Что будет на месте горбушки и трубного завода
Жилье на месте «Горбушкиного двора» появится не раньше, чем через 5-7 лет
Руководство гипермолла «Горбушкин двор» объявило о том, что в развитие торгового комплекса в ближайшие 5 лет будет вложено полтора миллиарда рублей. Как это согласуется с планами Правительства Москва по застройке территории и слухами о скорой постройке на месте Горбушки жилого комплекса, мы обсудили с управляющим директором «Горбушкиного двора» Александром Волковым.
— Подобные инвестиции означают, что как минимум в течение 5 лет «Горбушкин двор» не прекратит свою работу. Так ли это? Строительство ЖК было решено отложить? С чем связаны переносы сроков строительства?
— Никакого переноса сроков не было, как не было и планов по скорому сносу «Горбушкиного двора». Горбушка – легендарное место, вокруг которого всегда ходили и будут ходить множество слухов. Один из них появился, когда было изменено назначение земли под торговым комплексом. Этот факт был воспринят чуть ли не как факт немедленной постройки ЖК на этом месте. На самом же деле изменение назначения территории всего лишь дало теоретическую возможность построить здесь жилье. Никаких проектов еще нет, отсутствует какая-либо конкретика по поводу того, что именно здесь может появиться. По нашему опыту, только подготовительные работы по разработке и согласованию всей необходимой документации могут занять не менее 3-5 лет. Соответственно, жилой комплекс здесь появится не раньше, чем через 5-7 лет.
Еще один момент, который стоит учитывать – пандемия оказала сильное влияние на подходы к строительству жилья. В ситуации, когда люди фактически оказались заперты в своих квартирах, стало крайне важным наличие развитой инфраструктуры, сочетающей в себе жилые, офисные и торговые площади. Нельзя исключать, что в будущем на месте «Горбушкиного двора» появится многофункциональный комплекс, в котором можно будет и жить, и работать, и совершать покупки. В таком случае гипермолл, вероятно, сохранится в том или ином формате на старом месте.
– Во время пандемии спрос на коммерческую недвижимость упал, а на жилую – наоборот вырос. Может ли этот тренд как-то ускорить процесс подготовки проекта?
— Ажиотажный спрос на жилье наблюдался в 2020 году, но надо понимать, он подогревался льготными ставками ипотеки с одной стороны и желанием людей вложить свои средства в недвижимость на фоне нестабильной экономической ситуации с другой. Однако все чаще высказываются мнения о том, что программа субсидирования ипотечных кредитов будет приостановлена, что неминуемо приведет и к падению спроса уже ближе к концу 2021 – 2022 году. Делать какие-то более длительные прогнозы сейчас невозможно. В то же время покупатели начинают возвращаться в торговые центры, а офисные сотрудники выходят с удаленки. Соответственно, спрос на аренду как офисных, так и торговых площадей постепенно восстанавливается. Так что вопрос того, какая недвижимость будет чувствовать себя лучше через 5 лет, остается открытым
— Принято считать, что наши тренды в сфере недвижимости нередко повторяют то, что происходит в США и Европе. Что происходит с коммерческой и торговой недвижимостью на западе сейчас?
— Да, действительно, тренды российской недвижимости идут вслед за европейскими. Примером здесь может стать возросшая популярность складской недвижимости, связанная с развитием маркетплейсов. В России, как и в Европе, складская недвижимость оказалась самым стабильным сегментом коммерческой недвижимости, практически не пострадавшим в результате пандемии. Если посмотреть глобальные показатели, то, несмотря на все ограничения, мировые инвестиции в коммерческую недвижимость выросли в IV квартале 2020 года по сравнению с предыдущим кварталом более чем на 80%.
— Какие вы сейчас наблюдаете тренды в торговой недвижимости в России? Высока ли доля вакантных площадей? Сильно ли она выросла за время пандемии?
— Доля вакантных площадей по итогам первого квартала 2021 года составляет порядка 8-10% в зависимости от объекта. При этом мы фиксируем постепенный рост интереса со стороны новых потенциальных арендаторов. В первую очередь это региональные компании, которые хотят выйти на московский рынок. Ситуация с торговой недвижимостью будет постепенно возвращаться в норму во второй половине этого и первой половине следующего года по мере того, как будет расти потребительская уверенность.
Станьте членом КЛАНА и каждый вторник вы будете получать свежий номер «Аргументы Недели», со скидкой более чем 70%, вместе с эксклюзивными материалами, не вошедшими в полосы газеты. Получите премиум доступ к библиотеке интереснейших и популярных книг, а также архиву более чем 700 вышедших номеров БЕСПЛАТНО. В дополнение у вас появится возможность целый год пользоваться бесплатными юридическими консультациями наших экспертов.
Последние дни «Горбушки»: какая судьба ждет культовое место
Что построят на месте легендарной «Горбушки» в Москве?
«Горбушка» расположена на западе Москвы недалеко от станции метро «Багратионовская», в 90-е получила известность на всю страну как самый крупный рынок аудио- и видеопродукции, в первую очередь, контрафактной. В 2000-е рынок прекратил свое существование. Его преемниками стали 2 действующих торговых центра: «Горбушка» и «Горбушкин двор», которые насчитывают около 500 и 3000 торговых точек соответственно. Согласно требованиям времени они перепрофилировались на продажу электроники и бытовой техники, но здесь можно встретить и другие товары, в том числе для дома, спорта и развлечений.
Фото: ТЦ «Горбушка» в наши дни ©gorbushka.ru
В конце 2020 года власти столицы сообщили об утверждении проекта застройки на месте бывшей промзоны «Западный порт». Он предполагает снос помещений бывшего завода по производству телевизоров «Рубин», где сейчас находится ТЦ «Горбушкин двор», а также зданий завода «Филит» и АО «АЙС-ФИЛИ».
Освободившуюся территорию общей площадью около 23 гектаров планируют отдать под строительство недвижимости, главным образом, жилой, и социальных объектов.
Согласно проекту, в районе между Багратионовским проездом, улицей Барклая и Промышленным проездом планируется построить:
Фото: территория промзоны «Западный порт» до и после реорганизации
Когда и какими застройщиками будет реализован проект, пока не сообщается. Соседними с «Горбушкой» участками владеют девелоперы группа ПИК и MR Group.
Не исключено, что часть домов будет отдана под переселение по программе реновации. О подобных планах власти Москвы сообщали еще в 2018 году.
История «Горбушки» – от рок-клуба до ТЦ
История легендарного места начинается еще в СССР. В конце 80-х годов возле Филевского парка в ДК им. Горбунова, названного в честь погибшего в авиакатастрофе директора Московского авиационного завода, начали собираться филофонисты – любители виниловых пластинок. Их клуб стал «местом силы» для московских меломанов и любителей рок-музыки, которая только недавно начала появляться в стране и еще была на полулегальном положении. Здесь они могли найти редкие оригинальные пластинки зарубежных исполнителей, обменять их или купить. Стоимость одной пластинки иногда равнялась месячной зарплате среднестатистического советского инженера. В «Горбушке» проводились первые в Москве рок-концерты зарубежных групп и рок-фестивали.
Рынок «Горбушка» даже попал в Книгу рекордов Гиннесса в номинации «Самое быстрое пиратство». После объявления о старте мировых продаж операционной системы Microsoft Office 97 ее пиратская копия появилась на «Горбушке» в тот же день уже спустя 4 часа.
Фото: «Горбушка» стала легендарным местом, где можно найти любую аудио- и видеопродукцию, ©diego_servo / depositphotos.com В начале 2000-х история знаменитого рынка закончилась, когда московские власти наложили официальный запрет на торговлю аудио- и видеопродукцией под открытым небом. Продавцы вышли на забастовку, которая не увенчалась успехом.
Брендом «Горбушка» попытались воспользоваться сразу несколько разных торговых площадок, но в итоге преемниками легендарного рынка стали 2 соседних ТЦ – «Горбушка» и «Горбушкин двор» (прежнее название «Ля-Ля Парк»).
В связи с грядущим сносом продавцы в ТЦ рискуют повторить судьбу своих предшественников с рынка и также в одночасье потерять работу. С другой стороны, сколько еще проработают торговые точки, неизвестно, так как конкретные сроки начала реконструкции промзоны пока не были названы.
Местных жителей и других москвичей интересует вопрос, куда переедут торговые точки с «Горбушки», так как это место до сих пор пользуется популярностью благодаря большому ассортименту электроники и бытовой техники, наличию сервисных центров и демократичным ценам.
Будущее «Горбушки» и оконный рынок
С архитектурной точки зрения промышленные здания, где сейчас расположен «Горбушкин двор», не представляют ценности, их увешанные баннерами фасады и несовременные интерьеры не украшают столицу.
Москва разрешила построить на месте «Горбушки» более 500 тыс. кв. м
Мэр Москвы Сергей Собянин утвердил проект планировки территории, находящейся в границах бывшей производственной зоны № 40-А «Западный порт», где сейчас расположен торговый центр «Горбушкин двор» и ТЦ «Филион». Об этом сообщается в пресс-релизе Департамента градостроительной политики города.
Проектом предполагается снос бывших производственных мощностей ОАО «Московский телевизионный завод «Рубин» (в корпусах завода и расположен «Горбушкин двор») и ПАО «Московский трубный завод «Филит» и АО «АЙС-ФИЛИ».
Согласно документу, на участке бывшей промзоны (23,2 га), ограниченной Багратионовским проездом, улицей Барклая и Промышленным проездом, планируется построить 562 тыс. кв. м недвижимости, из которых жилье составит более 450 тыс. кв. м.
На месте «Горбушкина двора» планируют простроить несколько высотных жилых комплексов высотой до 59 этажей, многофункциональный общественный центр, две школы (на 375 и 350 мест), офисные здания и стадион. Сроки реализации проекта пока не определены.
Власти Москвы сообщали о планах построить жилье по реновации на территории ТЦ «Горбушкин двор». «Горбушкиным двором» несколько лет с 2011 года владели отец и сын Юрий и Алексей Хотины (последний — экс-владелец рухнувшего банка «Югра»). В 2017 году сообщалось, что «Горбушкин двор» продан владельцу «Фармстандарта» Виктору Харитонину, однако «Ведомости» писали, что фактически владельцами остались Хотины.
В сентябре 2020 года гендиректором АО «Специализированный застройщик «Филит», которая владеет территорией завода «Филит» на ул. Барклая стала Елена Комахидзе, сообщал РБК. Этот участок с прошлого года контролировала группа ПИК. Елена Комахидзе также возглавляет ООО «Дубровская» и ООО «Барклая», которое также принадлежит «Архплей Девелопмент» (совладельцами которой являются сын бывшего генпрокурора России и брат действующего президента Молдавии) и кипрскому трасту.
«Горбушка» будет разрушена: история легендарного рынка и его владельцев
Во второй половине 80-х в ДК им. Горбунова у станции метро «Багратионовская» гремели концерты российских рок-групп, а в фойе торговали винилом коллекционеры и предприимчивые фарцовщики. После перестройки в клуб начали заезжать звезды мирового рока, а торговцы музыкой и пиратскими переводами западных боевиков захватили соседний Филевский парк. В 2000-х «Горбушка» перебралась в современный по тем временам комплекс в здании бывшего завода «Рубин», где между рядами с атрибутикой звезд тяжелого метала и павильонами крупнейших производителей электроники играли музыку диджеи.
Сегодня «Горбушка» — не самый популярный и устаревший торговый центр. Московские власти не первый год хотят снести «Горбушку» и построить на ее месте жилье. В декабре департамент градостроительной политики Москвы опубликовал проект планировки окрестного района — на месте торгового центра и бывших заводов поблизости планируется возвести более 500 000 кв. м жилья. Среди бенефициаров стройки — группа ПИК миллиардера и MR Group, владеющие соседними с «Горбушкой» участками. Кто и когда будет застраивать «Горбушкин двор», еще неизвестно. Forbes вспоминает историю легендарного рынка и его владельцев.
«Горбушка» в 3D
Февральским днем 2001 года у входа в ДК им. Горбунова топтались на морозе несколько сотен недовольных людей. В начале месяца мэрия Москвы запретила торговать VHS-кассетами и компакт-дисками с лотков и из машин. Милиция закрыла торговые ряды в Филевском парке, в котором работали до 2500 человек и через которые в сутки могло проходить до 500 000 покупателей. И торговцы пришли выразить свой протест. Пикет получился не очень ярким — «горбушечники» стеснялись подниматься на трибуну, вместо них негодование высказал пожилой мужчина, который регулярно покупал на «Горбушке» батарейки.
Закрытием «Горбушки» умело воспользовался уроженец Минска Александр Милявский, который в 1997 году скупил акции МТЗ «Рубин», производителя одноименных телевизоров, расположенного неподалеку от ДК им. Горбунова, и за несколько лет перенес производство в Воронеж. В 2001 году Милявский предложил бывшим торговцам «Горбушки» переехать в комплекс «Ля-ля Парк», расположившийся в бывших цехах завода. Милявского называли одним из инициаторов запрета несанкционированной торговли, он же утверждал, что московские власти сами обратились к нему с идеей приютить стихийных коммерсантов.
Время упадка
В отличие от своего земляка Милявского Хотины были крайне непубличными бизнесменами и славились жесткими методами ведения бизнеса и склонностью к недружественным поглощениям. До сделки с Милявским им принадлежало несколько десятков бизнес-центров класса B и С в не самых престижных районах Москвы. После покупки «Горбушкина двора» и «Филиона» они вышли в новую лигу. Тогда же Хотины заинтересовались нефтью и начали скупать некрупные месторождения в Сибири и Оренбургской области. Появился у бизнесменов и банк «Югра», который они, накачав деньгами вкладчиков, вывели из третьей сотни в первую. Свои покупки Хотины совершали на кредиты в крупнейших банках: «Горбушкин двор» сейчас в залоге у Россельхозбанка, «Филион» — у Альфа-банка. Зачем был нужен собственный банк? После того как в 2017 году у «Югры» отозвали лицензию, ответ на это вопрос дало Агентство по страхованию вкладов (АСВ)— за счет займов аффилированным компаниям Хотины погашали многочисленные долги.
«Когда Хотины покупали «Горбушку», денежные потоки там были даже выше, чем в «Филионе», хотя это был современный на тот момент торговый центр, а «Горбушка» — по сути ангары, — рассуждает директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости «PwC Россия» Саян Цыренов. — Тогда это было очень популярное место, с большими оборотами, кеш-машина. Но со временем рынок продаж электроники стал более цивилизованным — ушел либо к специализированным ретейлерам, таким как «М.Видео» или «Эльдорадо», или в онлайн. Продажи на «Горбушке» упали, оттуда стали уходить арендаторы — в основном «серые» ИП. Стало ясно, что с объектом нужно что-то делать. Строить новый ТЦ нет смысла — рядом есть «Филион», для офисов территория тоже не подходит. Поэтому жилье — самое правильное решение, что-то более эффективное там вряд ли можно придумать». Сейчас Цыренов оценивает стоимость «Горбушкина двора» в 2,8-3,8 млрд рублей.
Новый мир
Поиск инвестора для «Горбушкина двора» действительно может затянуться. Торговый комплекс и права по некоторым арендным договорам заложены в Россельхозбанке. На торговый центр претендует и АСВ, выступающее конкурсным управляющим банка «Югра». В АСВ сообщили Forbes, что часть площадей в «Горбушкином дворе» арестованы по иску агентства на взыскание убытков на 6,5 млрд рублей к МТЗ «Рубин» и компании «Куб» (также владеет площадями в ТЦ). Алексей Хотин сейчас находится в сложной ситуации — по его бизнесу ударила пандемия. Один из финансистов, знакомых с его ситуацией, рассказал Forbes, что Хотин ищет покупателей на свои активы — правда, в основном на небольшие торговые центры.
Недавно судебное столкновение с МТЗ «Рубин» произошло и у группы ПИК. В мае 2020 года девелопер попытался через суд отсудить у «Рубина» права на торговый знак «Мой дом». До этого аналогичную тяжбу затеял сервис «умного дома» «Мой дом». В отчетности ПИК за первое полугодие 2020 года говорится, что группе принадлежит около 65% в неназванном разработчике систем «умный дом». В декабре ПИК отозвал иск. Представитель группы не прокомментировал это разбирательство.
Короли российской недвижимости — 2020. Рейтинг Forbes
Короли российской недвижимости — 2020. Рейтинг Forbes
Группа ПИК построит жилой комплекс рядом с «Горбушкой»
О том, что Сoalco продала проект жилого комплекса рядом с торговыми центрами «Горбушка» и «Горбушкин двор» на ул. Барклая структуре группы ПИК, «Ведомостям» рассказали два источника, близких к разным сторонам сделки.
15 октября АО «Московский трубный завод «Филит» переименовано в АО «Специализированный застройщик Филит», по данным ЕГРЮЛ. Гендиректором акционерного общества стал руководитель «ПИК-региона» Алексей Щуров. Представитель ПИК от комментариев отказался. Представитель Сoalco факт сделки подтвердил.
На территории завода «Филит» площадью около 5,5 га планируется построить жилой квартал на 166 000 кв. м, из которых 10 000 кв. м должны быть переданы под переселение жителей по программе реновации, рассказывал летом 2017 г. сотрудник мэрии Москвы. Представитель Москомстройинвеста сообщил «Ведомостям», что градостроительно-земельная комиссия решений по этому проекту пока не принимала.
«Была мечта создать что-то вроде Apple в жилой недвижимости»
В августе 2019 г. компания «Археологические изыскания в строительстве» по заказу входящего в группу ПИК ООО «Генеральный подрядчик – МСК» провела историко-культурную экспертизу и дала положительное заключение.
ПИК – крупнейший девелопер жилья в России. В 2018 г. компания, по данным Infoline Building Russia, построила более 1,9 млн кв. м. Выручка в 2018 г. – 245 млрд руб., общий земельный банк – почти 11 млн кв. м, из них 9,3 млн кв. м – в Московском регионе. Основные акционеры ПИК – Сергей Гордеев (59,3%) и ВТБ (23,1%).
Управляющий партнер S.A. Ricci Алексей Богданов считает, что площадка на территории «Филита» может стоить 3–3,5 млрд руб. Еще 10 млрд руб. потребует строительство жилого комплекса, добавляет управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. Таким образом, общие затраты на проект могут составить 13–13,5 млрд руб.
А выручка от продажи квартир в нем составит 23–25 млрд руб., подсчитал партнер Colliers International Владимир Сергунин. У директора Dаtaflat.ru Александра Пыпина похожие оценки: по его словам, начальная цена продажи в таком комплексе может составить 200 000 руб. за 1 кв. м, а к окончанию строительства – 250 000 руб. При такой экономике проект может быть полностью распродан за 4–5 лет, считает он.
Земельный участок на ул. Барклая хорошо подходит под проект бизнес-класса, полагает Литинецкая. Станция метро «Багратионовская» находится в шаговой доступности, рядом Филевский парк, а сама территория защищена от железнодорожных путей другими строениями, объясняет она.
Проект планировки территории у станции метро «Багратионовская» затрагивает в общей сложности более 30 га. Но в случае начала строительства комплекса на месте «Филита» развитие других перспективных проектов в этом районе может быть приостановлено из-за высокой конкуренции, прогнозирует Пыпин.
Кроме площадки «Филита» проект планировки включает участки на месте фабрики мороженого «Айс-Фили» и московского телевизионного завода «Рубин» (владеет «Горбушкиным двором») в Багратионовском проезде. На месте первого предприятия девелопер MR Group уже строит многофункциональный жилой комплекс «Фили сити» на 127 000 кв. м.
«Горбушкин двор» может тоже быть перестроен в жилой комплекс: там планируется возвести 216 950 кв. м недвижимости, из которых 12 200 кв. м – по программе реновации. Кто будет строить этот проект, пока не известно.
Владельцами «Горбушкина двора» считаются бизнесмены Алексей и Юрий Хотины, хотя еще в 2017 г. портал Energy Insider писал, что этот объект продан акционеру «Фармстандарта» Виктору Харитонину. Консультанты и источник, близкий к одному из кредиторов Хотиных, тогда уверяли, что Харитонин – номинальный владелец, де-факто собственники не поменялись. Алексей Хотин был арестован в апреле этого года. Его обвиняют в растрате 7,5 млрд руб. банка «Югра». Месяц назад в отношении его было возбуждено второе уголовное дело по факту хищения у «Югры» уже 283 млрд руб.
К кому перешли активы Сoalco. Компания Василия Анисимова уже много лет постепенно продает свои девелоперские проекты
Отвлекает реклама? Подпишитесь, чтобы скрыть её
Наши проекты
Контакты
Рассылки «Ведомостей» — получайте главные деловые новости на почту
Ведомости в Facebook
Ведомости в Twitter
Ведомости в Telegram
Ведомости в Instagram
Ведомости в Flipboard
Решение Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) от 27 ноября 2020 г. ЭЛ № ФС 77-79546
Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»
И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна
Рекламно-информационное приложение к газете «Ведомости». Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) за номером ПИ № ФС 77 – 77720 от 17 января 2020 г.
Любое использование материалов допускается только при соблюдении правил перепечатки и при наличии гиперссылки на vedomosti.ru
Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.
Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных
Все права защищены © АО Бизнес Ньюс Медиа, 1999—2021
Любое использование материалов допускается только при соблюдении правил перепечатки и при наличии гиперссылки на vedomosti.ru
Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.
Все права защищены © АО Бизнес Ньюс Медиа, 1999—2021
Решение Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) от 27 ноября 2020 г. ЭЛ № ФС 77-79546
Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»
И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна
Рекламно-информационное приложение к газете «Ведомости». Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) за номером ПИ № ФС 77 – 77720 от 17 января 2020 г.
Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных