практика рассмотрения земельных споров
Подпись на заборе
Вряд ли можно найти на просторах страны районный суд, который бы не рассматривал иски соседей, не поделивших сотки. Кто-то недоволен тем, что сосед захватил буквально сантиметры чужого участка, а кому-то приходится возмущаться перенесенным на метры вглубь собственной территории забором соседа. В любом случае миром договориться почти ни у кого из сторон такого спора не получается и граждане идут в суды. Но и там не всегда находят правильные статьи для решения земельных конфликтов. Поэтому определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, пересмотревшей такой спор, может оказаться очень полезным гражданам, попавшим в похожую ситуацию.
Итак, один гражданин обратился в суд с иском к своему соседу по дачному участку. Его возмутило, что «захватчик» перенес свой забор в глубь его участка, отхватив 4,8 метра его территории. Еще истец попросил суд обязать соседа разобрать свой забор и перенести назад.
Так что никаких нарушений нет.
Есть Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» (N 221 от 24 июля 2007 года). В этом законе сказано, что «местоположение» границ земельных участков надо обязательно согласовывать с так называемыми заинтересованными лицами. Это делается в тех случаях, когда «в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или уточняются границы смежных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости».
В нашем случае райсуд установил факт, что спор идет о смежных участках собственников. Закон «О государственном кадастре» говорит, что согласование границ по выбору кадастрового инженера можно проводить, пригласив на собрание заинтересованных граждан или согласовывать границы с каждым по отдельности.
В этой статье Земельного кодекса говорится о таком способе защиты своих интересов, как восстановление положения, которое было до того, как были нарушены права гражданина на земельный участок.
В итоге Верховный суд отменил все решения и велел пересмотреть дело, но с учетом своих разъяснений.
Суд из-за земли может кончиться большими проблемами. Так, в Липецке спор соседей из-за захваченных соток завершился уголовным делом на сына истца, так как стороной в этом споре оказался заместитель председателя областного суда. Дело получилось крайне скандальное. После возмущения президента страны с ним сейчас разбираются в Генеральной прокуратуре.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
О суде
Практика рассмотрения споров, возникающих из земельных правоотношений
Принятие нового ЗК РФ во многом изменило порядок нормативно-правового регулирования гражданского оборота такого важного объекта недвижимости, как земельные участки. Начали действовать институты права собственности на землю, ограниченных вещных прав, обязательственных прав на использование земельных участков, появился новый порядок возникновения, изменения и прекращения этих прав. Кроме того, ЗК РФ закрепил систему защиты прав на землю и процедуру рассмотрения земельных споров.
В настоящее время актуальным становится выявление вопросов, связанных с применением нового ЗК РФ, а также формирование практики его применения.
При подготовке настоящей публикации проанализированы дела, рассмотренные Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа в период с октября 2001 г. по март 2003 г. включительно.
Возникновение прав на землю
1. Одним из основных способов возникновения прав на землю является приобретение прав на земельные участки при переходе права собственности на здания, строения, сооружения, которые на этих участках расположены.
В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Так, по делу о признании недействительным постановления городской администрации о закреплении за юридическим лицом земельного участка под зданием принадлежащего ему магазина суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал следующее.
Оспариваемое постановление администрации принято в целях устранения нарушений, допущенных при принятии предыдущего постановления. Этим постановлением площадь земельного участка, находящегося в пользовании ЗАО (2716 кв.м), была установлена без учета отмостки и пожарного проезда, то есть из пользования ЗАО фактически изъята часть земельного участка, необходимая для эксплуатации магазина. Однако суд не проверил доводов ЗАО о том, что в соответствии с типовым проектом при строительстве магазина для его нормальной эксплуатации выделялся земельный участок площадью 4712 кв.м. После приобретения права собственности на магазин в пользовании ЗАО находился земельный участок площадью 3185 кв.м, что подтверждено свидетельством о праве собственности на землю и справкой налоговой инспекции. Суд не дал оценку указанным доказательствам, не выяснил, какой площади земельный участок находился в пользовании у прежнего собственника магазина, какой площади и конфигурации земельный участок необходим для его нормального использования с учетом строительных, противопожарных и санитарных норм.
2. По общему правилу предоставление земельного участка новому землепользователю не может быть произведено без изъятия его в установленном порядке у прежнего землепользователя.
Так, по делу об обязании освободить земельный участок суд правомерно исходил из того, что существует наложение земельных участков, предоставленных истцу и ответчику. Изъятие у ответчика спорного земельного участка в установленном порядке не производилось, поэтому предоставление истцу той же земельной площади нарушает права и законные интересы ответчика и не соответствует требованиям действующего законодательства (статьи 28, 29 ЗК РФ).
3. В силу статьи 28 ЗК РФ при предоставлении земельного участка необходимо произвести установление границ этого участка в натуре (на местности).
По делу о признании недействительными постановлений администрации города о предоставлении городской больнице земельного участка для производства работ по реконструкции бывших спальных корпусов санатория и об отводе дополнительных площадей суд кассационной инстанции указал следующее.
Администрация города после реорганизации санатория в государственное унитарное предприятие закрепила за ним лишь часть земельного участка санатория. Оспариваемым постановлением администрация города предоставила городской больнице земельный участок, который частично занимали бывшие спальные корпуса санатория. Суд признал недействительными оспариваемые постановления. При этом он исходил из того, что при издании этих постановлений администрация города в нарушение статьи 28 ЗК РФ не осуществила размежевание земельного участка в натуре (на местности) между государственным унитарным предприятием и городской больницей.
4. Предназначенные под застройку земельные участки подлежат продаже гражданам или юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), а не на договорной основе. Это правило распространяется и на получение права аренды участков земли.
Так, по делу о признании недействительным постановления городской администрации об отмене постановления о предоставлении предпринимателям земельных участков для строительства мини-гостиниц на договорной основе суд кассационной инстанции, отменяя принятые по делу судебные акты, отказывая в иске, указал следующее.
Судебные инстанции необоснованно руководствовались п.2.3 решения городской Думы от 28.01.99 N 523 «Об утверждении Временного положения о регулировании земельных отношений в г.Таганроге», согласно которому по решению главы администрации на договорной основе земельные участки могут предоставляться для размещения объектов производственного и общественного назначения, необходимых для нужд города (общественно значимых объектов). Однако в силу п.2 Указа Президента РФ от 26 ноября 1997 г. N 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» такие земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Поэтому администрация города правомерно отменила постановление о предоставлении истцу земельного участка на договорной основе.
5. Чтобы получить земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, необходим ряд условий. В их числе: наличие опыта работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственной квалификации, а также наличие земель в специализированном фонде перераспределения земель местной администрации.
По одному из дел глава КФХ обратился в арбитражный суд с иском к районной администрации о признании неправомерным отказа в предоставлении 30 га пашни из земель государственного унитарного предприятия и об обязании выделить земельный участок этого размера.
По делу о признании недействительным распоряжения главы городской администрации о передаче в аренду обществу с ограниченной ответственностью земельного участка, договора аренды этого участка и аннулировании его государственной регистрации суд кассационной инстанции, оставляя в силе постановление апелляционной инстанции об отказе в иске, указал, что в соответствии с п.3 ч.4 ст.38 ЗК РФ на торгах (конкурсах, аукционах) осуществляется не заключение договора аренды земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта, а продажа права на его заключение. Распоряжение администрации о передаче обществу в аренду земельного участка издано до вступления в силу нового ЗК РФ, следовательно, и право на земельный участок возникло у общества до вступления в силу нового Кодекса. Таким образом, как распоряжение, так и договор аренды, оспариваемые истцом, на момент их подписания не противоречили нормам ст.28 и 29 Земельного кодекса РСФСР, поэтому нет оснований для признания их недействительными.
Прекращение прав на земельные участки
1. При отсутствии предусмотренных законом оснований для прекращения договора аренды земельного участка прекращение права аренды не допускается.
Так, признавая недействительным постановление районной администрации об отмене постановления о предоставлении земельного участка в аренду предпринимателю, суд кассационной инстанции указал, что обязанность оформления договора аренды, в том числе подготовки плана земельного участка, возложена на районные и городские комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. Однако кадастровый план спорного земельного участка был изготовлен районным комитетом по управлению имуществом по истечении срока, предусмотренного постановлением администрации о предоставлении участка в аренду предпринимателю. Это, в свою очередь, лишило последнего возможности заключить с администрацией договор аренды. Поскольку у предпринимателя возникло право на земельный участок (ст.29 ЗК РФ), а основания для прекращения аренды земельного участка отсутствовали, оспариваемое постановление принято в нарушение ст.49 ЗК РФ и нарушает права и законные интересы предпринимателя (истца).
По одному из дел признано недействительным постановление городской администрации о внесении изменений в постановление о предоставлении в долгосрочную аренду земельных участков под промышленные площадки цементных заводов и для эксплуатации месторождений мергеля. Суд кассационной инстанции, оставляя принятые по делу судебные акты без изменения, указал, что в соответствии с изменениями, внесенными оспариваемым постановлением, предоставленный истцу земельный участок уменьшался с 253,64 га до 195,98 га. Таким образом, фактически прекращалось право истца на пользование земельным участком площадью 57,66 га и по существу производилось изъятие у него части земельного участка. Однако предусмотренных законом оснований для изъятия земельного участка не установлено, порядок изъятия не соблюден.
2. Статьи 45, 46 ЗК РФ предусматривают возможность изъятия земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, при нарушении его целевого назначения или при неиспользовании участка в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.
Так, по одному из дел колхоз обратился в суд с иском о признании недействительным постановления главы районной администрации об изъятии у него земельного участка площадью 838 га и предоставлении его части в долгосрочную аренду другому лицу. Суд кассационной инстанции, оставляя в силе решение об отказе в иске, указал, что основанием для изъятия у колхоза спорного участка явилось неэффективное использование земельных угодий (пашни). Пахотные земли находились в запущенном состоянии, были заброшены и превращены в пастбища. Несмотря на то, что Земельный кодекс РСФСР, действовавший на момент вынесения оспариваемого постановления, не предусматривал изъятия земельных участков ввиду их нерационального использования, постановление главы районной администрации признано законным со ссылкой на ст.45, 46 ЗК РФ.
По другому делу признано недействительным постановление главы городской администрации о закрытии рынка, расположенного на территории завода. Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения принятые по делу судебные акты, указал, что рынок как имущественный комплекс является структурным подразделением завода, а администрация в силу ст.45 ЗК РФ может прекратить лишь право землепользователя на земельный участок, но не может прекратить деятельность структурного подразделения юридического лица. Поскольку завод, как было установлено судебными инстанциями, использует спорный земельный участок в соответствии с п.1 ст.88 ЗК РФ для обеспечения своей деятельности и эксплуатации рынка как своего структурного подразделения, постановление главы администрации о закрытии рынка обоснованно признано недействительным.
3. В силу п.2 ст.49 ЗК РФ включение в генеральный план застройки города земельного участка под рекреационную зону является одним из оснований для его изъятия в целях размещения на нем объектов муниципального значения (для муниципальных нужд).
Споры, связанные с переоформлением прав на земельные участки в связи с введением в действие нового Земельного кодекса РФ.
Как известно, в соответствии с прежним законодательством многие хозяйствующие субъекты (как государственные, так и негосударственные) владели земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Однако п.1 ст.20 нового ЗК РФ предусмотрено, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Статьей 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для юридических лиц, не указанных в п.1 ст.20 Кодекса, установлена обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести указанные участки в собственность по своему выбору до 01.01.04 по правилам ст.36 Кодекса.
1. В связи с применением указанной нормы в судебной практике возник вопрос о возможности понуждения органов местного самоуправления к заключению договоров аренды или купли-продажи земельных участков, находящихся у юридических лиц на праве постоянного (бессрочного) пользования, если упомянутые органы отказывают в заключении таких договоров либо уклоняются от их заключения.
Данный вопрос рассматривался на совещании судей Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа 15 ноября 2002 г. По итогам обсуждения был сформулирован следующий ответ: ст.36 ЗК РФ предусмотрена обязанность исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления землепользователя подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Таким образом, в силу ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и ст.36 ЗК РФ администрация обязана переоформить юридическому лицу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или передать земельный участок в собственность (по выбору данного юридического лица). Поэтому согласно п.1 ст.445 Гражданского кодекса РФ суд вправе возложить на исполнительный орган государственной власти (орган местного самоуправления) обязанность заключить соответствующий договор.
Приведенная позиция зафиксирована в нескольких постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.
2. Выкупная цена земельного участка определяется сторонами в момент заключения договора, а не в момент подачи заявления о выкупе.
Так, по делу о признании недействительным распоряжения главы администрации о продаже земельного участка в части его выкупной стоимости и о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи по более низкой цене суд кассационной инстанции, отказывая в иске, указал, что в силу п.1 ст.485 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Из этой нормы следует, что цена определяется сторонами в момент заключения договора. Вывод суда первой инстанции о том, что в качестве выкупной стоимости должна применяться трехкратная ставка земельного налога, действующая на момент подачи заявления о выкупе земельного участка, не основан на нормах материального права. На момент принятия оспариваемого распоряжения администрации и подготовки Комитетом по управлению имуществом проекта договора купли-продажи земельного участка выкупная цена была определена постановлением Кабинета министров Республики Адыгея от 08.04.02 N 57 в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади. В силу абз.2 п.1 ст.424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Таким образом, цена, установленная государственным органом, должна быть воспроизведена в договоре. С учетом изложенного определение цены в оспариваемом распоряжении администрации в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади является правомерным.
3. Вместе с тем до истечения срока, установленного ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (до 01.01.04), за юридическими лицами, владеющими земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, сохраняется указанный титул землевладения.
4. Если за продавцом, передавшим покупателю право собственности на объект недвижимости, не было оформлено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым этим объектом, покупатель также не приобретает данного титула землепользования.
Так, по делу о признании недействительным постановления мэра города о перераспределении долей земельного участка суд кассационной инстанции оставил без изменения принятые по делу судебные акты об отказе в иске, указав, что правопредшественник истца, передавая право собственности на объект недвижимости, не оформил право постоянного пользования земельным участком под занимаемым строением, поэтому истец также не приобрел права постоянного пользования земельным участком. Кроме того, истец не относится к кругу лиц, имеющих право на приобретение данного титула землепользования, и не имеет права претендовать на его получение.
Более того, с 30 октября 2001 г. вступил в силу новый ЗК РФ. Согласно п.2 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 Кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. согласно правилам ст.36 ЗК РФ. Следовательно, право постоянного (бессрочного) пользования сохраняет свое действие до 1 января 2004 г., а нормы ст.13 Закона Краснодарского края «Об особом порядке землепользования» в данном случае применению не подлежат.
Установление сервитута
Сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком в земельном праве СССР и Земельном кодексе РСФСР отсутствовал. До появления Гражданского кодекса РФ права на сервитут не установлены ни в земельном, ни в гражданском законодательстве России.
С принятием нового ЗК РФ законодательное регулирование сервитутных отношений, закрепленное в Гражданском кодексе РФ, расширило сферу применения этого института по сравнению с нормами гл.17 Гражданского кодекса РФ.
Споры, связанные с установлением сервитута, в судебной практике встречаются редко. За изучаемый период Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа рассмотрено лишь одно дело указанной категории.
По иску об обременении сервитутом земельного участка, необходимого для организации торговли на территории рынка, и об обязании районной администрации не чинить препятствий при ведении торговли суд кассационной инстанции, оставляя в силе постановление апелляционной инстанции об отказе в иске, указал на имеющиеся в деле доказательства, подтверждающие, что к торговым прилавкам истца имеются подходы для покупателей, для провоза товара автотранспортом имеется подъезд к складскому помещению со стороны улицы и имеется калитка для прохода и разгрузки товара. Навесов и других стационарных торговых сооружений, кроме сборно-разборных тентовых палаток, на пути следования к торговым прилавкам истца с территории рынка нет. Истец не доказал факт наличия каких-либо препятствий в пользовании принадлежащим ему помещением и арендуемым земельным участком.
Споры, связанные с возмещением убытков собственникам земли
Согласно ст.57, 58 ЗК РФ при ухудшении качества земель убытки, в том числе упущенная выгода, подлежат возмещению в полном объеме. Потери сельскохозяйственного производства подлежат возмещению в случае изъятия сельскохозяйственных угодий, пастбищ для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства.
По одному из дел районная администрация обратилась в суд с иском о взыскании с сельхозпредприятия убытков, в том числе потерь сельскохозяйственного производства и затрат, необходимых для технической рекультивации участков, на которых расположены отстойники, а также об изъятии земельных участков из временного пользования ответчика. Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение об удовлетворении исковых требований, указал, что истец вправе требовать возмещения потерь сельскохозяйственного производства, поскольку качество спорных земель ухудшилось, и они стали непригодными для сельскохозяйственного производства в связи с деятельностью ответчика.
С.А. Ветров,
судья Федерального арбитражного суда
Северо-Кавказского округа
И.П. Назаренко,
судья Федерального арбитражного суда
Северо-Кавказского округа
Т.В. Зазуля,
помощник судьи
А.Ю. Карманов,
помощник судьи
«Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа», N 5, сентябрь-октябрь 2003 г.
Практика рассмотрения земельных споров
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Практика рассмотрения споров, связанных с землепользованием
Практика рассмотрения споров, связанных с землепользованием
Конституция Российской Федерации гарантирует, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности ( статья 9 ).
Земельный кодекс Российской Федерации подчеркивает, что земельное законодательство основывается на принципе учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю ( статья 1 ).
Земельные споры относятся к категории дел, которая порой отличается особой сложностью в своем разрешении.
В большинстве случаев причинами возникновения земельных споров становятся такие действия лиц, как:
неправильная регистрация и признание права собственности на участок,
захват чужих территорий,
определение индивидуального порядка пользования землей,
нарушение земельных сервитутов и добрососедства,
использование арендованных участков не по назначению и т.д.
Помимо этого, достаточно часто можно встретить земельные споры по вопросам признания незаконными действий государственных органов, разделу земель, наследования земельных участков и т.д.
Законодательство Российской Федерации предусматривает разрешение земельных споров следующего типа:
споры о признании права собственности на землю;
о признании права на наследство, в состав которого входит земельный участок;
о признании права собственности на земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения;
о выделе земельных участков в счет долей из земель сельскохозяйственного назначения;
о разделе земельных участков, либо об определении порядка пользования земельными участками;
об установлении границ земельных участков.
споры об оспаривании государственной регистрации права на земельный участок;
споры об устранении кадастровой ошибки;
споры об устранении препятствий к пользованию и владению землей;
споры об установлении ограниченного права пользования (сервитутов) земельными участками и т.д.
Каждый вид земельных споров наделен особой природой возникновения и должен разрешаться, исходя из своих особенностей: процессуальных, материальных и юридических.
Способы защиты прав на землю закреплены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и главе 9 Земельного кодекса Российской Федерации.
Статьей 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских является обеспечение восстановления нарушенного права, следовательно, лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.
По смыслу приведенных норм выбор способа защиты гражданских прав не может быть произвольным и определяться только мнением истца. В зависимости от характера гражданского правоотношения и нормы материального права, его регулирующей, законодатель указывает на возможность использования того или иного способа защиты гражданских прав.
Изучение судебных решений по спорам, возникшим из земельных правоотношений, показывает, что защита нарушенных или оспариваемых земельных прав и законных интересов осуществляется способами, избранными истцами.
Так, истцы обратились в суд с иском о признании отсутствующим права собственности Г.Л.В. на земельный участок, снятии земельного участка с кадастрового учета, сносе забора и устранении препятствий в пользовании земельным участком.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что они являются жителями деревни ХХХ, собственниками и пользователями жилых домов по улице ХХХ. Ответчиком Г.Л.В. в 1999 году по договору купли-продажи приобретён земельный участок, расположенный по адресу: ХХХ область, ХХХ район, деревня ХХХ, улица ХХХ, дом N ХХХ площадью ХХХ кв.м с кадастровым номером 69:15:0240502:ХХ, границы которого были определены в установленном законом порядке при его приобретении в собственность. По договору аренды от ХХ апреля 2003 года на противоположной стороне улицы ему был предоставлен в аренду земельный участок площадью ХХХ кв.м с кадастровым номером 69:15:0240502:ХХ. Ответчик объединил указанные участки, путем присоединения земельного участка общего пользования около 12,0 м шириной, равный ширине улицы ХХХ, и на участке общего пользования построил хозяйственный блок. В результате указанных действий улица превратилась в тупик, и истцы лишены возможности прохода и проезда через улицу от своих домов на околицу деревни и в сторону поселка ХХХ. Также возникла угроза наступления опасных последствий для жизни и здоровья, поскольку в случае возникновения чрезвычайной ситуации эвакуация людей возможна только в одном направлении. Из-за образовавшегося тупика затруднена расчистка улицы от снега в зимнее время, производящаяся за счёт личных средств. Незаконными действиями ответчика Г.Л.В. увеличена площадь его земельного участка, и зарегистрировано право собственности на существующую дорогу.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, районный суд, исходил из того, что истцы не являются собственниками либо владельцами спорного земельного участка, а также отсутствуют доказательства нарушения ответчиком их прав как землепользователей.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда, соглашаясь с выводом районного суда и ссылаясь на Постановление Пленума ВАС РФ N 22 и Пленума ВС РФ N 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», статью 212 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указала, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
При этом определяется условие использования указанного способа защиты, а именно: в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).
Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты и подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством, то есть такой способ защиты прав может быть использован только в том случае, если истец фактически владеет имуществом, зарегистрированное право другого лица на которое, просит признать отсутствующим.
Поскольку истцами не представлено доказательств принадлежности им спорного земельного участка на каком-либо праве, занимаемого ответчиком на законном основании, то их требование о признании отсутствующим на него права собственности ответчика и разрешение этого требования по существу не может повлиять на возникновение, изменение или прекращение их прав на указанный объект недвижимости.
Однако как показало изучение дел, в ряде случае судами удовлетворялись требования истцов, избравших неправильный способ защиты нарушенных земельных прав.
Районным судом заявленные исковые требования были удовлетворены.
Отменяя решение районного суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда указала, что основанием настоящего спора является притязание истца на земельный участок, пользователем которого по данным ЕГРП является Я.С.А., что свидетельствует о наличии спора о праве на земельный участок, который не может быть разрешен в порядке аннулирования выполненной на техническом паспорте записи о кадастровом номере объекта недвижимости.
Актуальным остается вопрос о возможности оспаривания результатов межевания, признания актов согласования границ недействительным. В данном случае необходимо обращать внимание, что когда между сторонами имеется спор о меже (границе земельных участков) судебной защите подлежит право истца не на земельный участок, а на формирование земельного участка и не путем устранения препятствий, а установления границ (межи) земельных участков.
В соответствии со статьей 40 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, то есть в судебном порядке.
Результаты межевания, проведенного в отсутствие одной из сторон, могут быть признаны недействительными, если суд установит, что они не отражают фактически сложившиеся границы землепользования и нарушают права отсутствующей стороны.
Вместе с тем, в случае, если гражданином оспаривается техническая документация, составленная в ходе проведения межевания, такой способ защиты права может быть признан ненадлежащим.
П.А.И. обратился в суд с иском к Г.М.В., Администрации ХХХ района Тверской области, Администрации ХХХ сельского поселения Тверской области, Управлению Росреестра по Тверской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», инженеру-геодезисту, в котором просил признать недействительным межевой план земельного участка с кадастровым номером N 69:15:0100801:ХХ1; границы указанного земельного участка несогласованными; признать наличие кадастровой ошибки в сведениях о земельном участке с кадастровым номером N69:15:0100801:ХХ1; исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 69:15:0100801:ХХ1; признать границы земельного участка с кадастровым номером 69:15:0100801:ХХ5 согласованными.
Заявляя указанные исковые требования истец, указал, что постановка на кадастровый учет земельного участка ответчика в существующих границах, без учета его мнения и данных о местоположении земельного участка, предоставленного ему в аренду, является кадастровой ошибкой, не позволяющей внести изменения в сведения в ГКН относительно принадлежащего ему земельного участка.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда, оставляя без изменения решение районного суда, в своем определении указала на то, что удовлетворение заявленных истцом исковых требований непосредственно не повлечет восстановления его нарушенного права, поскольку право собственности ответчика на спорный земельный участок не прекратиться.
Согласно пункту 2 статьи 8 Конституции Российской Федерации и статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации в России признаются и гарантируются следующие равноправные формы собственности: государственная (федеральная и субъектов Российской Федерации), муниципальная и частная.
Особенностью земельных споров в отношении права собственности является то, что из всех объектов земельных отношений, перечисленных в статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации, в качестве объекта права частной собственности могут выступать только земельные участки.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В силу абзаца 3 пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.
Государственная регистрация прав собственности на указанные земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
В случае, если земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.
В основном граждане обращаются в суды в связи с тем, что своевременно наследственные права ими не были оформлены, либо имеются расхождения по фактической площади земельного участка и площади по правоустанавливающим или правоподтверждающим документам.
При разрешении таких споров необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06 марта 1990 N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 настоящего Кодекса.
Под сделками в данном случае понимаются любые действия, которые привели к правомерному пользованию земельным участком.
Смысл пункта 4 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ заключается в том, чтобы узаконить право граждан на земельные участки, которые были предоставлены под строительство индивидуального жилого дома и использовались в течение длительного времени без надлежащего оформления земельных отношений.
В данном случае документами, подтверждающими возникновение права на бесплатное приобретение в собственность земельного участка, будут документы, свидетельствующие о возникновении права собственности на жилой дом до вступления в силу указанного Закона СССР «О собственности в СССР».
Одним из обстоятельств, имеющих значение по делам о признании права собственности на фактически используемый земельный участок, является правомерность землепользования, которая может быть доказана путем представления документов, удостоверяющих право на земельный участок.
В частности, к таким документам в соответствии с пунктом 5 Порядка выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утвержденного 20 мая 1992 года Роскомземом, относятся государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, земельно-шнуровые и похозяйственные книги, планово-картографические и другие материалы, имевшиеся в районных комитетах по земельной реформе и земельным ресурсам, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, городских, поселковых, сельских администрациях, у самих землепользователей.
Нередко на практике возникают вопросы при рассмотрении дел о признании права собственности на земельные участки, ранее предоставленные в бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение, когда землепользователем земельного участка является не одно лицо, а несколько лиц, а доля в праве на земельный участок не определена.
Районным судом рассмотрено дело по иску С. об определении доли в праве на земельный участок и признании права собственности на долю земельного участка.
Требования С. мотивированы тем, что она в порядке наследования является собственником 1/2 доли в праве на жилой дом, который расположен на земельном участке, предоставленном наследодателю и ответчику на праве бессрочного (постоянного) пользования. Являясь землепользователем спорного участка, она в виду отсутствия соглашения об определении долей в праве на земельный участок не может зарегистрировать свое право собственности на 1/2 долю земельного участка
Удовлетворяя исковые требования истца и ссылаясь на положения пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 9.1 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», районный суд указал на то, что С. являясь лицом, к которому в порядке наследования перешло право собственности на 1/2 долю в праве на жилой дом, приобретает право собственности на земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу, пропорционально доли в праве собственности на жилой дом.
С указанным выводом районного суда не согласилась судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда. Отменяя решение и отказывая в иске, судебная коллегия указала следующее.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение права собственности или аренды на земельные участки, занимаемые вышеназванными объектами недвижимости.
Пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим законодательством, с учетом долей в праве собственности на здание. Согласно пункту 5 статьи 36 ЗК РФ сособственники зданий, строений, сооружений совместно обращаются с заявлением о предоставлении земельного участка.
В соответствии с пунктами 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями (строениями, сооружениями) с учетом волеизъявления всех сособственников, которым эти здания принадлежат на праве общей долевой собственности. Указанный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки имеет особенности по сравнению с общим порядком решения соответствующих вопросов, закрепленным для индивидуальных собственников таких зданий, строений, сооружений. Данный порядок обусловлен различными фактическими и правовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники и сособственники имущества, а право общей собственности (долевой или совместной) двух или более лиц отличается по правовому режиму от права собственности, принадлежащего одному лицу.
Поскольку с волеизъявлением о приобретении права собственности на земельный участок ответчик, являясь сособственником жилого дома и пользователем земельного участка, не обращалась, то оснований для удовлетворения заявленных требований истца, исходя из положений пунктов 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не имелось.
Сложность вызывают вопросы о признании прав на земельные участки в случае перехода права собственности на здания, находящиеся на этих земельных участках, в той ситуации, когда прежним собственникам зданий земельные участки принадлежали на праве аренды.
Гражданин обратился в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области, в котором просил признать признании недействительным отказ в предоставлении земельного участка и возложить обязанность передать земельный участок в собственность за плату.
В обоснование своих требований истец указал, что ему на основании договора купли-продажи принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке с разрешенным использованием «под производственную базу». Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области отказало истцу в передаче земельного участка в собственность на основании того, что земельный участок, который необходим для облуживания и эксплуатации административно-производственного корпуса, гаража, столярного цеха и котельной, для названных целей не формировался; площадь испрашиваемого земельного участка существенно превышает площадь объектов недвижимости; документов, свидетельствующих о том, что испрашиваемый участок данной площади необходим для обслуживания и эксплуатации расположенного на нем недвижимого имущества, не представлено; законных оснований для предоставления земельного участка указанной площади не имеется.
Районный суд, признавая данный отказ незаконным и возлагая на Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области обязанность по передаче спорного земельного участка в собственность истца, исходил из наличия у последнего преимущественного права на приобретение спорного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ. При этом районный суд указал на то, что необходимость предоставления в компетентный орган документа, свидетельствующего об обоснованности испрашиваемого размера земельного участка, при том, что ранее испрашиваемый земельный участок формировался для эксплуатации и обслуживания тех же объектов недвижимости, что и ныне расположенные на нем, а также предоставлялся в аренду для обслуживания указанных объектов, законом не предусмотрена.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда не согласилась с указанными выводами районного суда. Отменяя состоявшееся решение, судебная коллегия в своем апелляционном определении указала следующее.
Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13 сентября 2011 года N 475.
Между тем, предоставление в орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления о выкупе земельного участка с приложением документов по установленному перечню само по себе еще не является безусловным основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка испрашиваемой площади в собственность заявителя.
В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.
Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, в силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель, градостроительной и проектной документацией.
Как следовало из материалов дела, площадь испрашиваемого заявителем земельного участка в шесть раз превышает площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на данном земельном участке, при этом заявителем не обоснован размер испрашиваемого земельного участка.
Значительным остается количество дел о разделе земельного участка и определении порядка пользования земельным участком между сособственниками и титульными землепользователями.
При разделе земельных участков суды должны исходить из размера долей сторон в праве общей собственности, и только как исключение допустимо отступление от размера долей. В последнем случае несоразмерность раздела устраняется выплатой соответствующей денежной компенсации. При добровольном разделе, учитывая общие положения о свободе договора, стороны вправе не придерживаться размера принадлежащих им долей в праве собственности на земельный участок.
Судам следует иметь в виду что, не каждый земельный участок может быть разделен в натуре, поскольку раздел земельного участка возможен при условии делимости, то есть возможности образования самостоятельных земельных участков с тем же разрешенным видом использования. Требования к образуемым и измененным земельным участкам закреплены в ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.
Однако имеются случаи, когда районные суда производят раздел земельного участка без учета вышеуказанных положений закона.
Гражданин обратился в суд с иском к сособственнику жилого дома и земельного участка, в котором просил произвести реальный раздел домовладения.
Ответчик, не соглашаясь с исковыми требованиями, обратилась в суд с встречными исковыми требованиями, в которых просила изменить доли участников долевой собственности на спорное домовладение; произвести реальный раздел дома в соответствии с заключением технической экспертизы; произвести реальный раздел земельного участка.
Рассматривая заявленные исковые требования, районный суд произвел раздел дома, с учетом изменения долей, выделил каждому из сособственников фактически занимаемые жилые помещения, а также произвел раздел земельного участка, на котором расположено домовладение.
Соглашаясь с выводами суда относительно реального раздела домовладения, судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда не согласилась с выводом районного суда о возможности раздела земельного участка, поскольку он основан на неправильном применении закона.
Решением Тверской городской Думы от 20 сентября 2011 года N 243 «Об установлении предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых в собственность на территории города Твери в целях, предусмотренных статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации» установлен минимальный размер предоставляемого гражданам для индивидуального жилищного строительства земельного участка, равный 400,0 кв.м.
Учитывая, что неделимый земельный участок как объект права нескольких лиц согласно пункту 4 статьи 244 ГК РФ может находиться только в общей собственности, судебная коллегия, отменив решение суда первой инстанции в указанной части, отказала в удовлетворении иска о реальном разделе земельного участка.
В отличие от раздела определение (установление) порядка пользования земельным участком не зависит от его размера, числа совладельцев и вида прав на земельный участок, т.е. принадлежности на праве собственности либо постоянного (бессрочного) пользования. Отказ в иске о разделе земельного участка по мотиву его неделимости также не исключает определения порядка пользования этим участком. Несмотря на ряд совпадающих признаков, определение порядка пользования земельным участком отличается от его раздела как по своему содержанию, так и по правовым последствиям. При определении порядка пользования, как и при разделе, каждому из сособственников в пользование передается конкретная часть земельного участка. Однако с установлением порядка пользования земельный участок юридически остается неразделенным, право общей собственности на него не прекращается, отдельные его части могут находиться в совместном пользовании для проезда, прохода к основному строению и подсобным помещениям.
При выборе критериев, которыми следует руководствоваться при разрешении такого рода споров, прежде всего надо исходить из статуса земельного участка. Если земельный участок принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то на основании пункта 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно его доле.
Как видно из содержания указанной нормы закона, единственным критерием, который должен быть положен в основу решения суда при определении порядка пользования общим имуществом, является долевое соотношение сторон в праве общей собственности на это имущество, при этом суд не связан доводами сторон о целесообразности избрания того или иного варианта.
В заключении следует отметить, что при разрешении споров о праве на земельный участок суды не всегда учитывают, что судебное решение, которым спор разрешается по существу, должно по своему изложению соответствовать требованиям статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и содержать исчерпывающий вывод по материально-правовому требованию истца. Резолютивная часть решения при удовлетворении иска о праве на земельный участок должна содержать описание земельного участка как объекта недвижимого имущества, сведения о месторасположении спорного земельного участка, площади и кадастровом номере, которые необходимы для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации.
На необходимость исполнения данных требований указано в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а так же в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О судебном решении».