать найти другую квартиру. От такого предложения лучше отказаться, поскольку есть шанс, что риелтор затащит еще на один аукцион.
Кто должен платить комиссию риелтору. Снимаем квартиру экономно
Активность постепенно возвращается на московский рынок аренды жилья после серьезного падения в карантин. Но пока основным спросом пользуются недорогие объекты: одни арендаторы ищут варианты побюджетнее, другие переезжают из квартиры в комнату.
Выяснили, возможно ли сейчас снять квартиру без риелтора и кто должен платить комиссию — собственник или квартирант.
Кто пользуется услугами риелтора
Чаще всего к помощи риелторов обращаются именно собственники квартир. Таким образом они хотят избавить себя от необходимости вести переговорные процессы, оградиться от спама и нецелевых звонков.
Арендаторы, наоборот, в большинстве случаев занимаются поиском жилья самостоятельно. Более того, чтобы сократить сопутствующие затраты на комиссию риелтору, многие рассматривают именно объявления от собственников, а не агентов. Нанимают риелторов в основном региональные арендаторы, которые готовы приехать в город и посмотреть сразу несколько подобранных для них объектов.
К услугам риелтора нередко прибегают при аренде жилья премиум-класса (от 70–100 тыс. руб.). Такие клиенты обычно готовы платить за подбор вариантов и все переговорные процессы.
«Если объявления от собственников занимают примерно десятую часть предложений длительной аренды, то на них приходится порядка четверти всего потенциального спроса», — отметила главный эксперт ЦИАН Виктория Кирюхина.
В условиях финансовой нестабильности многие стараются использовать наиболее экономичные способы решения разных бытовых вопросов, в том числе аренды жилья, отметила замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
По ее словам, 63% арендаторов пробуют своими силами подобрать нужный вариант и провести сделку, но потом обращаются к специалистам. Если рассматривать эту группу, то половина ее участников искали жилье на площадках в интернете, четверть самостоятельно размещали запросы на специализированных ресурсах, 15% рассчитывали на помощь знакомых, а 10% пользовались услугами информационных агентств.
Размер комиссии
По данным экспертов, стандартная комиссия риелтору составляет сегодня 50%. Однако ее размер зависит от нескольких факторов. Для самых бюджетных квартир комиссия обычно достигает 100%. «Если квартира сдается за 20 тыс. руб. в месяц, то ради комиссии в 10 тыс. руб. (50%) не каждый брокер готов тратить деньги и время: давать рекламу, обрабатывать звонки, показывать объект», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
При аренде комнат комиссия обычно низкая (15–20%) или нулевая. Высокая комиссия (100%) существует на рынке премиальной и элитной аренды (от 100 тыс. руб.), где найти подходящий объект и арендатора — непростая задача. Владельцы самых дорогих объектов под сдачу чаще других отказывают потенциальным арендаторам. В такой ситуации обычно присутствуют два риелтора (как со стороны арендатора, так и собственника), и размер комиссии, как правило, составляет 100% от ставки аренды для обеих сторон.
Кто платит: квартирант или собственник
Традиционно комиссию платит арендатор. Для собственников услуги по сдаче жилья обычно бесплатны. «Но бывает так, что риелтор есть как со стороны собственника, так и нанимателя — в таком случае комиссия брокерами от нанимателя делится пополам, если нет другой договоренности с собственником», — отметила эксперт ЦИАН.
При сдаче дорогих объектов комиссию агенту может платить уже собственник, а не арендатор. По данным ЦИАН, в Москве среди объектов со ставкой аренды от 70 тыс. руб. в месяц для 80% объектов комиссия с нанимателя не берется — агенту платит собственник. И наоборот — в бюджете до 70 тыс. руб. собственник платит примерно в 20% случаев.
Как снизить комиссию или не платить ее
Чаще всего комиссия делится с контрагентом, и скидка при таких сделках практически никогда не предоставляется. «Бывают ситуации, когда собственник, желая получить эксклюзивные условия или дополнительные услуги, готов оплатить работу агентства — таким образом, он берет часть комиссии на себя, и в этом случае арендатору объект предлагается с дисконтом по комиссии», — добавила Оксана Полякова из «Инком-Недвижимости».
Попытаться снизить размер комиссии можно, если квартира сдается от собственников не от года, а на несколько месяцев. Аргументом в такой ситуации станет то, что всего через несколько месяцев квартиранту снова придется платить комиссию для поиска нового объекта.
Еще один способ снизить комиссию — обратиться к различным сервисам или группам в социальных сетях. Например, в популярной на Facebook группе Flats for friends можно найти много объявлений от собственников. Также стоит поискать варианты с невысокой комиссией (15–30%) или без нее на платформах ЦИАН, «Авито». К примеру, на сервисе ЦИАН комиссия для арендатора составляет 15% вместо 50% при обращении к риелтору. Иногда риелтор может в индивидуальном порядке предоставить небольшую скидку, но ее размер составляет 2–3 тыс. руб.
Плюсы и минусы сдачи квартиры через агентство
Содержание:
Рассмотрим два пути сдать квартиру: через агентство или своей дорогой.
Многие владельцы экономичного московского жилья, решившие стать арендодателями, считают, что успешно справятся с задачей сами, а сдавать квартиру через агентство — накладно и в итоге может быть невыгодным. Обычно так думают до тех пор, пока не столкнутся с хлопотами и трудностями, пока не вникнут в суть работы агентства недвижимости. В данной статье мы подробно рассмотрим особенности сдачи квартиры через риэлтора и самостоятельной.
Кто имеет право сдавать квартиру
Сдавать самостоятельно или через агентство — выбираем
Все люди разные: кто-то имеет способности агента по недвижимости и знания о рынке жилья (и, скорее всего, он — риэлтор); кого-то страшат поиски квартирантов, общение с многочисленными претендентами, оформление документов и т. д. Оба способа сдавать жилплощадь имеют свои плюсы и минусы. Каждый арендодатель выбирает оптимальный для себя вариант, а мы представим в таблице их основные характеристики.
Конечно, мы перечислили не все. Например, опытный риэлтор может дать дельные рекомендации, которые помогут повысить престиж и стоимость квартиры. К тому же вам не придется экспериментировать с ценой — то повышая ее, то занижая. Анализ последних тенденций рынка недвижимости и определение стоимости аренды объекта — обязанности агентства. К тому же, снять квартиру через агентство могут себе позволить только платежеспособные люди.
Выводы:
Как мы видим, работа с агентством обеспечивает спокойствие и выгоду, особенно если вы впервые пытаетесь сдать свою квартиру. Неопытный арендодатель может совершить много ошибок — неправильно определить стоимость аренды, впустить недобросовестных жильцов, заключить кабальный договор, неправильно подготовить документы и так далее. При работе с агентством все эти ошибки будут сведены к минимуму. А чтобы быть совершенно спокойными, ищите такую фирму, которая обеспечивает клиентов своей поддержкой в течение всего срока найма.
Как выбрать агентство недвижимости
Рынок недвижимости переполнен предложениями от агентств и частных риэлторов. Существует несколько критериев, по которым можно определить качество услуг риэлторской компании:
Иными словами, ориентир простой: чем крупнее агентство, тем больше к нему доверия, и больше уверенности в оперативном проведении выгодной сделки.
Сдавать квартиру через агентство — инструкция
Несмотря на то, что профессиональные риэлторы и юристы из агентства недвижимости берут на себя практически всю работу по сдаче квартиры, арендодателю все же придется сделать некоторые шаги самостоятельно.
Подготовить жилплощадь и документы
Чтобы получить за сдаваемую квартиру максимальную сумму, нужно следующее:
Определить нежелательных арендаторов
Самостоятельно или при помощи риэлтора следует определить целевую аудиторию для аренды вашего жилья.
Например, если это 3-комнатная квартира самой низкой ценовой категории, то, скорее всего, сдать ее удастся покомнатно разным арендаторам или группе жильцов, которые будут платить вскладчину. Соответственно, вложения в ремонт и уют должны быть минимальными, впрочем, как и требования к составу жильцов.
Если вы сдаете ухоженную квартиру для одного-двух человек или для одной семьи, уместно ввести принципиальные ограничения. К примеру, вы решили, что в вашей квартире не должны проживать:
Сообщите об этом риэлтору — он выберет жильцов в соответствии с вашими пожеланиями.
Однако не следует быть чересчур категоричными — скажем, заочно «отметать» жильцов по национальному признаку. Встретьтесь и пообщайтесь — возможно, вы понравитесь друг другу и впоследствии будете отлично взаимодействовать.
Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир :
Сегодня нет массовой тенденции отсеивать кандидатуры легкомысленно. Такой подход я считаю правильным и советую всем арендодателям выдвигать адекватные требования к потенциальным жильцам, отказаться от предубеждений, стереотипов и стараться показать жилплощадь всем заинтересованным лицам. Решение, подходит ли кандидат в квартиранты, лучше принимать после знакомства с ним, а не заочно».
Составить список имущества и особых условий для сдачи квартиры
Заранее, еще до оформления договора найма, продумайте все нюансы, которые вас волнуют, и составьте список всех возможных вопросов к квартирантам и ограничений для них. Также следует сделать максимально подробную опись имущества, которое остается в сдаваемой квартире — в этом эксперт обязательно вам поможет.
Обязательные пункты договора найма жилого помещения включают:
Как уже было сказано выше, лучше выбирать фирму, где разработаны индивидуальные проекты договора найма — помимо обязательных условий, в них прописывают множество дополнительных положений.
Кроме того, нужно поискать агентство, услуги которого не ограничиваются поиском арендатора и подготовкой документов. Например, в арендодатели бесплатно получают дальнейшее сопровождение — консультативное и правовое.
Послесловие
В развитых странах Европы и США никому и в голову не придет самостоятельно заниматься сдачей своего жилья. Риэлторы у них в большом почете, так как профессионализм и знание рынка позволяет им оказывать большой спектр услуг. В России тенденция активно развивается — уже давно на смену частным маклерам пришли крупные агентства с репутацией и собственной базой клиентов и объектов недвижимости. И это позволило людям, ценящим свое время и безопасность, быстро и грамотно решать жилищные вопросы.
Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир
В разгар кризиса, в конце 2014 года — начале 2015‑го, под девизом повсеместной экономии часть собственников занималась поиском квартирантов самостоятельно, и настрой был либеральный — радовались любому жильцу и старались «не спугнуть». В частности, далеко не каждый владелец жилплощади обременял себя и будущих арендаторов составлением договора найма, передаточного акта и заполнением документов, подтверждающих исполнение обязанностей сторон по договору. В результате возникали конфликты, которые сложно разрешить цивилизованным путем и призвать нарушителя к ответственности, — примерно 20% собственников, обращающихся к нам в компанию, ранее прошли эту школу жизни и теперь серьезно относятся к грамотному оформлению документов».
Зачем сдавать квартиру легально
И какие плюсы от этого для собственника и арендатора
Мои знакомые снимают квартиру без договора, потому что хозяйка не хочет платить налоги. Это нелегально.
Такие жильцы не могут зарегистрироваться в квартире, они избегают участкового, а их ребенок не может ходить в детский сад около дома. Они оплачивают проживание наличкой или с назначением перевода «материальная помощь», а соседям говорят, что они родственники хозяйки.
Хозяйка не хочет слышать про официальную сдачу: для нее это потеря денег и времени. В нюансах официального найма она разбираться не хочет. И так сейчас живут многие арендаторы в России.
Я юрист и тоже сдаю квартиру, только делаю это законно. Я знаю, что жильцам нужна регистрация, чтобы ребенок мог ходить в детский сад рядом с домом. Мои жильцы зарегистрированы в квартире, а я плачу НДФЛ с доходов от сдачи. Я не боюсь афишировать сдачу квартиры и хочу рассказать, зачем самому собственнику легализоваться. Легализация полезна всем.
Зачем договор собственнику
Как правило, при нелегальной аренде договор никто не составляет. А если и составляет, то никому не показывает, чтобы не афишировать сдачу. Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. А наниматель не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.
В случае с легальной сдачей квартиры и у собственника и у жильца будет документ, который дает жильцу право законно находиться в квартире, а собственнику — право ее сдавать. Этот документ называется «договор найма жилого помещения», а его стороны — «наймодатель» и «наниматель».
Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором. Например, читатели Т—Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? По статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.
Я скачал рыбу договора из интернета и дополнил важными для меня условиями: перечислил особенности помещения, состояние ремонта, мебели и бытовой техники, указал лиц, которые вправе проживать в квартире, уточнил показания счетчиков.
Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.
Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.
Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.
Договор избавит от претензий со стороны соседей
Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.
С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.
У меня прекрасные отношения с соседями. Думаю, они не стали бы жаловаться участковому. Но перед сдачей квартиры я все равно предупредил их об этом и попросил звонить, если у них будут какие-либо замечания.
Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.
Договор дисциплинирует жильцов
Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.
Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.
Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита. Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.
С договором будет проще взыскать убытки с нанимателя, если он затопит соседей или устроит пожар.
С договором можно застраховать квартиру
Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.
Допустим, собственник застрахует квартиру, а потом начнет ее сдавать без договора. Страховой компании он о жильцах не сообщит. Если произойдет страховой случай, компания, скорее всего, откажет в возмещении.
А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.
В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет. В договоре страхования все подобные нюансы будут оговорены.
С договором удобно платить за квартиру
Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично. Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их. Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.
Как уговорить хозяина квартиры
Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.
У меня адекватные жильцы, они мне очень нравятся. Поэтому изначально мы с ними вообще договорились о цене ниже рынка. Сначала всех всё устраивало.
Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.
Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.
Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога. С налогом хозяин будет получать меньше.
Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.
Если хозяин откажется, предложите увеличить стоимость аренды так, чтобы после вычета налога оставалось столько же денег, сколько и раньше. Так у него не будет повода вам отказать. Да, придется платить больше, зато вы сможете сделать регистрацию, не будете опасаться участкового или соседей, а еще запишете ребенка в детский сад.
Чем раньше вы легализуетесь, тем раньше истечет срок давности для привлечения к ответственности за прошлый период
Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.
Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации. Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на сайте налоговой. Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения. Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой. Как это сделать, мы подробно писали в статье «Платим НДФЛ самостоятельно».
Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.
Как оформить регистрацию жильцам
Никакой госпошлины платить не нужно. На всякий случай стоит еще взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и договор найма.
Некоторые собственники считают, что после этого жилец будет зарегистрирован в их квартире вечно и даже сможет ее при случае продать без ведома хозяина. Это неправда. Регистрация по месту пребывания не дает арендатору никаких прав на помещение, кроме права временно жить в нем в течение оговоренного срока.
Право собственности на квартиру остается у арендодателя и к жильцу не переходит. Так же как и право регистрировать кого-либо еще в этом жилье.
Регистрацию по месту пребывания делают только на тот срок, который квартирант обговорит с владельцем жилья. Этот срок указывается в согласии, которое собственник подпишет при регистрации. Когда этот срок истечет, регистрация закончится автоматически.
Я потратил около получаса на регистрацию жильцов по месту пребывания. Столько же времени планирую потратить на подачу налоговой декларации по итогам года. Мои жильцы платят больше той суммы, на которую рассчитывали сначала, зато у них есть регистрация. Вместе мы потратились на страховку квартиры. Это плата за то, что я не боюсь претензий от налоговых органов, а жильцы в моей квартире чувствуют себя как дома.
Чем рискует хозяин квартиры, если сдает ее нелегально
Собственник, который сдает квартиру и не платит налог, рискует получить уголовный штраф в размере 100—300 тысяч рублей или другие неприятности вплоть до лишения свободы.
Посадить за неуплату налогов могут, если собственник жилья три года подряд не платил налогов на общую сумму более 900 000 Р и эта сумма превышает 10% всех его налогов.
Штрафы за неуплату налогов. За непредставление налоговой декларации собственнику квартиры положен штраф — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не менее 1000 рублей и не более 30%. За умышленную неуплату грозит штраф — 40% от неуплаченного налога. Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню.
Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:
5% × 46 800 Р × 15 месяцев = 35 100 Р
Еще 18 720 Р составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.
А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.
Недавно еще и Минфин призвал граждан информировать ФНС об известных им случаях сдачи квартир в аренду
Суммы, которые должен уплатить собственник, в судебном акте не указаны, как и не указано, каким образом проходила выездная налоговая проверка. Но наиболее вероятно, что налоговики получили информацию о сдаче квартиры в аренду от участкового или от соседей.
В общем, рекомендую легализоваться.
«Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что налоги он не заплатил.»
Извините, но этот юрист сломанный, несите следующего. Факт неуплаты налогов никаким образом не влияет на действительность договора. Влияет только если он заключён более чем на год, но не зарегистрирован. Кроме того, кто или что мешает собственнику зарегистрировать в квартире вообще любого человека без какого либо документа? Никто и ничто.
Sergey, Риск всегда есть. Жить вообще рискованно). Что касается обмена информацией между МВД и фнс. Ну, на бумаге то вроде бы да. Тока и там и там люди работают. И напрягаться за ту же зряплату им неохота)). У меня ребёнка, прописанного по новому месту жительства, со старого выписать «забыли». Работнички)). Тока по жалобе в МВД сделали. Так что если вы сами не будете жаловаться в МВД, фнс, минфин или приёмную президента, что фмс не сливает в фнс инфу о том что вы кого то зарегили, то.
Дэйл, совершенно правы. Представляется юристом и несет такой бред. Действительно регистрируй в квартире без проблем. И так писателей тут масса
Статья получилась однобокая, т.к. ничего не говорится про риски, связанные с легальной сдачей. Например, если собственник ИП, то в случае последующей продажи квартиры налоговая может доначислить налог уже с суммы продажи.
Grigory, не может, а совершенно точно это сделает.
Grigory, с 2019 г налог на имущество используемое для коммерческих целей отменили.
Olga, смотрите статью: https://journal.tinkoff.ru/omg/prodal-kak-ip/ но в начале этого года были еще изменения по этому поводу, ищите, была статья на эту тему
Grigory, а можно с этого места поподробнее?
+ в россии нет института прописки, есть регистрация.
какие в истории с садами нарушены гражданские права не особо понятно.
Надежда, вы правы. С регистрацией по месту пребывания записать ребёнка в детский сад невозможно. А любую регистрацию, если договориться с хозяином квартиры, можно сделать и без договора аренды, тем более без уплаты налогов.
Другое дело, что народ у нас обычно неграмотный, и крайне нежелает делать регистрацию, потому что боится, что это станет в будущем препятствием для чего-то.
вода сплошная. Основная проблема легальной сдачи квартиры в том, что не получится продать квартиру через 5 лет без налогов.
Sergey, или кто другой, разъясните, правы ли те, кто на форумах трындит, что договор найма дает квартиранту право не выселяться без решения суда, иными словами, жить и не платить все время пока суд идет, а его можно затягивать, и в итоге хозяина могут надуть на круглую сумму, ибо не выставишь просто так вещи квартирантов на улицу и замки не поменяешь, а он будет жить и плевать на тебя. И даже если суд все вам присудит. вы как с них деньги получите? Судебные исполнители ни хрена не работают, чел может вообще за бугор смыться, ну останетесь вы в лучшем случае с депозитом, и что??
Антон, завидую вашей уверенности в своих словах. Сможете привести пример из судебной практики, когда физ.лицо без статуса ИП сдавал квартиру, и ему пришлось оплатить налог с ее продажи после 5 лет владения? Я вот не нашел, поэтому с вами не соглашусь.
Sergey, с 2019 г налог на жилое имущество используемое для коммерческих целей отменили.
Леонид, думаю, люди не трындят, а пишут то, что соответствует действительности. Статей подобных не знаю. Запрос на подобную статью через Яндекс или Гугл, полагаю, может вывести на нее. Правда, года четыре назад, мне говорили, что если в семье арендаторов есть дети, зимой их выселить нельзя даже по суду.
Антон, получится, если сдавать квартиру как физическое лицо (как в статье), а не как ИП.
Sergey, есть прямое указание на обязанность уплаты налога с полной суммы продажи квартиры, независимо от того, сколько лет вы ей владели, т.к. квартира использовалась с целью извлечения прибыли. Есть несколько писем минфина этот счет, советую вам погуглить.
Sergey, подскажите, а если ИП УСН 6% купил квартиру как физлицо, то как её выгоднее сдавать: как ИП или как физлицо?
Какие налоги нужно будет уплатить при продаже через 5 лет для обоих случаев?
В видах деятельности у ИП нет ничего связанного с арендой.
Valeriy, в приведенной статье эксперты хоть и говорят о наличии какой-то практики по этому вопросу, но конкретного судебного дела не приводят, поэтому не могу прокомментировать наличие практики. Да, ИП при продаже квартиры платит налог, т.к. он использует квартиру в предпринимательской деятельности, такая практика есть. Есть практика где физ. лицо, без статуса ИП, платит налог: например, Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17. Там рассмотрен случай, когда лицо без статуса ИП сдавало в аренду нежилое (!) помещение для использования под торговые павильоны. Доход от аренды превышал средний по стране, а само физическое лицо не отрицало, что помещение строилось и приобреталось для использования в торговой деятельности. Из-за этого суды пришли к выводу о том, что физ. лицо хоть и не было зарегистрировано в качестве ИП, но фактически осуществляло предпринимательскую деятельность и при продаже помещения нужно платить налог. Возможно, эксперты говорят об этой практике, но согласитесь, это не та сдача в наем, о которой я пишу. В этом же определении Верховный суд говорит, что в каждом конкретном случае нужно устанавливать цели использования сдаваемых в аренду помещений, их функциональное назначение, цели и основания их приобретения. После такого анализа возможно сделать вывод, используется помещение в предпринимательской деятельности или нет и соотвественно, возникает ли обязанность по уплате налога при продаже такого помещения.
Повторюсь, я не нашел случаев где физ. лицо, сдающее одну квартиру, после владения квартирой более 5 лет заставили бы оплатить налог.
Чушь. Я могу заключить договор и без уплаты налогов, и драть штрафы без всякого суда. Еще бабка надвое сказала, что налоговая обо мне узнает.